ปัจจัยใดที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคง “หยุดชะงัก”?

ตลาดไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ DKRA Group ที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ในเดือนกรกฎาคม 2566 ระบุว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทหลายแห่งไม่สามารถบรรลุสภาพคล่องตามที่คาดหวัง จึงจำเป็นต้องเลื่อนระยะเวลาดำเนินการขายออกไป ด้วยเหตุนี้ ในเดือนกรกฎาคมจึงมีโครงการใหม่เปิดขายเพียง 1 โครงการ โดยมีสินค้า 40 รายการเข้าสู่ตลาด ซึ่งลดลง 88% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ที่น่าสังเกตคือ ความต้องการของตลาดนี้ยังคงต่ำมาก โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จเพียงรายการเดียว ซึ่งลดลง 99% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน DKRA Group ให้ความเห็นว่าราคาเสนอขายผลิตภัณฑ์เหล่านี้ค่อนข้างสูง ประกอบกับจิตวิทยาที่ระมัดระวังของนักลงทุน ทำให้สภาพคล่องยังคงซบเซา ปัจจัยอื่นๆ เช่น ความถูกต้องตามกฎหมาย อัตราดอกเบี้ย และการฟื้นตัวเล็กน้อยของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ล้วนส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท

วิลล่าตากอากาศปริมาณธุรกรรมลดลง 99% ปัจจัยใดบ้างที่ยังส่งผลต่อตลาด? ภาพที่ 1 — จะมีการขายวิลล่ารีสอร์ทเพียง 1 หลังในเดือนกรกฎาคม 2566 (ภาพ: DKRA Group)

ในเดือนถัดไป DKRA คาดว่าอุปทานและอุปสงค์ในตลาดจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคม แต่จะยังคงไม่มีความคืบหน้าที่ชัดเจนมากนัก สำหรับกลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ อุปทานใหม่ในเดือนกรกฎาคมเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี แต่มีโครงการเปิดขายเพียง 2 โครงการในช่วงการขายถัดไป อุปทานในกลุ่มนี้ลดลง 75% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตราการดูดซับหยุดอยู่ที่ 1% เท่านั้น

สำหรับคอนโดมิเนียมมีอุปทานเพิ่มขึ้นประมาณ 52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีโครงการเปิดขาย 3 โครงการ คิดเป็น 405 ยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์เปิดขายทั้งหมดในไตรมาสที่สองของปี 2566 ซึ่งอยู่ที่ 378 ยูนิต อย่างไรก็ตาม โครงการใหม่ทั้งหมดกระจุกตัวอยู่ในภาคกลาง

คอนโดเทลเป็นกลุ่มที่มีธุรกรรมซื้อขายมากที่สุดในตลาดนี้ โดยมีธุรกรรมสำเร็จ 113 รายการในเดือนกรกฎาคม อย่างไรก็ตาม ปริมาณธุรกรรมยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการเดียว ขณะที่โครงการที่เหลือมีอัตราการใช้พื้นที่ไม่มากนัก โครงการเหล่านี้มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ดำเนินการโดยแบรนด์ใหญ่ และมีราคาขายต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.

DKRA ยังคาดการณ์อีกว่าในเดือนหน้าอุปทานและอุปสงค์ของตลาดจะยังคงฟื้นตัว แต่ไม่น่าจะเกิดความผันผวนรุนแรงในระยะสั้น

วิลล่าตากอากาศปริมาณธุรกรรมลดลง 99% ปัจจัยใดบ้างที่ยังส่งผลต่อตลาด? ภาพที่ 2 — อสังหาฯ รีสอร์ทไม่น่าจะมีความก้าวหน้าในช่วงระยะสั้น

สำหรับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท คาดว่าตลาดหลักจะมีความผันผวนไม่มากนักเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว นักลงทุนที่ลงทุนในโครงการนี้ยังคงรักษาโครงการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ส่วนลดสูงสุด 50% สำหรับลูกค้าที่ผ่อนชำระเร็ว ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ย... ด้วยมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง คาดว่าอุปทานและอุปสงค์จะฟื้นตัวเล็กน้อย โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่จังหวัดบิ่ญดิ่ญและ เกียนซาง

รายงานล่าสุดของ กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่าในไตรมาสที่สองของปี 2566 โรงแรมและรีสอร์ทใหม่ทั่วประเทศจะได้รับการเสริมด้วยโครงการที่เปิดดำเนินการแล้วเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น ปัจจุบันมีโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทที่ได้รับใบอนุญาตใหม่เพียงโครงการเดียว คือ พื้นที่ท่องเที่ยวเชิงประวัติศาสตร์และรีสอร์ทบนยอดเขาบ๋าเด็น (เตยนิญ)

จะกอบกู้อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทอย่างไร?

จากการสำรวจตามแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังทั่วประเทศ พบว่าโครงการวิลล่า รีสอร์ท วิลล่า คอนโดเทล และออฟฟิศเทลที่ถูกทิ้งร้างและไม่มีลูกค้าอยู่นั้นพบเห็นได้ทั่วไป นักลงทุนรายย่อยหลายรายประสบปัญหาทางการเงินจากการกู้ยืมเงิน ไม่สามารถหารายได้จากกระแสเงินสดจากโครงการได้ จึงตัดสินใจขายในราคาที่ "แพงหูฉี่" ในอดีต

ผลการศึกษาตลาดหลายชิ้นยังแสดงให้เห็นว่าอัตรากำไรของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำมาก โดยอยู่ที่ประมาณ 1% เท่านั้น มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ทำได้ 4-5% หรือมากกว่านั้น โครงการจำนวนมากที่เปิดขายและตั้งเป้ากำไรไว้ที่ 8-12% กลับไม่สามารถดำเนินการได้

ด้วยลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท การฟื้นตัวเช่นเดียวกับส่วนอื่นๆ ของตลาดที่ขจัดอุปสรรคด้านอัตราดอกเบี้ยและกฎหมายดูเหมือนจะไม่เพียงพอ ปัญหาที่เหลืออยู่ของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทยังคงเป็นปัญหาอุปทานที่เกินความต้องการในภาครีสอร์ทและการท่องเที่ยว

วิลล่าตากอากาศปริมาณธุรกรรมลดลง 99% ปัจจัยใดบ้างที่ยังส่งผลต่อตลาด? ภาพที่ 3 — ปริมาณสินค้าที่เพิ่มมากขึ้นแต่จำนวนนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพกลับไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเหมาะสม ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่กว้าง

ข้อมูลจากกรมการท่องเที่ยวเวียดนามระบุว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี เวียดนามต้อนรับนักท่องเที่ยวเกือบ 70 ล้านคน แบ่งเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ 5.6 ล้านคน และนักท่องเที่ยวภายในประเทศเกือบ 64 ล้านคน จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีเพียง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวภายในประเทศเพิ่มขึ้น 1.4 เท่า รายได้จากการท่องเที่ยวรวมอยู่ที่ประมาณ 343,100 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 1.45% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 ที่ 338,200 พันล้านดอง

ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง อุปทานของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทจึงยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง วิกฤตการณ์อุปทานล้นตลาดทำให้ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทจำนวนมากถูกปล่อยทิ้งร้างในช่วงที่ผ่านมา หลายความเห็นระบุว่า หากจำนวนนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพไม่ฟื้นตัว หรือแม้กระทั่งต้องเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทจะยังคงชะงักงันต่อไป สิ่งนี้ทำให้เกิดวงจรที่หยุดชะงัก ตลาดที่ชะงักงันทำให้บริการต่างๆ ไม่ได้รับการพัฒนา และนำไปสู่ความยากลำบากในการดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศด้วยแนวทางแก้ไขทางกฎหมายและอัตราดอกเบี้ยเป็นเพียงการแก้ปัญหาเบื้องต้นเท่านั้น มาตรการเหล่านี้ส่วนใหญ่สนับสนุนให้เจ้าของโครงการและนักลงทุนกลับมามีความเชื่อมั่นอีกครั้งในช่วงเวลาปัจจุบัน แต่การส่งเสริมมูลค่าและเพิ่มสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อย่างแท้จริง กุญแจสำคัญยังคงอยู่ที่ความต้องการที่แท้จริง

ดังนั้น นอกจากการมุ่งเน้นยอดขายแล้ว นักลงทุนยังต้องดำเนินธุรกิจบริการเสริมและมุ่งเน้นการส่งเสริมภาพลักษณ์ควบคู่ไปกับตลาดการท่องเที่ยวเพื่อดึงดูดลูกค้าเป้าหมาย สิ่งนี้ยังทำให้นักลงทุนสนใจสินค้าในตลาดนี้มากขึ้นและเลือกที่จะลงทุนอย่างต่อเนื่อง นักวิเคราะห์มองว่าปัญหานี้ไม่สามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน ดังนั้น หากอยากเห็นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท เราคงต้องรอจนถึงปลายปี 2567 หรือต้นปี 2568

แหล่งที่มา