มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับกฎระเบียบการฝากเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต

เมื่อเช้าวันที่ 31 ต.ค. ที่ผ่านมา ได้มีการหารือในห้องประชุมถึงเนื้อหาบางส่วนที่มีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ซึ่งเนื้อหาเกี่ยวกับหลักการดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่จะจัดทำขึ้นในอนาคต (มาตรา 23) ได้รับความสนใจจากสมาชิกรัฐสภา

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการฝากเงินในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต ผู้แทน Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan ) ได้แสดงความเห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 1 และข้อโต้แย้งที่ระบุในรายงานการยอมรับและคำอธิบาย

ดังนั้นตัวเลือกนี้จึงมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการประกอบธุรกิจและทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการแล้ว ซึ่งช่วยลดการเกิดข้อพิพาทได้

ผู้แทนพบว่าระยะเวลาในการเรียกเก็บเงินมัดจำตั้งแต่โครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่งดังแสดงไว้ในทางเลือกที่ 2 จะทำให้ต้องใช้เวลาตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการดำเนินโครงการจริงนานมาก ส่งผลให้ลูกค้ามีความเสี่ยงมากขึ้น

อสังหาฯ - มีความคิดเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การฝากเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต — ผู้แทน Tran Hong Nguyen คณะผู้แทน Binh Thuan

ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีการพัฒนาที่ซับซ้อนมากมาย โดยนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาเงินสมทบทุนเพื่อระดมทุนตามอำเภอใจ ส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงและความไม่สงบ

“ในความเป็นจริง โครงการจำนวนมากไม่ได้รับการดำเนินการหลังจากได้รับเงินมัดจำเป็นเวลา 5 ปีหรือแม้แต่ 10 ปี ดังนั้นจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้น...” ผู้แทนเหงียนแสดงความคิดเห็น

เกี่ยวกับบทบัญญัติในมาตรา 23 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมาย ผู้แทนเหงียน ได่ ทั้ง (คณะผู้แทน หุ่งเอี้ยน ) เลือกข้อที่ 2

ตามที่ผู้แทนกล่าวไว้ นี่คือแผนที่กำหนดอย่างชัดเจนว่าในกรณีใดผู้ลงทุนจึงจะสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้า กำหนดเนื้อหาของข้อตกลงการวางมัดจำ จำนวนเงินมัดจำอย่างชัดเจน เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส คุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคลที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อ เช่าหรือซื้อบ้านและงานก่อสร้าง และจำกัดไม่ให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับเงินฝากเป็นช่องทางระดมเงินทุน

นายทังขอให้หน่วยงานจัดทำร่างศึกษาและพิจารณากำหนดเงื่อนไขการจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตให้ชัดเจน

พร้อมกันนี้ ผู้แทนยังได้เสนอให้มีการตัดสินใจให้ผู้ลงทุนสามารถขายบ้านในอนาคตสำหรับโครงการก่อสร้างที่เป็นไปตามเงื่อนไขการอนุมัติการออกแบบโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญและสำคัญซึ่งแล้วเสร็จตามกำหนดเวลา พร้อมทั้งชี้แจงเนื้อหาของ “ข้อกำหนดในการดำเนินการให้แล้วเสร็จตามความคืบหน้าของโครงการ”

อสังหาริมทรัพย์ – มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การฝากเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต (รูปที่ 2) — ผู้แทนเหงียน ได๋ ทั้ง ผู้แทนหุ่งเยน

ในการเข้าร่วมการให้ความเห็น ผู้แทน Nguyen Thi Viet Nga (คณะผู้แทน Hai Duong ) กล่าวว่า สำหรับมาตรา 23 จำเป็นต้องกำหนดตามแผนที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อโครงการนั้นมีการออกแบบขั้นพื้นฐานและได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่ง

ผู้แทนกล่าวว่ากฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจและนักลงทุนสามารถพัฒนาได้มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกับความยากลำบากมากมาย การลงทุนในโครงการต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก การที่นักลงทุนสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ก่อนกำหนดจะช่วยให้นักลงทุนมีเงินทุนมากขึ้นในการลงทุนซ้ำ ส่งผลให้เพิ่มโอกาสและดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพ

“แม้ว่ากฎระเบียบดังกล่าวอาจสร้างความเสี่ยงให้กับลูกค้ามากขึ้น แต่ผู้แทนเน้นย้ำว่าจะต้องแก้ปัญหานี้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการและเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐที่มีความสามารถ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ขั้นตอนเริ่มต้นของการทบทวนและคัดเลือกนักลงทุน เพื่อให้มั่นใจถึงศักยภาพและความสามารถของนักลงทุนในการดำเนินโครงการ” นางสาวงา กล่าว

โดยนางสาวงา กล่าวว่า การจำกัดความเสี่ยง เช่น ทางเลือกที่ 1 จะให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้เมื่อบ้านและโครงการก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะประกอบธุรกิจได้เท่านั้น จะทำให้โอกาสทางธุรกิจถูกจำกัด ซึ่งขัดต่อการส่งเสริมและการสร้างกลไกให้ธุรกิจสามารถพัฒนาได้

ในรายงานการชี้แจง ยอมรับ และแก้ไขร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ว่าด้วยหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 23) คณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติเสนอทางเลือก 2 ประการ คือ

ตัวเลือกที่ 1: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น”

ตัวเลือกที่ 2: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ข้อตกลงการวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยรัฐบาลแต่ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้าง ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลาและแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ”

แหล่งที่มา