Tarım arazisi fiyatlarını artırma önerisine ilişkin endişeler

Tarım arazilerinin fiyatlarının ayarlanması gerekiyor, ancak insanların vergi ödeyebilmesi, devletin bütçe gelirlerini toplayabilmesi ve aynı zamanda kalkınmayı teşvik edebilmesi için uygun bir seviyeye yükseltilmesi gerekiyor.

Tarım arazisi fiyatlarının ayarlanması gereklidir ancak insanların vergi ödeyebilmesi, devletin bütçe gelirlerini toplayabilmesi ve aynı zamanda kalkınmayı teşvik edebilmesi için uygun düzeyde artırılması gerekir.

HCM Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü (IEER), HCM Şehri Halk Komitesi'ne, arazi fiyat listesindeki tarım arazilerinin fiyatının konut arazilerinin fiyatının %65-70'ine denk gelecek şekilde ayarlanmasını talep eden bir belge gönderdi.

Tarım arazisi fiyatları çok düşük

IEER Direktörü Dr. Pham Viet Thuan'a göre, Ho Chi Minh şehrindeki tarım arazilerinin fiyatı şu anda çok düşük, bilimsel dayanaktan yoksun ve piyasa prensiplerini sağlamıyor. Bu durum, arazi kullanım hakkı devir vergisinden elde edilen gelirin düşük olmasına, emlak piyasasının durgunlaşmasına ve inşaat malzemeleri piyasasının da inşaat talebindeki düşüş nedeniyle gerilemesine neden oluyor.

IEER, 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanması beklenen yeni arazi fiyat listesiyle tutarlı olmak adına, tarım arazisi fiyatlarının konut arazisi fiyatlarının %65-70'ine çıkarılmasının makul olacağına inanıyor. Ancak Bay Thuan, bunun yalnızca kullanım amacının değiştirilmesi planlanan tarım arazileri için geçerli olduğunu da belirtti.

IEER'in önerisine katılan Ho Chi Minh Şehri, Hiep Binh Bölgesi'nde ikamet eden Bayan Nguyen Hien, 1.000 metrekareyi aşkın tarım arazisini konut alanına dönüştürmeyi planladığını söyledi. Ancak, ödenmesi gereken vergi bildirimini aldıktan sonra, ödeyecek parası olmadığı için geçici olarak ara verdi. Mevcut hesaplamalara göre, Hiep Binh bölgesindeki arazi fiyatı metrekare başına yaklaşık 28 milyon VND iken, tarım arazilerinin metrekare fiyatı sadece 600.000 VND. Bu fark, Bayan Hien'in ödemek zorunda olduğu vergi miktarını 27 milyar VND'nin üzerine çıkarıyor; bu da öncekinden neredeyse %500 daha yüksek.

Bayan Hien'e göre, tarım arazilerinin fiyatı IEER tarafından önerilen metrekare başına yaklaşık 20 milyon VND'ye çıkarsa, vergi farkı yalnızca yaklaşık 8 milyar VND olacak; bu da eski seviyeye göre yaklaşık %150'lik bir artış anlamına geliyor ki bu da daha makul. Ancak Bayan Hien, konut arazilerinin fiyatındaki %70'lik artışın çok yüksek olduğunu, insanların kolayca denge kurabilmesi için bu oranın yalnızca %50-55 civarında olması gerektiğini belirtti. Ayrıca, arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda, insanların altyapı, yol ve yol temizleme gibi küçük bir meblağ olmayan harcamalar yapmak zorunda kalacağından da endişe duyuyor.

Linh Dan Gayrimenkul Danışmanlık Şirketi Müdürü Bay Do Linh Dan da Ho Chi Minh şehrindeki tarım arazilerinin fiyatının şu anda gerçek piyasa fiyatına kıyasla çok düşük olduğunu belirtti. Bu durum, araziyi konut arazisine dönüştürürken ödenen verginin çok yüksek olmasına, hatta arazi satış fiyatına neredeyse eşit, hatta daha fazla olmasına yol açıyor ve bu da insanların artık ev inşa etmek için arazi kullanım amacını değiştirmek istememesine neden oluyor.

İşletmeler için tarım arazisi satın alıp parselasyon için konut alanına dönüştürmek, yüksek maliyetler nedeniyle neredeyse imkânsızdır ve bu da yeni proje yapılmamasına yol açmaktadır. Nitekim, yeni arazi fiyat listesi açıklandıktan sonra, Ho Chi Minh şehrinde neredeyse hiç kimse proje geliştirmek için tarım arazisi satın almadı.

Bay Dan, Ho Chi Minh şehrinin tarım arazisi fiyatlarını gerçeğe uygun hale getirmesi, insanları ve işletmeleri arazi kullanım amaçlarını değiştirmeye teşvik etmesi ve inşaatı teşvik etmesi gerektiğini söyledi. Şu anda piyasadaki tarım arazilerinin metrekare fiyatı 10-20 milyon VND iken, fiyat listesi sadece birkaç yüz bin VND olup, bu da gerçek değeri yansıtmıyor.

Ho Chi Minh Şehri tarım arazisi fiyatlarını artırmazsa, Bay Dan, konut arazisi fiyatlarıyla arasındaki büyük farkı azaltmak ve piyasayı "dondurmamak" için daha makul bir vergi hesaplama mekanizması olması gerektiğini önerdi.

IEER, tarım arazisi fiyatlarını artırma önerisinin yalnızca arazi kullanım amacının değiştirilmesi planlanan alanlar için geçerli olduğunu belirtti. Fotoğraf: TRANG NGUYEN

Birçok sonuca yol açabilir

Bu arada Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Sayın Tran Khanh Quang, IEER'in teklifinin aslında makul olmadığını ve daha detaylı araştırmalara ihtiyaç duyduğunu belirtti.

Quang'a göre, tarım arazisi fiyatlarının piyasa fiyatlarına yaklaşması gerekiyor. Nitekim Ho Chi Minh Şehri'nin şehir içi ve banliyö bölgelerindeki tarım arazisi fiyatları arasında büyük bir fark var. IEER'in önerdiği gibi tüm bölgelerdeki tarım arazisi fiyatları "sabit bir oranda" artarsa, bu mantıksız olur.

Quang, insanların kullanım amacını tarım arazisinden konut arazisine çevirmelerini teşvik etmek için, arazi fiyat listesine göre fiyat farkının %100'ünü toplamak yerine bir uyum katsayısı uygulanması gerektiğini söyledi. Bu oran, verginin ev inşa maliyetinden yüksek olması ve insanların inşaat yapma motivasyonunu kaybetmesine neden olmaması için %0,4-%0,5 civarında olmalıdır.

Bu arada bir gayrimenkul uzmanı, tarım arazisi fiyatlarının konut arazisi fiyatlarının %70'ine çıkarılmasının birçok sonuca yol açabileceğinden endişe duyuyor. Tarımsal üretim için planlanan tarım arazileri, bir tür "ikinci konut arazisi" olarak değerlendirilemez. Sabit faizli fiyatlandırma yöntemi, ekonomik olarak yanlış olmasının yanı sıra, "araziyi elinde tutup fiyatların artmasını beklemek" gibi spekülatif bir zihniyet yaratarak, planlamaya göre arazi geliştirme hedefini çarpıtıyor.

Uzmana göre, Ho Chi Minh Şehri daha önce yaklaşık 88.000 hektarlık bir tarım arazisine sahipken, konut arazileri yalnızca yaklaşık 18.000 hektardı. Tarım arazilerinin fiyatı, konut arazilerinin %70'ine, yani 62.000 hektarlık bir konut arazisine denk geliyorsa, bu gerçekle hiçbir ilgisi olmayacaktır.

Bu uzman, arazi kullanım amacının değiştirilmesinin, tarım arazilerinin konut arazileriyle aynı değere sahip olacağı anlamına gelmediğini vurguladı. Çünkü tarım arazileri konut arazisine dönüştürüldükten sonra, kişilerin veya işletmelerin alanın çoğunu altyapı ve kamu hizmetlerine ayırması gerekiyor. Nitekim, 4 metrekare konut arazisini dönüştürmek için yaklaşık 10 metrekare tarım arazisi gerekiyor. Oran %70 ise, yani 10 metrekare tarım arazisinin "başabaş noktası" için 7 metrekare konut arazisi yaratması gerekiyorsa, bu tamamen imkânsız.

Kaynak: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm