มีความเห็นที่หลากหลายเกี่ยวกับกฎระเบียบการฝากเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต

เช้าวันที่ 31 ต.ค. 60 ที่ประชุมได้มีมติพิจารณาร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ด้วยความเห็นต่างกัน โดยเนื้อหาหลักการประกอบกิจการบ้านจัดสรรและก่อสร้างที่จะจัดทำขึ้นในอนาคต (มาตรา 23) ได้รับความสนใจจากสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเงินฝากในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต ผู้แทน Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan ) แสดงความเห็นเห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 1 และข้อโต้แย้งที่ระบุไว้ในรายงานการยอมรับและคำอธิบาย

ดังนั้นตัวเลือกนี้จึงมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการทำธุรกิจและทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการแล้ว ซึ่งช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาทได้

ผู้แทนพบว่าระยะเวลาในการเรียกเก็บเงินมัดจำตั้งแต่โครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่งตามที่แสดงไว้ในตัวเลือกที่สอง จะทำให้ใช้เวลานานมากตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการดำเนินโครงการจริง ส่งผลให้ลูกค้ามีความเสี่ยงมากขึ้น

ผู้แทน Tran Hong Nguyen คณะผู้แทน Binh Thuan

ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีการพัฒนาที่ซับซ้อนมากมาย โดยนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาเงินทุนเพื่อระดมเงินทุนตามอำเภอใจ ทำให้เกิดความไม่มั่นคงและความวุ่นวาย

ในความเป็นจริง หลายโครงการไม่ได้ดำเนินการหลังจากผ่านไป 5 ปี หรือแม้แต่ 10 ปีหลังจากได้รับเงินมัดจำ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์เช่นนี้ขึ้น..." ผู้แทนเหงียนกล่าว

เกี่ยวกับบทบัญญัติในมาตรา 23 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมาย ผู้แทนเหงียน ได่ ทัง (คณะผู้แทน หุ่งเยน ) เลือกข้อที่ 2

ตามที่ผู้แทนได้กล่าวไว้ นี่เป็นแผนที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าในกรณีใดผู้ลงทุนจึงจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้า กำหนดเนื้อหาของข้อตกลงการเก็บเงิน จำนวนเงินที่ฝากไว้อย่างชัดเจน เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส ปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคลที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อ เช่า หรือซื้อบ้านและงานก่อสร้าง และจำกัดไม่ให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับเงินฝากเพื่อใช้เป็นช่องทางในการระดมทุน

นายถัง ได้ขอให้หน่วยงานจัดทำแบบศึกษาและพิจารณากำหนดเงื่อนไขการจัดตั้งโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคตให้ชัดเจน

ขณะเดียวกัน คณะผู้แทนได้เสนอให้มีมติอนุญาตให้นักลงทุนขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับโครงการก่อสร้างที่ตรงตามเงื่อนไขการอนุมัติแบบสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่และสำคัญที่แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา พร้อมกันนี้ ให้ชี้แจงเนื้อหาของ “ข้อกำหนดในการดำเนินการให้แล้วเสร็จตามความคืบหน้าของโครงการ”

ผู้แทนเหงียน ได่ ทั้ง ผู้แทนหุ่งเยน

ในการร่วมให้ความเห็น ผู้แทน Nguyen Thi Viet Nga (คณะผู้แทน Hai Duong ) กล่าวว่า สำหรับมาตรา 23 จำเป็นต้องกำหนดตามแผนที่ให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีการออกแบบขั้นพื้นฐานและได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่ง

ผู้แทนกล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจและนักลงทุนสามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความยากลำบากมากมาย การลงทุนในโครงการจำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก การที่นักลงทุนสามารถเก็บเงินมัดจำได้ล่วงหน้าจะช่วยให้นักลงทุนมีเงินทุนสำรองมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสและดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพ

“แม้ว่ากฎระเบียบนี้อาจสร้างความเสี่ยงให้กับลูกค้ามากขึ้น แต่ผู้แทนได้เน้นย้ำว่าจำเป็นต้องแก้ไขปัญหานี้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการและเสริมสร้างความรับผิดชอบของหน่วยงานภาครัฐที่มีความสามารถ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ขั้นตอนแรกของการตรวจสอบและคัดเลือกนักลงทุน เพื่อให้มั่นใจถึงศักยภาพและความสามารถของนักลงทุนในการดำเนินโครงการ” นางสาวงา กล่าว

นางสาวงา กล่าวว่า การจำกัดความเสี่ยงเช่นทางเลือกที่ 1 โดยให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์เก็บเงินมัดจำได้เฉพาะเมื่อบ้านและโครงการก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินกิจการได้เท่านั้น จะเป็นการปิดโอกาสทางธุรกิจ ซึ่งขัดต่อการส่งเสริมและสร้างกลไกให้ธุรกิจสามารถพัฒนาได้

ในรายงานการชี้แจง ยอมรับ และแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ว่าด้วยหลักการประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 23) คณะกรรมการถาวรของรัฐสภาได้เสนอทางเลือก 2 ประการ คือ

ตัวเลือกที่ 1: “นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขทั้งหมดในการดำเนินกิจการและได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้ว”

ตัวเลือกที่ 2: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อโครงการมีแบบแปลนพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัตินี้ สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และค่าก่อสร้างให้ชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับของรัฐบาล แต่ไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และค่าก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลา และอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ”

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/y-kien-trai-chieu-ve-quy-dinh-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-a633581.html