ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์: ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ 'เก็บภาษี' 20% จากส่วนต่างระหว่างการซื้อและการขาย

ANTD.VN - ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ใช้ภาษี 20% สำหรับส่วนต่างระหว่างการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะเป็น 2% สำหรับมูลค่าการโอนในปัจจุบัน

ควรเก็บภาษีจากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายหรือไม่?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายรายระบุว่า รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นแหล่งรายได้ที่สำคัญแหล่งหนึ่งในระบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปัจจุบัน แต่การจัดเก็บภาษีก็ยังมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องมากมาย

รองศาสตราจารย์ ดร. พัน ฮู งี รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคารและการเงิน มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ กล่าวว่า ปัจจุบันการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จะถูกนำไปใช้ 2 วิธี

ภาษีแรกคือภาษี 2% ของมูลค่าธุรกรรม ไม่ว่าจะมีกำไรหรือขาดทุนก็ตาม และภาษีที่สองคือภาษี 20% ของส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า แม้ว่าภาษี 2% จากมูลค่าธุรกรรมจะจัดเก็บง่ายและสะดวก แต่ก็สร้างช่องโหว่ขนาดใหญ่ในการประกาศราคาขาย ผู้ขายมักประกาศราคาโอนต่ำกว่าราคาจริงเพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องชำระ ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินเท่านั้น แต่ยังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดความโปร่งใสอีกด้วย

ในทางตรงกันข้าม ภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายมีข้อได้เปรียบตรงที่สะท้อนรายได้ที่แท้จริงได้อย่างแม่นยำ อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้กลับมีปัญหาในการกำหนดราคาซื้อที่ถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อน ซึ่งยังไม่มีกลไกที่โปร่งใสในการบริหารจัดการราคาซื้อและราคาขายอย่างในปัจจุบัน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังไม่เพียงพอ

รองศาสตราจารย์ ดร. พัน ฮู งี กล่าวว่า เพื่อให้เกิดความยุติธรรมและลดการหลีกเลี่ยงภาษี ควรมีการเก็บภาษีส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย 20 เปอร์เซ็นต์ เช่นเดียวกับภาษีเงินได้นิติบุคคล

ปัจจุบัน หน่วยงานด้านภาษีและ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม มีข้อมูลราคาซื้อขายที่ครบถ้วนเพื่อใช้ในการคำนวณภาษี ดังนั้น การควบคุมราคาโอนจึงเป็นไปได้อย่างสมบูรณ์ด้วยการเปรียบเทียบกับข้อมูลจริง

เมื่อผู้ซื้อยอมรับที่จะประกาศราคาต่ำเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี เมื่อถึงเวลาขายต่อ พวกเขาจะประสบปัญหาในการบันทึกราคาซื้อที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งอาจนำไปสู่การเสียภาษีที่สูงขึ้นในการทำธุรกรรมขายต่อในภายหลังเมื่อผู้ซื้อไม่ตกลงที่จะซื้อแบบสองราคา (กล่าวคือ ประกาศราคาต่ำ)” - เขาได้วิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ภาษี 20% สำหรับส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายควรมาพร้อมกับมาตรการลงโทษที่เข้มงวดสำหรับการประกาศราคาเท็จ ซึ่งจะทำให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น ลดปัญหา “สองราคา” (ราคาจริงและราคาที่ประกาศ) และช่วยให้รัฐจัดเก็บภาษีได้อย่างเป็นธรรมมากขึ้น ตลาดที่ถูกนายหน้าผลักดันให้ราคาสูงขึ้นและการซื้อขายที่ผันผวนจะถูกจำกัดไว้อย่างจำกัด

“ผลกระทบสำคัญประการหนึ่งของการเก็บภาษี 20% จากกำไรที่แท้จริงคือการช่วยจำกัดสถานการณ์การดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น หากนโยบายการเก็บภาษีจากมูลค่าเพิ่มถูกนำมาใช้อย่างเคร่งครัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนวณราคาขายอย่างรอบคอบมากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและเป็นรูปธรรมมากขึ้น” – รองศาสตราจารย์ ดร. ฟาน ฮู งี แสดงความคิดเห็น

ในทำนองเดียวกัน ดร.เหงียน หง็อก ตู อาจารย์มหาวิทยาลัยธุรกิจและเทคโนโลยี ฮานอย กล่าวว่า การคำนวณภาษี 2% จากราคาขายอาจทำให้เกิดการเรียกเก็บเงินเกินได้ง่าย และขัดกับธรรมชาติของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งจัดเก็บจากรายได้เท่านั้น นั่นคือ รายได้ลบด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เสียภาษี

ข้อเสนอให้จัดเก็บภาษีทรัพย์สินประจำปีจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ตรี ฮิเออ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและพัฒนาตลาดการเงินและอสังหาริมทรัพย์โลก กล่าวว่า ปัจจุบันในเวียดนาม ภาษีอสังหาริมทรัพย์จะหยุดอยู่แค่รายได้ เช่น ภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา แคนาดา ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ ต่างใช้ภาษีทรัพย์สินประจำปีกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในการกระจายทรัพย์สินและสร้างรายได้ที่ยั่งยืนให้กับงบประมาณของรัฐ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ การไม่ใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลในเวียดนามทำให้เกิดผลที่ตามมาที่เห็นได้ชัดหลายประการ

ประการแรก สถานการณ์การเก็งกำไรและการกักตุนอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มสูงขึ้น เมื่อไม่ต้องเสียภาษี บุคคลและองค์กรจำนวนมากมักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อถือครองระยะยาวแทนที่จะแสวงหาผลประโยชน์หรือซื้อขาย ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยลดลงเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น

ประการที่สอง งบประมาณแผ่นดินพลาดโอกาสสร้างรายได้สำคัญ เมื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสียภาษีทรัพย์สินตามปกติ รัฐจะสูญเสียแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว ขณะเดียวกันก็ต้องพึ่งพาภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) อย่างมาก ซึ่งทำให้ระบบภาษีไม่มีประสิทธิภาพในการควบคุมเศรษฐกิจ

ดร.เหงียน ตรี เฮียว กล่าวว่า ภาษีอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการควบคุมการเก็งกำไร สร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงให้กับงบประมาณ และนำเงินทุนเข้าสู่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยตรงแทนการกักตุนสินทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การดำเนินการดังกล่าวจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและสภาพเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลา

การเก็บภาษีสินทรัพย์ไม่เพียงแต่ต้องมีความยุติธรรมในระบบภาษีเท่านั้น แต่ยังต้องมีแผนงานที่สมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดที่ต้องการเสถียรภาพ

ที่มา: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd