สถานะปัจจุบันของโครงการเขตเมืองในThanh Hwa - ความไม่เพียงพอจากศักยภาพของนักลงทุนไปจนถึงการบริหารจัดการของรัฐ (ตอนที่ 1): 7 ปีแห่งการรอคอยหนังสือปกแดง

(Baothanhhoa.vn) - ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ครัวเรือนหลายพันครัวเรือนในเขตเมืองใหม่ของเมืองแท็งฮวาได้ใช้เงินหลายพันล้านดองเพื่อซื้อที่ดินและสร้างบ้านพักอาศัยขนาดใหญ่ แต่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตใช้ที่ดิน (GCNQSDD หรือหนังสือรับรองการใช้ที่ดิน) ตั้งแต่โครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 ไปจนถึงโครงการต่างๆ ที่ "แขวน" หนังสือรับรองการใช้ที่ดิน แสดงให้เห็นว่าภาพรวมของการบริหารจัดการเมืองกำลังเผยให้เห็นข้อบกพร่องมากมาย ถึงเวลาแล้วที่จะต้องมีทางออกที่เข้มแข็งและก้าวหน้าเพื่อยุติสถานการณ์นี้ เพื่อเปิดทางสู่การพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน มีอารยธรรม และมีมนุษยธรรมมากขึ้น

มุมหนึ่งของย่านที่อยู่อาศัยที่ MBQH 2125 เฟส 1 แขวงดงเว เมืองถั่นฮวา ภาพ: PV

เรื่องราวจากแอปพลิเคชัน

ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 หนังสือพิมพ์ Thanh Hoa ได้รับคำร้องจากครัวเรือนที่อาศัยอยู่ในโครงการ MBQH 2125 เฟส 1 (ซึ่งอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยและสวนสาธารณะในพื้นที่เขตเมืองทางตอนใต้ของเมือง Thanh Hoa เขต Dong Ve เมือง Thanh Hoa )

คำร้องฉบับหนึ่งเริ่มต้นด้วยข้อความว่า “นี่เป็นครั้งที่สี่ที่เราได้ส่งคำร้องไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับผู้ลงทุนโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 ที่ไม่ยอมออกหนังสือปกแดง การตอบสนองจากผู้ลงทุนโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่เป็นที่น่าพอใจ แสดงให้เห็นถึงความล่าช้าและการหลีกเลี่ยงความปรารถนาอันชอบธรรมของครัวเรือน”

เป็นที่ทราบกันว่าโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 เป็นหนึ่งในโครงการพัฒนาเมืองขนาดใหญ่ในเมือง Thanh Hoa มีพื้นที่ ^{82,188.8 ตร.ม.} ประกอบด้วยที่ดิน 633 แปลง (ที่ดินสำหรับบ้านพักตากอากาศ 85 แปลง และที่ดินที่อยู่ติดกัน 548 แปลง) บริษัท Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company เป็นหน่วยงานที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินของโครงการ (ตามมติเลขที่ 2939/QD-UBND ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2018 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Thanh Hoa) บริษัทได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ปัจจุบันคือกรม เกษตร และทรัพยากรธรรมชาติ) ได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดการส่งมอบที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวให้กับบริษัท Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company ตั้งแต่ปี 2019

แม้ว่ารัฐจะออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ลงทุนโครงการแล้ว แต่ครัวเรือนที่ซื้อที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวยังไม่ได้รับหนังสือรับรองสีแดง เรื่องนี้กลายเป็นข้อกังวลและความกังวลสำหรับหลายครัวเรือน เนื่องจากสิทธิที่เกี่ยวข้องหลายรายการก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

แม้ว่ารัฐจะออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ลงทุนโครงการแล้ว แต่ครัวเรือนที่ซื้อที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวยังไม่ได้รับหนังสือรับรองสีแดง เรื่องนี้กลายเป็นข้อกังวลและความกังวลสำหรับหลายครัวเรือน เนื่องจากสิทธิที่เกี่ยวข้องหลายรายการก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

นางสาว กคช. ชาวบ้านโครงการ MBQH 2125 เฟส 1 กล่าวว่า “เราได้พบปะกันหลายครั้งและขอให้ผู้ลงทุนดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ (Red Book) ให้กับครัวเรือนที่ซื้อที่ดิน แต่ไม่ได้รับการตอบรับใดๆ การอยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองที่พลุกพล่านแต่ยังไม่มีหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ (Red Book) ส่งผลกระทบต่อชีวิตและกิจกรรมของประชาชนอย่างมาก เช่น ไม่สามารถจดทะเบียนเกิด จดทะเบียนสมรส หรือศึกษาในหอผู้ป่วยได้”

ครอบครัวของคุณ LTG เป็นหนึ่งในครัวเรือนที่ซื้อที่ดินในโครงการ MBQH 2125 เฟส 1 ในรูปแบบ "สัญญากู้ยืม" และสร้างบ้านในปี 2565-2566 บ้านของเธอเป็นหนึ่งในหลาย ๆ ยูนิตที่สร้างไม่ถูกต้องตามแบบที่กำหนดไว้ ด้านหน้าบ้านไม่มี 4 ชั้น 1 ชั้นบน และด้านหลังไม่มีพื้นที่ว่าง คุณ G. เล่าว่า "ในพื้นที่นี้ บ้านส่วนใหญ่ที่สร้างก่อนปี 2567 ไม่ได้ออกแบบตามแบบที่ได้รับอนุมัติ เพราะตอนนั้นพวกเขาซื้อที่ดินแล้วสร้างโดยไม่ได้รับคำแนะนำ การควบคุมดูแล หรือการแจ้งเตือนใด ๆ จากผู้ลงทุน หลายครัวเรือนกำลังกังวลว่าแบบบ้านและความหนาแน่นของการก่อสร้างไม่ถูกต้อง จะมีวิธีแก้ไขปัญหานี้ในอนาคตเพื่อยื่นขอหนังสือรับรองหรือไม่? เนื่องจากบ้านที่ไม่มีหนังสือรับรอง สิทธิ์ของผู้ใช้ที่ดินจำนวนมากก็มีจำกัด พวกเขาไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ และหากต้องการย้ายไปยังที่ที่สะดวกกว่าสำหรับการทำงาน พวกเขาก็ต้องพักไว้!"

ประเด็นทางกฎหมายและความรับผิด

กลับมาที่ประเด็นทางกฎหมายของโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 กันอีกครั้ง ประเด็นสำคัญของปัญหาอาจมาจากวิธีการดำเนินโครงการของนักลงทุน ตามกฎระเบียบของโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 นักลงทุนต้องดำเนินการก่อสร้างบ้านดิบทั้งหมดให้เสร็จสมบูรณ์ตามแบบที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอนุมัติก่อนจึงจะสามารถขายให้กับลูกค้าได้ แต่ความจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

เมืองถั่นฮวา มองจากมุมสูง ภาพ: PV

หลังจากชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากไม่มีเงินทุนสำหรับสร้างบ้านเปล่า บริษัท Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company จึงได้ร่วมมือกับบริษัท Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company ดำเนินการสร้างบ้านเปล่า แต่เนื่องจากลูกค้าต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน พวกเขาจึงปรึกษาลูกค้าเกี่ยวกับการขายที่ดินผ่าน "สัญญากู้ยืม" สัญญากู้ยืมนี้กำหนดให้ต้องรักษาความลับของข้อมูล ครัวเรือนที่ซื้อที่ดินจากสถานที่นี้เล่าให้ฟัง

บางครัวเรือนเสริมว่า “ตามข้อตกลงกับลูกค้า หมายเลขแปลงของ “สัญญากู้ยืม” คือหมายเลขแปลงและหมายเลขหนี้ของที่ดินในโครงการ ลูกค้าที่ชำระเงินเต็มจำนวนตามที่ตกลงกันจะได้รับเอกสารจากผู้ลงทุน ได้แก่ สัญญากู้ยืม, รายละเอียดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน, ข้อตกลงการก่อสร้างบ้านตามแบบแปลน พร้อมเอกสารแนบเพื่อให้ลูกค้าสร้างบ้านเอง เมื่อลูกค้าสร้างบ้านแบบร่างเสร็จแล้ว ผู้ลงทุนจะยอมรับและดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เพื่อทำสัญญาซื้อขายและดำเนินการออกหนังสือรับรองการขาย (Red Book) ให้กับลูกค้า”

นี่เป็นรูปแบบหนึ่งที่พบได้บ่อยของการ "หลบเลี่ยงกฎหมาย" แทนที่จะสร้างบ้านเปล่าแล้วขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว นักลงทุนกลับขายที่ดินให้กับประชาชนผ่าน "สัญญากู้ยืมเงิน" แล้วปล่อยให้ประชาชนสร้างบ้านของตนเอง สถานการณ์นี้นำไปสู่ผลลัพธ์ที่สำคัญสองประการที่เห็นได้ชัด นั่นคือ ประชาชนไม่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเกี่ยวกับการขายที่ดินกับนักลงทุน ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ตนได้ชำระเงินไปแล้ว และเนื่องจากการบริหารจัดการที่หละหลวม หลายครัวเรือนจึงไม่ปฏิบัติตามแบบผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ซึ่งนำไปสู่ผลลัพธ์มากมายในภายหลัง

ทันทีหลังจากชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากไม่มีเงินทุนสำหรับสร้างบ้านเปล่า บริษัท Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company จึงได้ประสานงานกับบริษัท Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company โดยไม่สร้างบ้านเปล่า แต่ได้ปรึกษาลูกค้าเกี่ยวกับการขายที่ดินผ่าน "สัญญาเงินกู้" ตามความต้องการของลูกค้าที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเงินกู้นี้กำหนดให้รักษาความลับของข้อมูล...

นี่เป็นรูปแบบที่ค่อนข้างธรรมดาของการ "หลบเลี่ยงกฎหมาย" แทนที่จะสร้างบ้านเปล่าแล้วขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว นักลงทุนจะขายที่ดินให้กับผู้คนผ่าน "สัญญากู้ยืม" แล้วปล่อยให้ผู้คนสร้างบ้านของตัวเอง...

คุณ LT T ผู้พักอาศัยในโครงการ MBQH 2125 เฟส 1 กล่าวว่า "ในช่วงแรก เมื่อลูกค้าเริ่มสร้างบ้าน นักลงทุนไม่ได้ตรวจสอบและควบคุมดูแล ทำให้หลายครัวเรือนสร้างบ้านตามแบบที่ออกแบบเองโดยไม่ปฏิบัติตามแบบที่วางไว้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การกำกับดูแลเข้มงวดมากขึ้น ลูกค้าสร้างบ้านตามแบบที่ได้รับอนุมัติ ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อเริ่มก่อสร้าง แต่ละครัวเรือนต้องวางเงินมัดจำ 100 ล้านดอง เพื่อยืนยันการก่อสร้างตามแบบ และอีก 30 ล้านดอง สำหรับการบริหารจัดการและควบคุมดูแลโครงการ"

ความหนาแน่นของประชากรในโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 ค่อนข้างหนาแน่นจนถึงปัจจุบัน จากการสังเกตของผู้สื่อข่าวที่บ้านแถวบางหลังในพื้นที่พบว่าบางครัวเรือนสร้างตามแบบที่ออกแบบไว้ บางครัวเรือนสร้างผิดแบบ สิ่งที่หลายครัวเรือนกังวลคือ บ้านที่สร้างตามแบบที่ออกแบบไว้ถูกต้องหรือไม่ แล้วเมื่อใดครัวเรือนที่ซื้อที่ดินในพื้นที่นี้จะได้รับหนังสือรับรองการอนุญาต (Red Book) "เรากังวลเพราะได้ยินมาว่านักลงทุนไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองการอนุญาต (Red Book) ให้กับลูกค้า เพราะนักลงทุนไม่ได้บริหารจัดการหนังสือรับรองการอนุญาตทั้งหมดแล้ว เป็นไปได้หรือไม่ที่ทรัพย์สินของครัวเรือนจะถูกละเมิด" คุณ NTT ชาวบ้านคนหนึ่งตั้งข้อสงสัย

ภายใต้แรงกดดันจากคำร้องของประชาชนและคำสั่งของคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2568 บริษัท Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company ได้ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษร ในหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเลขที่ 03/CV-HNHG ลงวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2568 และ 04/CV-HNHG ลงวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2568 บริษัทระบุว่า “จนถึงปัจจุบัน บริษัทได้ก่อสร้างที่ดินแล้วเสร็จ 570 แปลง จากทั้งหมด 633 แปลงที่ชนะการประมูล และยังคงลงทุนในการก่อสร้างที่ดินที่เหลืออีก 63 แปลง” “สำหรับการระดมทุนผ่าน “สัญญากู้ยืมเงิน” บริษัทเชื่อว่าเป็นกิจกรรมที่ถูกกฎหมาย ตามมาตรา 3 มาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติวิสาหกิจ พ.ศ. 2563 สำหรับความล่าช้าในการดำเนินการ บริษัทได้กล่าวโทษ “ปัจจัยหลายประการ ทั้งเชิงอัตวิสัยและเชิงวัตถุ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่การระบาดของโควิด-19 ยืดเยื้อ ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจของเวียดนามโดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อบริษัท” ทั้งนี้ บริษัทฯ ได้ให้คำมั่นว่า “คาดว่าจะดำเนินการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับครัวเรือนที่เข้าเงื่อนไขให้แล้วเสร็จภายในไตรมาสที่ 2 ปี 2568”

โครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 เป็นตัวอย่างทั่วไปของข้อบกพร่องในการบริหารจัดการโครงการในเขตเมืองของจังหวัดถั่นฮวา การที่นักลงทุนไม่ได้สร้างบ้านเปล่าตามแบบที่ได้รับอนุมัติ แต่กลับใช้วิธีการ "ขายที่ดิน" ผ่านสัญญากู้ยืมเงินให้ครัวเรือนสร้างบ้านของตนเอง การขาดการควบคุมดูแลและบริหารจัดการระหว่างการก่อสร้าง ก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย 7 ปีนับตั้งแต่เริ่มโครงการ ประชาชนซื้อที่ดินและตั้งถิ่นฐาน แต่จนถึงขณะนี้ แม้จะมีการยื่นข้อเสนอและคำร้องจำนวนมาก แต่ก็ยังไม่ได้รับอนุมัติหนังสือรับรอง ทำให้เกิดความไม่พอใจจากประชาชน

โครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 เป็นตัวอย่างทั่วไปของข้อบกพร่องในการบริหารจัดการโครงการในเขตเมืองของจังหวัดถั่นฮวา การที่นักลงทุนไม่ได้สร้างบ้านเปล่าตามแบบที่ได้รับอนุมัติ แต่กลับใช้วิธีการ "ขายที่ดิน" ผ่านสัญญากู้ยืมเงินให้ครัวเรือนสร้างบ้านของตนเอง การขาดการควบคุมดูแลและบริหารจัดการระหว่างการก่อสร้าง ก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย 7 ปีนับตั้งแต่เริ่มโครงการ ประชาชนซื้อที่ดินและตั้งถิ่นฐาน แต่จนถึงขณะนี้ แม้จะมีการยื่นข้อเสนอและคำร้องจำนวนมาก แต่ก็ยังไม่ได้รับอนุมัติหนังสือรับรอง ทำให้เกิดความไม่พอใจจากประชาชน

ความมุ่งมั่นล่าสุดของนักลงทุนในการออกหนังสือรับรองสีแดงให้แล้วเสร็จภายในไตรมาสที่สองของปี 2568 ถือเป็นสัญญาณเชิงบวก แต่จำเป็นต้องมีการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิดจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินการเป็นไปตามแผนงานที่กำหนดไว้ ซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาใน MBQH 2125 ระยะที่ 1 จากสถานการณ์นี้ หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในการบริหารจัดการคำสั่งก่อสร้างและปัญหาอื่นๆ ในโครงการเขตเมืองใหม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์เช่นนี้ขึ้นอีกในอนาคต

โต ดุง - เวียด เฮือง

บทที่ 2: โครงการ "โคลน" ของ MBQH 2125 เฟส 1

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm