Tarım arazisi fiyatlarındaki önerilen artışla ilgili endişeler.

Tarım arazisi fiyatlarının ayarlanması gereklidir, ancak artış, insanların vergileri ödeyebilecekleri, devletin gelir elde edebileceği ve kalkınmanın teşvik edilebileceği düzeyde olmalıdır.

Tarım arazisi fiyatlarının ayarlanması gereklidir, ancak artış makul bir seviyede olmalı ki insanlar vergileri ödeyebilsin, devlet gelir elde edebilsin ve kalkınma teşvik edilmeye devam etsin.

Ho Chi Minh Şehri Kaynak ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü (IEER), yakın zamanda Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesine, arazi fiyat listesindeki tarım arazilerinin fiyatının, konut arazilerinin fiyatının %65-70'ine denk gelecek şekilde artırılması yönünde bir öneri içeren bir belge sundu.

Tarım arazilerinin fiyatları çok düşük.

IEER Direktörü Dr. Pham Viet Thuan'a göre, Ho Chi Minh şehrindeki tarım arazisi fiyatları şu anda çok düşük, bilimsel bir temeli yok ve piyasa ilkelerine uymuyor. Bu durum, arazi devir vergilerinden elde edilen gelirin düşük olmasına, emlak piyasasının durgunlaşmasına ve sonuç olarak inşaat talebindeki azalma nedeniyle inşaat malzemeleri piyasasında düşüşe yol açıyor.

IEER, 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanması beklenen yeni arazi fiyat listesiyle uyum sağlamak için tarım arazisi fiyatlarının konut arazisi fiyatlarının %65-70'ine çıkarılmasının makul olacağına inanmaktadır. Ancak Bay Thuan, bunun yalnızca başka amaçlarla kullanılmak üzere planlanmış tarım arazileri için geçerli olması gerektiğini de belirtti.

IEER'in önerisine katılan Ho Chi Minh Şehri, Hiep Binh mahallesinde yaşayan Bayan Nguyen Hien, 1.000 metrekareden fazla tarım arazisini konut alanına dönüştürmeyi planladığını söyledi. Ancak vergi bildirimini aldıktan sonra, ödeme yapacak parası olmadığı için süreci geçici olarak durdurdu. Mevcut hesaplamalara göre, Hiep Binh bölgesindeki arazi fiyatı yaklaşık 28 milyon VND/m2 iken, tarım arazisinin fiyatı sadece 600.000 VND/m2'dir. Bu fark, Bayan Hien'in ödemesi gereken verginin 27 milyar VND'nin üzerinde olduğu anlamına geliyor; bu da önceki duruma göre neredeyse %500 daha yüksek.

Bayan Hien'e göre, IEER'in önerdiği gibi tarım arazilerinin fiyatı metrekare başına yaklaşık 20 milyon VND'ye yükselirse, kendisi için vergi farkı sadece yaklaşık 8 milyar VND olacak; bu da önceki orana kıyasla yaklaşık %150'lik bir artış anlamına geliyor ve daha makul. Ancak Bayan Hien, konut arazisi fiyatındaki %70'lik artışın çok yüksek olduğunu, insanların mali durumlarını dengelemelerini kolaylaştırmak için %50-55 aralığında olması gerektiğini belirtti. Ayrıca, arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda, insanların altyapı, yollar ve yol sınırlarının maliyetini kendilerinin karşılamak zorunda kalacaklarından ve bunun da önemli bir miktara ulaşacağından endişe duyduğunu ifade etti.

Linh Dan Gayrimenkul Danışmanlık Şirketi Direktörü Bay Do Linh Dan da, Ho Chi Minh şehrindeki tarım arazilerinin fiyatının şu anda gerçek piyasa fiyatına kıyasla çok düşük olduğunu belirtti. Bu durum, arazinin konut alanına dönüştürülmesinde aşırı yüksek vergilere yol açıyor – neredeyse arazi satış fiyatına eşit, hatta onu aşıyor – ve insanların artık arazi kullanım amacını konut inşa etmek için değiştirmek istememesine neden oluyor.

İşletmeler için, tarım arazisi satın alıp daha sonra bunu konut arsasına dönüştürerek imar planlaması yapmak, yüksek maliyetler nedeniyle neredeyse imkansız hale geldi ve bu da yeni projelerin eksikliğine yol açtı. Nitekim, yeni arazi fiyat listesi açıklandıktan sonra, Ho Chi Minh Şehrinde artık neredeyse hiç kimse proje geliştirmek için tarım arazisi satın almıyor.

Sayın Dan, Ho Chi Minh şehrinin tarım arazisi fiyatlarını gerçekliği yansıtacak şekilde ayarlaması, insanları ve işletmeleri arazi kullanım amaçlarını değiştirmeye teşvik etmesi ve inşaatı desteklemesi gerektiğini savundu. Şu anda tarım arazisinin piyasa fiyatı 10-20 milyon VND/m2 iken, resmi fiyat sadece birkaç yüz bin VND olup, gerçek değeri doğru bir şekilde yansıtmamaktadır.

Sayın Dan, Ho Chi Minh şehrinde tarım arazisi fiyatlarının artırılmaması durumunda, konut arazisi fiyatlarıyla arasındaki büyük farkı azaltmak ve piyasanın "donmasını" önlemek için daha makul bir vergi hesaplama mekanizmasının oluşturulması gerektiğini önerdi.

IEER, tarım arazisi fiyatlarındaki önerilen artışın yalnızca arazi kullanım dönüşüm planlarının zaten oluşturulmuş olduğu alanlar için geçerli olduğunu belirtiyor. Fotoğraf: TRANG NGUYEN

Bu durum birçok olumsuz sonuca yol açabilir.

Bu arada, Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi Genel Müdürü Sayın Tran Khanh Quang, IEER'nin teklifinin tamamen makul olmadığını ve daha detaylı araştırmalar gerektirdiğini belirtti.

Sayın Quang'a göre, tarım arazisi fiyatlarının piyasa fiyatlarına yaklaşması gerekiyor. Gerçekte, Ho Chi Minh şehrinin iç ve dış bölgeleri arasında tarım arazisi fiyatlarında büyük bir fark var. IEER'in önerdiği gibi, tüm bölgelerdeki tarım arazisi fiyatlarının "sabit bir oranda" artması mantıksız olur.

Sayın Quang, insanların tarım arazilerini konut alanına dönüştürmelerini teşvik etmek için, arazi fiyat listesine göre fiyat farkının %100'ünü toplamak yerine, bir ayarlama faktörü uygulanması gerektiğini önerdi. Bu oran, verginin ev inşa maliyetini aşmasını ve insanların inşaattan vazgeçmesini önlemek için %0,4-0,5 civarında olmalıdır.

Bu arada, bir gayrimenkul uzmanı, tarım arazisi fiyatlarının konut arazisi fiyatlarının %70'ine çıkarılmasının birçok olumsuz sonuca yol açabileceğinden endişe duyuyor. Başlangıçta tarımsal üretim için planlanan tarım arazisi, "ikincil konut arazisi" olarak değerlendirilemez. Sabit bir orana dayalı fiyatlandırma hem ekonomik olarak yanlıştır hem de "fiyat artışlarını bekleyerek arazi biriktirme" spekülatif zihniyetini yaratarak, planlamaya uygun arazi geliştirme amacını çarpıtmaktadır.

Bu uzmana göre, Ho Chi Minh şehrinde daha önce yaklaşık 88.000 hektar tarım arazisi bulunurken, yerleşim alanı sadece 18.000 hektar civarındaydı. Tarım arazisinin değerinin yerleşim alanının %70'i, yani 62.000 hektar yerleşim alanına denk geldiği varsayılırsa, bu gerçek durumu doğru bir şekilde yansıtmaz.

Bu uzman, arazi kullanımının değiştirilmesinin, tarım arazisinin konut arazisiyle aynı değere sahip olacağı anlamına gelmediğini vurguladı. Çünkü tarım arazisi konut alanına dönüştürüldükten sonra, insanlar veya işletmeler alanın büyük bir bölümünü altyapı ve kamu işlerine ayırmak zorundadır. Gerçekte, 4 metrekarelik bir alanı konut alanına dönüştürmek için yaklaşık 10 metrekarelik tarım arazisi gerekmektedir. Oran %70 ise, yani 10 metrekarelik tarım arazisinin "başabaş noktasına" ulaşması için 7 metrekarelik konut alanı oluşturması gerekiyorsa, bu tamamen imkansızdır.

Kaynak: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm