Gayrimenkul piyasasının hızla büyümesine rağmen, işletmeler hâlâ 291 trilyon VND değerinde stok tutuyor.

Yaklaşık 11,5 milyar dolarlık konut gayrimenkulü henüz satılmamış durumda.

Borsada işlem gören 10 konut gayrimenkul şirketinin 2024 yılının 3. çeyreğine ait finansal raporlarından elde edilen istatistikler, 30 Eylül itibarıyla toplam net stok değerinin 291.439 milyar VND'ye (yaklaşık 11,5 milyar ABD doları) ulaştığını ve geçen yılın aynı dönemine göre %7,9'luk bir artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Hatta 30 Eylül 2021 ile karşılaştırıldığında bile bu grubun stok büyümesi %45,6'ya ulaştı.

Bu 10 şirket arasında, Novaland Yatırım Grubu Anonim Şirketi ( Novaland - hisse kodu: NVL), yaklaşık 145.006 milyar VND ile en büyük stoklara sahip olup, bu da geçen yılın aynı dönemine göre %5,4'lük bir artış anlamına gelmektedir. Bu stoklar, şirketler grubunun toplam stok değerinin %49,7'sini oluşturmaktadır; bu oran, 2023 yılının aynı dönemindeki yaklaşık %51'lik orana kıyasla hafif bir düşüş göstermektedir.

Finansal tablo notlarına göre, Novaland'ın en büyük envanteri, yapım aşamasındaki satılık gayrimenkullerdir (esas olarak arazi kullanım ücretleri, tasarım danışmanlığı ücretleri, inşaat maliyetleri ve diğer giderler dahil). Bu kalem yaklaşık 136.812 milyar VND olarak kaydedilmiş olup, toplam envanterin %94,1'ini oluşturmaktadır. 2023 yılının aynı döneminde ise satılık gayrimenkul envanteri 126.796 milyar VND olup, toplam envanter değerinin %92,3'ünü temsil etmektedir.

Novaland, 30 Eylül itibariyle grubun kredileri için 57.972 milyar VND değerinde stok teminat olarak kullandığını açıkladı.

Stok bakımından ikinci sırada, 57.981 milyar VND ile Vinhomes Anonim Şirketi (hisse kodu: VHM) yer alıyor ve bu rakam geçen yılın üçüncü çeyreğinin sonuna göre %5,2'lik bir artış gösterdi. Şirketin stokları, 2021 yılının üçüncü çeyreğinin sonuna kıyasla %81,4 oranında arttı.

Novaland'a benzer şekilde, Vinhomes'in envanteri de büyük ölçüde satışa sunulan, yapım aşamasında olan gayrimenkullerden oluşmaktadır ve değeri 50.009 milyar VND'dir. Bu değerin büyük kısmı, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City ve diğer birkaç proje için arazi kullanım ücretleri, arazi temizleme maliyetleri, inşaat maliyetleri ve proje geliştirme maliyetlerinden oluşmaktadır.

Stoklarında önemli bir artış kaydeden bir diğer şirket ise Van Phu - Invest Anonim Şirketi (hisse kodu: VPI). Üçüncü çeyrek sonunda şirketin net stokları 3.348 milyar VND'ye ulaşarak geçen yılın aynı dönemine göre %64 artış gösterdi. Bu stokların büyük çoğunluğunu The Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen ve Song Khe - Noi Hoang gibi tamamlanmamış gayrimenkul projeleri oluşturuyor.

Nam Long Yatırım Şirketi (hisse kodu: NLG) de 2023 yılının 3. çeyreğinin sonuna kıyasla stoklarında %20,9'luk bir artış gördü. Stoklar, Izumi Projesi (9.037 milyar VND), Waterpoint 1. Aşama (3.556 milyar VND), Waterpoint 2. Aşama (1.528 milyar VND), Akari (1.045 milyar VND) ve diğer birkaç proje gibi tamamlanmamış projelerde yoğunlaşmıştır.

Gayrimenkul stokunun hala bu kadar yüksek olmasının nedeni nedir?

Aslında, herkes gayrimenkul sektöründe envanterin önemini tam olarak anlamıyor. Weland Şirketi Genel Müdür Yardımcısı ve Stratejik Danışmanı Bay Nguyen Huu Thanh'a göre, gayrimenkul sektörü imalattan farklı, kendine özgü bir iş sektörüdür.

Üretim işletmelerinde stok artışı, şirketin mallarını satamadığı şeklinde yorumlanabilir. Ancak gayrimenkul sektöründe, daha büyük bir stok aslında şirketin daha büyük bir arazi rezervine sahip olduğunu gösterir.

Hanoi'de bir apartman projesi (Fotoğraf: Tran Khang).

Yüksek stok seviyeleri bile iyi bir işaret olabilir; bu, işletmenin müşterilere teslim edilecek ürünlere sahip olduğunu gösterir. Tersine, stok eksikliği, sunulacak yeni arazi veya yeni ürünlerin eksikliğini gösterir. Bu, işletmenin gelecekteki nakit akışı ve satışlarında potansiyel bir aksamaya işaret eder.

Esasen, stok dalgalanmaları hem yukarı hem de aşağı yönlü olabilir. Stok azaldığında, işletme bunu gelir olarak kaydeder. Ancak, işletme projeyi hala geliştiriyorsa ve ürünü henüz teslim etmemişse, gayrimenkul stoğu yine de artacaktır.

Örneğin, yakın zamanda Vinhomes'un Dong Anh bölgesindeki projesinde satışlar hızla arttı, ancak şirket sadece ön ödemeli müşterileri hesaba kattı ve stok artmaya devam etti. Stok ancak şirket evleri müşterilere teslim ettiğinde azaldı. Bu durumda, stok satılmıştı ancak henüz gelir olarak kaydedilmemişti.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'ne (VARS) göre, özellikle üçüncü çeyrekte ve genel olarak son dokuz ayda Vietnam gayrimenkul piyasası, ekonominin istikrarlı olması ve hükümetin destekleyici politikaları sayesinde zorlu bir dönemin ardından olumlu bir toparlanma göstermiştir.

Bu nedenle, bir gayrimenkul şirketinin mali tablolarındaki stok rakamlarına bakmak, piyasa trendlerini tam olarak yansıtmaz. Bir gayrimenkul şirketinin iş performansını değerlendirmek için yatırımcıların, dönem içindeki müşteri avans ödemelerinin büyümesi ve mali tablolardaki gelir tahakkuku gibi birçok başka göstergeyi de değerlendirmesi gerekir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm