องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบุคคลทั่วไปต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขใดบ้าง?

ลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกงและการหลอกลวง

สืบเนื่องจากการประชุมระหว่างสมัยประชุมที่ 6 ทั้ง 2 สมัย เมื่อช่วงบ่ายของวันที่ 16 พฤศจิกายน 2558 คณะกรรมาธิการสามัญประจำ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (ก.ส.ส.) ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ แห่งรัฐสภา รายงานเกี่ยวกับประเด็นสำคัญหลายประการในการอธิบาย ยอมรับ และแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) โดยกล่าวว่า เกี่ยวกับเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการเศรษฐกิจประจำสภาแห่งชาติรายงานว่า ในความเป็นจริง การกำหนดวัตถุประสงค์ในการแสวงหากำไรในแนวคิดทางธุรกิจในมาตรา 21 มาตรา 4 ของกฎหมายการประกอบการปี 2020 และแนวคิดทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในมาตรา 1 มาตรา 3 ของร่างกฎหมายนั้น เป็นเรื่องยากที่จะนำไปปฏิบัติ

ดังนั้นหากไม่มีการกำหนดหลักเกณฑ์การจำแนกตามมาตราส่วน ก็จะส่งผลให้กิจกรรมการซื้อ ขาย เช่า ให้เช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างต่างๆ ล้วนต้องจัดตั้งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในทางปฏิบัติไม่สามารถทำได้

ดังนั้นร่างกฎหมายจึงแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 3 และมาตรา 6 โดยเพิ่มมาตรา 4 แห่งมาตรา 9 ในแนวทางที่ว่า นิติบุคคลและบุคคลที่จำหน่ายบ้านและงานก่อสร้างที่มิใช่เพื่อการค้า หรือขาย เช่า หรือเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างขนาดเล็ก ไม่ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของร่างกฎหมาย แต่ต้องสำแดงและเสียภาษี

บทสนทนา – องค์กรธุรกิจอสังหาฯ และบุคคลทั่วไป จะต้องเผชิญเงื่อนไขอะไรบ้าง? — ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถัน (ภาพ: Quochoi.vn)

กรณีการซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างระหว่างบุคคล สัญญาจะต้องได้รับการรับรองจากสำนักงานทนายความหรือรับรองเอกสารตามบทบัญญัติในมาตรา 43 วรรค 5 เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยทางกฎหมายของการทำธุรกรรม จำกัดความเสี่ยงจากการฉ้อโกง การหลอกลวง และการหลอกลวง และเป็นข้อมูลเสริมในฐานข้อมูลการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะต้องอยู่ภายใต้ขอบเขตของร่างกฎหมาย ต้องประกาศและชำระภาษี และปฏิบัติตามบทบัญญัติอื่นๆ ของร่างกฎหมาย บทบัญญัตินี้ไม่ใช้กับองค์กรที่ทำหน้าที่รับรองความเป็นมืออาชีพและอำนวยความสะดวกในการบริหารจัดการของรัฐ

ในกรณีอื่นๆ องค์กรและบุคคลจะต้องจัดตั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย รัฐบาล จะต้องระบุรายละเอียดปริมาณและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทเพื่อกำหนดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก

นอกจากนี้ เงื่อนไขสำหรับบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ b วรรค 3 มาตรา 9 ของร่างกฎหมายที่ส่งไปยังรัฐสภาเพื่อขอความคิดเห็นในการประชุมสมัยที่ 6 นั้นสร้างขึ้นบนพื้นฐานของเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลที่มีสิทธิจัดตั้งและบริหารจัดการวิสาหกิจในเวียดนามตามวรรค 1 และข้อ e วรรค 2 มาตรา 17 ของกฎหมายวิสาหกิจปี 2020

จากการตรวจสอบ คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่า ในความเป็นจริงมีกรณีที่บุคคลไม่ตรงตามเงื่อนไขในการเป็นผู้ก่อตั้งและผู้จัดการธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายการประกอบการ แต่ยังคงมีสิทธิทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และดำเนินธุรกรรมทางแพ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นร่างกฎหมายจึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 9 วรรคสาม เพื่อไม่ให้เป็นการจำกัดสิทธิอันชอบธรรมและถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคล

สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย

สำหรับเงินฝากในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 5 ข้อ 23) มีความเห็นบางส่วนเห็นด้วยกับทางเลือกที่ 1 โดยบางความเห็นเห็นด้วยกับทางเลือกที่ 1 และเสนอให้กำหนดวงเงินเงินฝากสูงสุดไว้ที่ 5% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ บางความเห็นเห็นด้วยกับทางเลือกที่ 1 และเสนอให้กำหนดวงเงินเงินฝากสูงสุดไว้ที่ 10% ตามที่รัฐบาลกำหนด แต่ไม่เกิน 10% บางความเห็นเห็นด้วยกับทางเลือกที่ 1 และเสนอให้กำหนดวงเงินเงินฝากสูงสุดไว้ที่ 15% บางความเห็นเห็นด้วยกับทางเลือกที่ 1 และเสนอให้กำหนดหลักเกณฑ์ที่เฉพาะเจาะจงยิ่งขึ้น

มีบางความเห็นเห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 2 และเสนอให้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงสุดลงเหลือ 5%

เพื่อให้มั่นใจถึงลักษณะที่แท้จริงของเงินมัดจำและในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงของผู้ซื้อและผู้เช่า ซึ่งมักเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่า ร่างกฎหมายจึงได้รับการแก้ไขในมาตรา 5 มาตรา 23 ดังต่อไปนี้: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างจากลูกค้า เมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบกิจการทั้งหมดตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้ว ข้อตกลงในการวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างให้ชัดเจน”

บทสนทนา - องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบุคคลต่างๆ จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขใดบ้าง (ภาพที่ 2) — นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย (ภาพ: Huu Thang)

ส่วนการชำระเงินค่าซื้อ เช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 25 วรรค 3) โดยคำนึงถึงความเห็นของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร ร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 25 วรรค 3 ตาม 2 ทางเลือก ดังต่อไปนี้

ตัวเลือกที่ 1: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา มูลค่าสัญญาที่เหลือจะต้องชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าแล้ว”

ตัวเลือกนี้มีไว้เพื่อรับประกันเสถียรภาพของนโยบายปัจจุบัน ลูกค้าสามารถคงมูลค่าสัญญาบางส่วนไว้ได้ระหว่างรอการออกใบรับรอง ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือ เมื่อลูกค้ามีความเสี่ยงที่จะไม่ชำระเงินเต็มจำนวนตามมูลค่าสัญญา จะไม่สามารถยืนยันความเป็นเจ้าของได้ ในบางกรณี ลูกค้าอาจชะลอการชำระเงินเนื่องจากไม่จำเป็นต้องรับใบรับรองทันที แม้ว่าผู้ลงทุนจะปฏิบัติตามข้อผูกพันและหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องได้ออกใบรับรองแล้วก็ตาม

ตัวเลือกที่ 2: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกิน 95% ของมูลค่าสัญญา มูลค่าสัญญาที่เหลือจะถูกโอนโดยลูกค้าเข้าบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้กับสถาบันการเงินเพื่อการบริหารจัดการ และผู้ลงทุนไม่สามารถใช้เงินจำนวนนี้ ลูกค้าจะได้รับรายได้จากเงินจำนวนนี้ ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ของลูกค้าแต่ละรายก็ต่อเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้าง”

แผนนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสอดคล้องกับข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาการจัดตั้งสิทธิความเป็นเจ้าของในร่างกฎหมายและร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) ข้อกำหนดเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) การให้หลักประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันการชำระเงินของลูกค้า

ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือลูกค้าจะต้องชำระเงินที่เหลือ 5% ของมูลค่าสัญญาในขณะที่ยังไม่ได้ออกใบรับรอง อย่างไรก็ตาม ตัวเลือกนี้ยอมรับความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และกำหนดว่ารายได้ที่เกิดจากเงินจำนวนนี้จะเป็นของลูกค้า

นอกจากนี้ มาตรา 80 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมาย ยังได้เพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับความรับผิดชอบของธนาคารแห่งรัฐในการกำกับดูแลการบริหารจัดการและการจ่ายผลกำไร ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 25 วรรค 3 อีกด้วย

คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรเสนอให้คงทางเลือกไว้ 2 ทาง และลงมติเพื่อขอความเห็นจากสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพื่อเป็นพื้นฐานให้คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรพิจารณาและตัดสินใจในเรื่อง นี้

แหล่งที่มา