มีความเห็นที่หลากหลายเกี่ยวกับกฎระเบียบการฝากเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต

เมื่อเช้าวันที่ 31 ต.ค. ที่ผ่านมา ที่ประชุมได้มีมติเห็นชอบร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) บางส่วนด้วยความเห็นต่างกัน โดยเนื้อหาหลักการประกอบกิจการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่จะจัดทำขึ้นในอนาคต (มาตรา 23) ได้รับความสนใจจากสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเงินฝากในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต ผู้แทน Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan ) แสดงความเห็นเห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 1 และข้อโต้แย้งที่ระบุไว้ในรายงานการยอมรับและคำอธิบาย

ดังนั้นตัวเลือกนี้จึงมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีคุณสมบัติในการทำธุรกิจและทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการแล้ว ซึ่งช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาทได้

ผู้แทนพบว่าระยะเวลาในการเรียกเก็บเงินมัดจำตั้งแต่โครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่งตามที่แสดงไว้ในตัวเลือกที่สอง จะทำให้ใช้เวลานานมากตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการดำเนินโครงการจริง ส่งผลให้ลูกค้ามีความเสี่ยงมากขึ้น

อสังหาฯ - มีความเห็นหลากหลายเกี่ยวกับกฎระเบียบเงินฝากเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต — ผู้แทน Tran Hong Nguyen คณะผู้แทน Binh Thuan

ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีการพัฒนาที่ซับซ้อนมากมาย โดยนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาเงินสมทบทุนเพื่อระดมทุนตามอำเภอใจ ทำให้เกิดความไม่มั่นคงและความวุ่นวาย

ในความเป็นจริง โครงการจำนวนมากไม่ได้รับการดำเนินการหลังจากได้รับเงินมัดจำเป็นเวลา 5 ปี หรือแม้แต่ 10 ปี ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์เช่นนี้ขึ้น..." ผู้แทนเหงียนกล่าว

เกี่ยวกับบทบัญญัติในมาตรา 23 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมาย ผู้แทนเหงียน ได่ ทัง (คณะผู้แทน หุ่งเยน ) เลือกข้อที่ 2

ตามที่ผู้แทนได้กล่าวไว้ นี่เป็นแผนที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าในกรณีใดผู้ลงทุนจึงจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้า กำหนดเนื้อหาของข้อตกลงการเก็บเงินมัดจำ จำนวนเงินมัดจำอย่างชัดเจน เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส ปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคลที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อ เช่า หรือซื้อบ้านและงานก่อสร้าง และจำกัดไม่ให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับเงินมัดจำเพื่อใช้เป็นช่องทางในการระดมทุน

นายถังขอให้หน่วยงานจัดทำแบบศึกษาและพิจารณากำหนดเงื่อนไขการจัดตั้งโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคตให้ชัดเจน

ขณะเดียวกัน คณะผู้แทนได้เสนอให้มีมติอนุญาตให้นักลงทุนขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับโครงการก่อสร้างที่ตรงตามเงื่อนไขการอนุมัติการออกแบบโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่และสำคัญที่แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา พร้อมกันนี้ ให้ชี้แจงเนื้อหาของ “ข้อกำหนดในการดำเนินการให้แล้วเสร็จตามความคืบหน้าของโครงการ”

อสังหาฯ - มีความคิดเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับกฎระเบียบการฝากเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต (รูปที่ 2) — ผู้แทนเหงียน ได่ ทั้ง ผู้แทนหุ่งเยน

ในการร่วมให้ความเห็น ผู้แทน Nguyen Thi Viet Nga (คณะผู้แทน Hai Duong ) กล่าวว่า สำหรับมาตรา 23 จำเป็นต้องกำหนดตามแผนที่ให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีการออกแบบขั้นพื้นฐานและได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่ง

ผู้แทนกล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจและนักลงทุนสามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความยากลำบากมากมาย การลงทุนในโครงการจำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก การที่นักลงทุนสามารถเก็บเงินมัดจำได้ล่วงหน้าจะช่วยให้นักลงทุนมีเงินทุนสำรองมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสและดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพ

“แม้ว่ากฎระเบียบนี้อาจสร้างความเสี่ยงให้กับลูกค้ามากขึ้น แต่ผู้แทนได้เน้นย้ำว่าจำเป็นต้องแก้ไขปัญหานี้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการและเสริมสร้างความรับผิดชอบของหน่วยงานภาครัฐที่มีความสามารถ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ขั้นตอนแรกของการตรวจสอบและคัดเลือกนักลงทุน เพื่อให้มั่นใจถึงศักยภาพและความสามารถของนักลงทุนในการดำเนินโครงการ” นางสาวงา กล่าว

นางสาวงา กล่าวว่า การจำกัดความเสี่ยง เช่น ทางเลือกที่ 1 อนุญาตให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์เก็บเงินมัดจำได้เฉพาะเมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะประกอบธุรกิจได้เท่านั้น จะเป็นการปิดโอกาสทางธุรกิจ ซึ่งขัดต่อการส่งเสริมและการสร้างกลไกให้ธุรกิจสามารถพัฒนาได้

ในรายงานการชี้แจง ยอมรับ และแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ว่าด้วยหลักการประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 23) คณะกรรมการถาวรของรัฐสภาได้เสนอทางเลือก 2 ประการ คือ

ตัวเลือกที่ 1: “นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น”

ตัวเลือกที่ 2: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเฉพาะเมื่อโครงการมีแบบแปลนพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัตินี้ สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน วงเงินสูงสุดที่รัฐบาลกำหนดต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้าง ทั้งนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลาและแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ”

แหล่งที่มา