คู่รักที่มีรายได้ 30 ล้านดองต่อเดือนพบว่าการซื้ออพาร์ทเมนท์ในฮานอยเป็นเรื่องยาก

(แดน ตรี) - จากการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่ากลุ่มรายได้สูงใน ฮานอย และนครโฮจิมินห์ก็ประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้านเช่นกัน ซึ่งหมายความว่ากลุ่มรายได้น้อยแทบจะไม่มีโอกาสเลย

ปัญหาการซื้อบ้านสำหรับผู้มีรายได้สูงสุด

การสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากร พ.ศ. 2566 โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ (GSO) ประกาศระดับรายได้ของกลุ่มประชากร 5 กลุ่มในพื้นที่สำคัญ

ทั้งนี้ กลุ่มที่มีรายได้สูงสุด คิดเป็นร้อยละ 20 ของประชากร (กลุ่ม 5) มีรายได้เฉลี่ยต่อคนต่อเดือนอยู่ที่ 14.47 ล้านดองในฮานอย 13.8 ล้านดองในดานัง 13.26 ล้านดองในนครโฮจิมินห์ 13.9 ล้านดองในด่งนาย และ 18.38 ล้านดองใน บิ่ญเซือง

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่ากลุ่มนี้คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ได้โดยไม่ต้องพึ่งพาการสนับสนุนจาก รัฐบาล อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เมื่อเผชิญกับปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านในสองเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้น แม้แต่กลุ่มนี้ก็ยังต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย

หน่วยนี้สมมติว่าครัวเรือนที่มีคนวัยทำงาน 2 คน ซึ่งทั้งคู่อยู่ในกลุ่มรายได้สูงสุด รายได้เฉลี่ยของครอบครัวนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดองต่อเดือน รายได้ต่อปีจะเท่ากับ 360 ล้านดอง

หลักเกณฑ์ทางการเงินทั่วไปที่ผู้เชี่ยวชาญมักแนะนำเพื่อความมั่นคงทางการเงินคือ ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ ดังนั้น ครอบครัวที่มีสมาชิก 2 คนที่มีรายได้สูงในกลุ่มสำรวจควรใช้จ่ายค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่เกิน 180 ล้านดอง

ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นมีราคาอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่มตลาด อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 60 ตร.ม. จะมีราคาประมาณ 2.5-3.5 พันล้านดอง

หากครัวเรือนข้างต้นตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร ในราคาประมาณ 3.5 พันล้านดอง และกู้ยืมเงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน หรือ 2.45 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นระยะเวลา 20 ปี ดังนั้น ภาระผ่อนชำระรายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือประมาณกว่า 300 ล้านดองต่อปี VARS สรุปว่า หากผ่อนชำระสูงสุด 80 ล้านดองต่อปี กลุ่มนี้แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านได้

อาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

ราคาที่อยู่อาศัยเกินกว่าที่ประชาชนจะจ่ายได้

เมื่ออธิบายสาเหตุของการลดลงอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานนี้ได้ยกเหตุผลหลักสามประการ

ประการแรก ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่เกินขีดความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ไปมาก และเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเติบโตของรายได้หลายเท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ซิตี้ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยทำระดับใหม่สูงขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปี 2562

ในขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยต่อหัวในเขตเมืองในปี 2566 เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 4% เมื่อเทียบกับสถิติของ GSO ในปี 2562 ส่วนรายได้เฉลี่ยของกลุ่มรายได้สูงสุดในฮานอยและดานังในปี 2566 เพิ่มขึ้นเพียง 3% และ 7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2562

รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ในนครโฮจิมินห์มีอัตราการเติบโตติดลบถึง 8% ซึ่งทำให้ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับสูง

ประการที่สองคือการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลางและระดับสูงขึ้นไป แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้จะสูงมาก แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกลับเป็นความต้องการหลักของตลาด โครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. มีน้อยมาก ทำให้คนส่วนใหญ่ แม้แต่กลุ่มที่มีระดับสูงสุด ก็ยังขาดตัวเลือกที่เหมาะสม

VARS ยังเชื่อว่านักลงทุนบางรายกำลังฉวยโอกาสจากภาวะขาดแคลนอุปทานในตลาดเพื่อปรับราคาขายอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น แม้ในพื้นที่ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีนักก็ตาม ซึ่งทำให้ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประสบความยากลำบาก

ประการที่สาม เกิดจากพฤติกรรมการเก็งกำไร ในบริบทของช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่ยังคงมีความผันผวนอยู่มาก จิตวิทยาของการกักตุนสินทรัพย์และคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้หลายคนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้คำนึงถึงการใช้งานจริง คนเหล่านี้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่นำออกมาใช้งาน รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานยิ่งรุนแรงมากขึ้น

นอกจากนี้ ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่ไม่ค่อยมีใครพูดถึงแต่ส่งผลกระทบอย่างมากคือต้นทุนทางการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากมีมาตรการจูงใจประมาณ 10% หรือมากกว่า ซึ่งสร้างแรงกดดันทางการเงินอย่างมาก

ต้นทุนทางการเงินควบคู่ไปกับต้นทุนการลงทุนและต้นทุนที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อกระบวนการพัฒนาโครงการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นโดยตรง

ในระยะยาว VARS เชื่อว่านอกเหนือจากการวิจัยและดำเนินนโยบายสิทธิพิเศษด้านที่ดิน ภาษี และเงินกู้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดอย่างต่อเนื่องแล้ว รัฐยังจำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อและขยายการพัฒนาเมืองตามแบบจำลอง TOD ซึ่งเป็นแบบจำลองการพัฒนาเมืองที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับชาวเมืองในเวียดนาม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm