นครโฮจิมินห์: กำลังดำเนินการจัดทำร่างบัญชีราคาที่ดินปี 2026 ฉบับที่สามให้เสร็จสมบูรณ์

หลังจากได้รับข้อเสนอแนะจากหน่วยงานและองค์กรที่เกี่ยวข้องในการประชุมสภาประเมินราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ (สภา) และเอกสารอื่นๆ ที่ส่งมา กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้รวบรวม อธิบาย และรายงานเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวแล้ว

นายดาว กวาง ดือง รักษาการหัวหน้าฝ่าย เศรษฐศาสตร์ ที่ดิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์

หน่วยงานหลายแห่งได้ให้ข้อเสนอแนะและข้อมูลต่างๆ

นายดาว กวาง ดือง รักษาการหัวหน้าฝ่ายเศรษฐกิจที่ดิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า สภาได้จัดการประชุมร่วมกับหน่วยงาน องค์กร และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนสภาตำบลและเขตพิเศษจำนวน 168 แห่ง และได้ขอให้หน่วยงาน องค์กร และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงคณะกรรมการประชาชนของสภาตำบลและเขตพิเศษทั้ง 168 แห่ง ให้ข้อเสนอแนะผ่านการสำรวจความคิดเห็นในหมู่สมาชิกสภาและสมาชิกคณะทำงาน

ในขณะเดียวกัน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมจะรับและพิจารณาความคิดเห็นที่ได้รับจากการประชุมสภาและข้อคิดเห็นที่เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้กรมฯ สามารถจัดทำรายงานฉบับสมบูรณ์ก่อนส่งให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาและตัดสินใจ ข้อคิดเห็นเหล่านี้จะใช้เป็นพื้นฐานให้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมปรับปรุงรายงาน (ฉบับที่สาม) ให้ดียิ่งขึ้นเพื่อนำเสนอต่อสภาก่อนที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะรายงานต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อตรวจสอบและนำเสนอในการประชุมเฉพาะกิจที่กำหนดไว้ในสัปดาห์สุดท้ายของปี 2568

กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ชี้แจงและอธิบายประเด็นต่างๆ หลายประการ เช่น ความเห็นของคณะทำงานที่เสนอให้ใช้รายการราคาเดียวสำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย การพาณิชย์ และการบริการ (โดยไม่แยกแยะระหว่างพื้นที่เมืองและชนบท) และยังไม่ได้เสนอราคาสำหรับที่ดิน เกษตรกรรม ทั้งภายในและภายนอกพื้นที่อยู่อาศัย...

จากผลการตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และที่ดินเพื่อบริการ คณะทำงานได้สรุปว่า: "เราขอให้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมจัดกระบวนการประเมินราคาที่ดิน รายงานและชี้แจงหลักเกณฑ์สำหรับอัตราส่วนการคำนวณที่เสนอไว้ข้างต้น ในขณะเดียวกัน เราขอให้ชี้แจงเกณฑ์ในการกำหนดประเภทการใช้ที่ดินเฉพาะที่กล่าวถึงข้างต้น เพื่อกำหนดราคาที่ดินที่เหมาะสม"

คาดว่าราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 จะอยู่ที่ 60% ของราคาสำรวจตลาด

ในส่วนของผลการตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและที่ดินเพื่อการพาณิชย์หรือบริการ คณะทำงานขอให้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมรายงานและชี้แจงหลักเกณฑ์ในการเสนออัตราการคำนวณดังกล่าวข้างต้น พร้อมทั้งชี้แจงเกณฑ์ในการกำหนดประเภทการใช้ที่ดินเฉพาะดังกล่าว เพื่อกำหนดราคาที่ดินที่เหมาะสม

คณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามประจำนครโฮจิมินห์ เสนอให้ศึกษาการแบ่งเขต (เขตที่ 1, 2, 3 และ 4) ในร่างมติ โดยพิจารณาจากเกณฑ์เฉพาะด้านหน้าที่ของเมือง ลักษณะทางเศรษฐกิจและสังคม หรือทิศทางการพัฒนา แทนที่จะอาศัยเพียงชื่อหน่วยงานบริหาร เช่น ตำบล อำเภอ และเขตพิเศษ เพื่อให้สะท้อนลักษณะของมหานครที่กำลังขยายตัวได้อย่างถูกต้อง

กรมวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีแห่งนครโฮจิมินห์ระบุว่า ร่างเอกสารจากกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมไม่ได้กล่าวถึงว่ามติดังกล่าวมีบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับการประยุกต์ใช้และการส่งเสริมวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี นวัตกรรม และการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลหรือไม่ และร่างเอกสารดังกล่าวยังขาดรายงานการประเมินเกี่ยวกับการประยุกต์ใช้และการส่งเสริมวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี นวัตกรรม และการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลแนบมาด้วย

ตามข้อมูลจากกรมยุติธรรมนครโฮจิมินห์ ร่างข้อเสนอและร่างมติยังไม่ได้ระบุเกณฑ์ที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการกำหนดที่ตั้งของที่ดินแต่ละประเภท หรือจำนวนที่ตั้งของที่ดินในรายการราคาที่ดิน

นำข้อเสนอแนะมาปรับปรุงร่างให้ดียิ่งขึ้น

จากรายงานสรุปของกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า ณ สิ้นสุดวันที่ 10 ธันวาคม กรมฯ ได้รับความคิดเห็นหลายร้อยรายการ ซึ่งหลายรายการเห็นด้วย แต่ก็มีหลายรายการที่ต้องการ "การพิจารณาและคำอธิบายเพิ่มเติม"

จำเป็นต้องมีเนื้อหาและข้อเสนอแนะเฉพาะบางประการสำหรับการทบทวนและปรับปรุง เพื่อให้มั่นใจว่ารายการราคาที่ดินสอดคล้องกับกฎเกณฑ์ด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปกป้องสิทธิอันชอบธรรมของประชาชน และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาของธุรกิจ และการมีส่วนร่วมกับรัฐบาลเมืองในการดำเนินการตามมติสำคัญของคณะกรรมการบริหารพรรค

กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมชี้แจงว่า ราคาที่ดินซึ่งอิงตามข้อมูลการซื้อขายในตลาดที่รวบรวมและสำรวจนั้น สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดินที่เสนอสำหรับการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินครั้งแรก ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 นั้น คิดเป็นเพียงร้อยละ 60 ของราคาตลาด เพื่อเป็นการคุ้มครองสิทธิอันชอบธรรมของประชาชน และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธุรกิจต่างๆ สามารถพัฒนาและมีส่วนร่วมกับรัฐบาลเมืองในการดำเนินการตามมติสำคัญของคณะกรรมการบริหารพรรค

ในส่วนของความเห็นจากสถาบันเศรษฐศาสตร์และสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ที่เสนอแนะว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรควรอยู่ที่ร้อยละ 30 ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในแปลงเดียวกันนั้น กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ชี้แจงว่า รายการราคาที่ดินนี้กำลังจัดทำขึ้นโดยใช้วิธีการประเมินราคาตามกลไกตลาด ดังนั้น ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรจึงถูกสร้างขึ้นโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบตามกลไกตลาดเช่นกัน โดยรวบรวมข้อมูลการทำธุรกรรมจากหน่วยงานด้านภาษีและสำนักงานทะเบียนที่ดิน

ในส่วนของการอธิบายอัตราส่วน 60% ระหว่างราคาที่เสนอและราคาที่สำรวจได้นั้น กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมระบุว่า การกำหนดราคาที่ดินที่เสนอไว้ที่ประมาณ 60% ของราคาที่สำรวจได้นั้น สอดคล้องกับเป้าหมายในการค่อยๆ เข้าใกล้ราคาตลาด สนับสนุนเศรษฐกิจ และลดผลกระทบต่อผู้ใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ อัตรานี้ยังเทียบเท่ากับรายการราคาปัจจุบันที่กำหนดไว้ในมติที่ 79 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เมื่อเทียบกับราคาตลาด รายการราคานี้ส่งผลดีต่อการเพิ่มรายได้ของรัฐ และสร้างความเป็นธรรมมากขึ้นในการชดเชยและการเวนคืนที่ดิน

ตามข้อมูลจากกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสำหรับถนนแต่ละสายนั้นอิงตามข้อมูลการซื้อขายในตลาด ดังนั้น อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสำหรับถนนแต่ละสายจึงไม่เท่ากัน อัตราการเพิ่มขึ้นขึ้นอยู่กับข้อมูลที่รวบรวมได้ ซึ่งสะท้อนถึงราคาตลาดและสร้างความสัมพันธ์ระหว่างถนนต่างๆ

สำหรับเส้นทางที่คล้ายคลึงกันซึ่งมีการเสนอราคาแตกต่างกันนั้น กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมระบุว่า องค์กรที่รับผิดชอบการประเมินราคาที่ดินได้นำข้อเสนอแนะไปพิจารณาและกำลังตรวจสอบและปรับราคาให้เหมาะสมต่อไป

โด ตรา เจียง

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/tphcm-hoan-thien-to-trinh-lan-thu-3-ve-bang-gia-dat-2026-post828022.html