ทำไมจึงเกิดข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ห้องชุด?

สัญญาการขายที่ไม่ชัดเจนและช่องโหว่ทางกฎหมายทำให้ผู้ซื้อบ้านมีความเสี่ยงในการโต้แย้งเรื่องกรรมสิทธิ์กับนักลงทุนอาคารอพาร์ตเมนต์

ภาพของผู้อยู่อาศัยถือป้ายประท้วงต่อต้านนักลงทุนปรากฏให้เห็นในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอยและบางจังหวัด ข้อพิพาทที่รุนแรงที่สุดมักเกิดขึ้นในบริเวณพื้นที่ สาธารณูปโภคส่วนกลางและส่วนรวม เช่น ห้องใต้ดินและลานจอดรถ ห้องประชุมชุมชน โรงยิม พื้นที่ ธุรกิจและพื้นที่เช่า... ผู้เชี่ยวชาญและนักกฎหมายได้ชี้ให้เห็นถึงสาเหตุหลายประการที่นำไปสู่สถานการณ์เช่นนี้

สัญญาการขายที่คลุมเครือเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุน

นายตรัน คานห์ ประธานชมรมบริหารจัดการอาคาร ฮานอย วิเคราะห์ว่า ก่อนหน้านี้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2010 กำหนดให้สัญญาซื้อขายห้องชุดต้องมีการระบุกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมไว้อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015 ซึ่งกำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันไม่มีบทบัญญัตินี้ โครงการห้องชุดแต่ละโครงการมีสัญญาซื้อขายแยกกัน ซึ่งเนื้อหาของสัญญาสามารถตีความได้หลายทางและก่อให้เกิดข้อพิพาท สัญญาซื้อขายหลายฉบับที่ผู้ลงทุนร่างขึ้นไม่มีรายละเอียด และถึงขั้นละเว้นการถือกรรมสิทธิ์ร่วมในลักษณะที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้ลงทุน

คุณคานห์กล่าวว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักให้ความสนใจเพียงราคาและคุณภาพของอพาร์ตเมนต์ และแทบไม่ใส่ใจกับเงื่อนไขกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์แยกกันในสัญญา หลังจากส่งมอบอพาร์ตเมนต์แล้ว คณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยไม่มีสิทธิในการแบ่งกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์แยกกันกับนักลงทุน นับจากนี้ไป ข้อพิพาทเกี่ยวกับการที่นักลงทุนและผู้อยู่อาศัยต้องจ่ายเงินสมทบเข้ากองทุนบำรุงรักษาอพาร์ตเมนต์ (2% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์หรือพื้นที่กรรมสิทธิ์) ยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คุณเหงียน มานห์ ฮา รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์หลายฉบับไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ แม้กระทั่งผิดกฎหมาย ซึ่งนำไปสู่ข้อพิพาท เมื่อลงนามในสัญญาซื้อขาย ลูกค้ามักไม่ได้ศึกษาเงื่อนไขอย่างละเอียด ขณะเดียวกัน นักลงทุนหลายรายต้องการขายสินค้า จึง "โฆษณาต่างจากความเป็นจริง และลดค่าสาธารณูปโภคในพื้นที่ส่วนกลางของผู้อยู่อาศัยเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง"

ผู้พักอาศัยและพนักงานออฟฟิศในอาคารโบนันซ่า (23 Duy Tan, ฮานอย) ถือป้ายเรียกร้องให้นักลงทุนเจรจาและชี้แจงประเด็นข้อพิพาทเมื่อวันที่ 23 เมษายน ภาพ: จัดทำโดยผู้พักอาศัย

กฎหมายยังไม่ได้กำหนดพื้นที่จอดรถสำหรับอาคารชุดอย่างชัดเจน

ข้อพิพาทล่าสุดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารอพาร์ตเมนต์เกี่ยวข้องกับพื้นที่สำหรับจอดรถจักรยานยนต์ จักรยาน และรถยนต์ในชั้นใต้ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันกำหนดให้ที่จอดรถจักรยานและรถจักรยานยนต์ต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน อย่างไรก็ตาม สำหรับที่จอดรถยนต์ ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์จะต้องเช่าหรือซื้อ หากไม่ได้ซื้อหรือเช่า ที่จอดรถยนต์จะอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของผู้ลงทุน และค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถดังกล่าวจะไม่รวมอยู่ในราคาขายอพาร์ตเมนต์

ทนายความ Truong Anh Tu ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Truong Anh Tu ได้วิเคราะห์ลักษณะของที่จอดรถในอพาร์ตเมนต์ว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและรวมอยู่ในราคาขาย นับตั้งแต่เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ลงทุนจะยุติการถือครองกรรมสิทธิ์ ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ไม่ได้กำหนดตายตัว แต่จะเพิ่มขึ้นและลดลงตามช่วงเวลา ดังนั้นจึงเป็นการยากที่จะพิสูจน์ว่าผู้ลงทุนไม่ได้รวมค่าใช้จ่ายในการสร้างที่จอดรถไว้ในราคาขายบ้าน

นอกจากนี้ ที่จอดรถยังเชื่อมต่อกับพื้นที่ของอาคารชุด และถือเป็นส่วนสำคัญของโครงการอีกด้วย “ดังนั้น การแยกต้นทุนการสร้างที่จอดรถออกจากราคาขายของอาคารชุดจึงเป็นเรื่องยาก” คุณตูกล่าว

แม้ว่าจะมีข้อพิพาทมากมายเกี่ยวกับที่จอดรถในอาคารชุด แต่กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันและร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขที่กำลังพิจารณาโดย สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในสมัยประชุมสมัยที่ 5 ยังไม่มีการปรับเปลี่ยนนิยามของข้อพิพาทเหล่านี้อย่างชัดเจน “การขาดความชัดเจนในการกำหนดนิยามกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลเป็นสาเหตุของข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย โดยผู้อยู่อาศัยเป็นผู้ได้รับผลกระทบมากที่สุด” นายตูกล่าว

ชาวบ้านในโครงการคอสโม เตย์โฮ เรียกร้องให้นักลงทุนจ่ายค่าบำรุงรักษาในเดือนมีนาคม ภาพ: ข้อมูลจากชาวบ้าน

ไม่มีบันทึกอาคารสาธารณะ

นายทราน ข่านห์ ประธานชมรมบริหารจัดการอาคารฮานอย ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันและเอกสารอนุกฎหมายที่ไม่กำหนดให้นักลงทุนเผยแพร่เอกสารทางกฎหมายของอาคาร เช่น ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล แบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ ข้อตกลงโครงการ (ผ่านการตรวจสอบ) หากนักลงทุนไม่เปิดเผยบันทึกที่โปร่งใส ผู้อยู่อาศัยก็จะไม่มีข้อมูลเพียงพอที่จะกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล

อันที่จริง เมื่อส่งมอบเอกสารการก่อสร้างอาคารให้แก่คณะกรรมการบริหาร ผู้ลงทุนจำเป็นต้องส่งมอบเอกสารต่างๆ เช่น แบบก่อสร้างแล้วเสร็จและแบบแปลนอาคารจอดรถ อย่างไรก็ตาม คุณข่านห์กล่าวว่า เนื่องจากเอกสารเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องได้รับการรับรองหรือรับรองโดยโนตารี ผู้ลงทุนจึงสามารถส่งมอบแบบแปลนอาคารจอดรถที่ไม่สอดคล้องกับเอกสารต้นฉบับได้ และไม่สามารถระบุได้ว่าต้นทุนการก่อสร้างอาคารจอดรถรวมอยู่ในราคาขายอพาร์ตเมนต์หรือไม่

การจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดพักอาศัยในปัจจุบันประกอบด้วยหน่วยงาน 5 หน่วยงาน ได้แก่ หน่วยงานบริหารของรัฐ นักลงทุน คณะกรรมการบริหาร หน่วยงานบริหารและปฏิบัติการ และเจ้าของอาคารชุดพักอาศัย เมื่อมีข้อพิพาทระหว่างผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน จำเป็นต้องมีการแทรกแซงจากหน่วยงานบริหารของรัฐ “อย่างไรก็ตาม ด้วยกฎระเบียบทางกฎหมายในปัจจุบัน ดูเหมือนว่าหน่วยงานของรัฐจะเพิกเฉยและปล่อยให้นักลงทุนตัดสินใจเอง” นายคานห์กล่าว โดยอ้างว่าเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น ประชาชนไม่สามารถขอให้กรมการก่อสร้างหรือกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจัดทำบันทึกข้อมูลอาคารได้

“ปัญหาคอขวดของข้อพิพาทเรื่องอพาร์ตเมนต์คือ หน่วยงานรัฐไม่ได้จัดทำเอกสารการก่อสร้างสาธารณะให้กับประชาชน ประชาชนจึงจะสามารถระบุได้ว่าพื้นที่ใดเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมและพื้นที่ใดเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้ก็ต่อเมื่อประชาชนมีเอกสารทางกฎหมาย และข้อพิพาทต่างๆ จะสามารถยุติลงได้อย่างรวดเร็ว” นายข่านห์กล่าว

นอกเหนือจากเหตุผลดังกล่าวข้างต้น นายเหงียน ง็อก ตวน ผู้ตรวจการใหญ่ของกระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่าข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและส่วนบุคคลในอาคารชุดยังเกิดจากการขาดความตระหนักรู้ทางกฎหมาย การขาดความร่วมมือระหว่างนักลงทุนและคณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัย นักลงทุนเปลี่ยนแปลงหน้าที่โดยพลการ บุกรุกและใช้การเป็นเจ้าของร่วม ไม่ส่งมอบหรือไม่ส่งมอบเอกสารชุดที่สมบูรณ์ให้กับคณะกรรมการบริหาร

โดอัน โลน

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html