Yabancı sermaye akışıyla hizmetli daireler banliyölere 'yayıldı'

Hizmetli daireler ile doğrudan yabancı yatırım arasındaki ilişki

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths'e göre, genel olarak Vietnam'a gelen doğrudan yabancı yatırım (FDI) akışı son 3-4 yıldır oldukça güçlü.

"Doğrudan yabancı yatırımlar bu yıl biraz yavaşlasa da, önceki üç yılın rakamlarına baktığımızda, ağırlıklı olarak enerji santralleri, sıvılaştırılmış gaz ve enerjiye odaklanan yaklaşık 2-4 milyar ABD doları tutarında yeni kayıtlı doğrudan yabancı yatırım olduğunu görüyoruz. Bu büyük enerji projelerini bir kenara bırakırsak, bu yılki yeni kayıtlı doğrudan yabancı yatırım miktarına baktığımızda, doğrudan yabancı yatırımların hala pozitif olduğunu görüyoruz," dedi bir Savills uzmanı.

Doğrudan yabancı yatırımın doğasına geri dönersek, Bay Troy Griffiths, Vietnam'ın birçok alanda ve faktörde rekabetçi maliyetleri sayesinde yabancı yatırım çeken bir ülke olduğu bir dönemde, doğrudan yabancı yatırım eğiliminin değiştiğini öngörüyor. Günümüzde ise doğrudan yabancı yatırım, özellikle elektronik sektöründe sunucu yerleştirme hizmetlerine ve tedarik zinciri optimizasyonuna odaklanmaya başladı.

Savills uzmanları, "Bu durum ekonomiye daha büyük faydalar sağlıyor. O dönemde, işe gelen yabancı yönetici sayısı arttıkça, hizmetli dairelere olan talep de artıyor" dedi.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Sayın Troy Griffiths

Ülkenin iki büyük şehri arasındaki büyüme eğilimlerini karşılaştıran Savills uzmanları, Hanoi'de hizmetli daire pazarının ağırlıklı olarak A ve B sınıfı olmak üzere iki segmentte olduğunu söyledi. Hanoi'yi bu şehirlere bağlayan altyapının gelişmesi sayesinde talep şu anda Bac Ninh, Hung Yen ve Hai Duong gibi Hanoi'nin komşu bölgelerine doğru genişliyor.

Ho Chi Minh şehrinde, C segmentindeki birçok projeyle hizmetli dairelere olan talep daha çeşitlidir. Ho Chi Minh şehrindeki hizmetli daire kiracıları, birçok farklı alan ve meslekten uzmanların da dahil olduğu farklı gelir seviyelerine sahip olup, bu da farklı ihtiyaçlar doğurmaktadır. Bu durum, Ho Chi Minh şehrindeki hizmetli daire pazarı ile Hanoi arasında bir fark yaratmaktadır.

Ona göre, COVID-19 gibi görünüşte zorlu bir dönemde bile, hizmetli daire piyasası hala iyi işliyor. Hanoi'de fiyatlar ve performans neredeyse hiç etkilenmiyor. Ho Chi Minh City'deki piyasa hafif bir düşüş kaydetse de, şu anda oldukça iyi toparlanıyor. Bu nedenle, istikrarlı işleyişiyle cazip bir gayrimenkul türü olduğu söylenebilir.

Kiralama türleri arasında şiddetli rekabet

Savills'e göre, hizmetli dairelere olan talep doğrudan yabancı yatırım (FDI) girişlerinden kaynaklanıyor, ancak Ho Chi Minh Şehri'nde FDI'nin yavaşlama belirtileri göstermesi, geleceğe dair beklentilerin zorlu olacağını gösteriyor. Ho Chi Minh Şehri İstatistik Ofisi'ne göre, 2024'ün ilk 6 ayında toplam FDI sermayesi, bir önceki yıla göre %19 düşüşle 1,1 milyar ABD dolarına ulaştı. Yeni kayıtlı FDI, 597 yeni projeden 192 milyon ABD dolarına ulaştı.

İşletmelerden gelen uzun vadeli talep istikrarlı kalsa da, kiralık dairelerin yarattığı yoğun rekabet ortamında büyüme zor olabilir. Savills ayrıca, son üç yılda teslim edilen kiralık daire sayısının 40.000'i aştığını belirtti. Özellikle, hizmetli dairelerin ana kiracıları Ho Chi Minh City, Long An, Dong Nai ve Binh Duong'daki sanayi bölgeleri ve işletmelerde çalışan yabancı uzmanlardır. Kapasiteyi optimize etmek için projeler, uzun ve kısa vadeli kiralamaları birleştiriyor.

Savills HCMC Araştırma Departmanı Kıdemli Müdürü Bayan Cao Thi Thanh Huong, bu tip daireleri değerlendirirken, yabancı uzmanların geri dönmesiyle hizmetli daire tipinin iyi bir performans gösterdiğini söyledi. Yenilenen eski projeler, kiralık dairelere kıyasla rekabet avantajı sağlayacaktır. Uygun fiyatlı konaklamaya olan yüksek talep nedeniyle, stüdyo ve tek yatak odalı daireler her zaman tercih edilmektedir. Savills, son 5 yılda 48 yeni B ve C sınıfı projeden 1.849 daire kaydetti ve yatırımcılar, yeni arzın %85 pazar payıyla stüdyo ve tek yatak odalı daireler geliştirmeye odaklandı.

Stüdyo daireler yabancı kiracılar arasında popülerdir.

Savills'in 2024 2. çeyrek pazar raporunda da arzın çeyrek bazında sabit kalarak 8.490 üniteye ulaştığı ve yıllık bazda %21 arttığı belirtilmişti. Ho Chi Minh City'deki gelecekteki arzın sınırlı olması bekleniyor. 2025 yılına kadar 5 projenin yaklaşık 500 üniteyle birleşmesi bekleniyor; bu sayının %63'ü 1. Bölge'de, üç adet B ve C sınıfı projeden oluşacak.

Ho Chi Minh City'deki hizmetli daire segmentinin doluluk oranı, düşük sezonda kısa süreli konaklamaya olan talebin düşük olması nedeniyle çeyreklik bazda 1 puan, yıllık bazda ise 4 puan düşüşle %79'a ulaştı. Kira bedeli ise, çeyreklik bazda %1 artışla ve yıllık bazda değişmeden 513.000 VND/m²/ay seviyesine ulaştı.

14 adet A ve B sınıfı projedeki kiralar, kiraların bir yıldan uzun süredir sabit kalması ve geliştiricilerin tanıtım teşviklerini durdurması nedeniyle çeyrek bazında ortalama %3 arttı. 14 projenin dokuzunda (arzın %74'ü) nispeten yüksek doluluk oranları mevcut olup, en az %80'e ulaşmaktadır.

Kaynak: https://www.congluan.vn/can-ho-dich-vu-lan-rong-ra-vung-ven-cung-voi-su-phat-trien-cua-dong-von-fdi-post308480.html