Tasarruf eden müşteriler, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde ev satın almak için bankalardan borç almaktan hâlâ çekiniyor.

Yüksek konut fiyatları, büyük şehirlerde 2 milyar VND'nin altında fiyatlı ev arayanların "kırmızı gözleri"

Son 2 yıldır bir daire satın almayı planlayan Bay Quang Anh'ın ailesi ( Ha Nam ) henüz para harcamaya cesaret edemedi. 2022 yılında ailesi yaklaşık 1 milyar VND biriktirdi ve yaklaşık 2,5 milyar VND'ye bir daire satın almayı planladı; kalan tutarı bankadan borç alacaktı. Ancak o dönemde banka faiz oranları yüksekti, yıllık %10 ila %12 arasındaydı. Bu nedenle, ev satın alma planını geçici olarak erteledi ve faiz oranlarının düşmesini bekledi.

Şu ana kadar bankalardaki konut kredisi faiz oranları tercihli dönemde yıllık %6-8'lere kadar düştü, ancak Bay Quang Anh hala fiyatların çok artması nedeniyle ev almaya cesaret edemiyor.

" Hanoi'de 2 yatak odalı bir dairenin mevcut fiyatını yaklaşık 4 milyar VND olarak takip ediyorum. Ailemin birikimleri şu anda yaklaşık 1,2 milyar VND, yani depozitonun sadece %30'una yetiyor. Kalan %70'i borç almam gerekecek. Ailemin aylık yaklaşık 35 milyon VND'lik toplam geliri, bankaya aylık anapara faizini ödemeye yetecek ve yaşam giderleri için para kalmayacak," dedi.

Bay Quang Anh'ın ev satın alma planı, yüksek konut fiyatları nedeniyle hâlâ askıda. Mali baskıyı azaltmak için banliyölere gidip daha düşük fiyatlı bir ev bulmayı planlıyor.

Benzer şekilde, Hanoi'nin Thanh Xuan bölgesinde bir medya şirketinde çalışan Bay Hung da ailesinin bu yılın başından beri bir ev satın almayı planladığını, elinde 2 milyar VND tutarında bir birikim olduğunu, kalan miktarın bankadan borç alınmasının beklendiğini söyledi.

Bay Hung, bir süre fiyat araştırması yaptıktan sonra evin fiyatının çok arttığını fark etti. Eğer satın alırsa, 4 milyar VND harcaması gerekecekti ve bunun 2 milyar VND'si bankadan borç alınacaktı. İlk yıldaki tercihli faiz oranı yıllık yaklaşık %7-8. "Dolayısıyla ailem her ay yaklaşık 30 milyon VND anapara ve faiz ödemek zorunda kalacak. Tercihli faiz oranı döneminden sonra ailenin aylık ödemesi önemli ölçüde artacak," dedi.

"Ailemin geliri aylık yaklaşık 40 milyon VND. Evin değerinin yarısını bankadan borç almak zorunda kalırsak, her ay borcu ödemek için büyük bir baskı altında kalırız. Bu yüzden ailem şu anda ev alma planını geçici olarak erteliyor ve fiyatın ayarlanmasını bekliyor," diye ekledi.

Bayan Ngoc (1. Bölge, HCMC), ev satın almak için ayırdığı bütçenin yaklaşık 4 milyar VND olduğunu, bunun yaklaşık 2 milyarını biriktirdiğini ve 2 milyarını da bankadan borç aldığını söyledi. 7. Bölge civarında 2 yatak odalı bir daire satın almak istiyor. Eşiyle birlikte kriterlere uygun daireler aradılar, ancak fiyatın dairenin gerçek değerine kıyasla hala yüksek olduğunu düşündükleri için tereddüt ediyorlar.

"Belki de şu anda konut fiyatları yükseliyor. Eşim ve ben piyasanın değişmesini ve daha fazla seçenek için daha çeşitli arzın oluşmasını bekleyeceğiz." diye düşündü. Ona göre, piyasada satışa sunulan çok az yeni proje var.

Birçok birim tarafından yapılan anketlere göre, konut fiyatları son zamanlarda, özellikle apartman segmentinde sürekli olarak artış gösteriyor. Savills Vietnam verilerine göre, Hanoi'deki birinci sınıf dairelerin fiyatı üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre %6, bir önceki yıla göre ise %28 artarak 69 milyon VND/m2'ye ulaştı. Eski dairelerin satış fiyatı ise bir önceki çeyreğe göre %10, bir önceki yıla göre ise %41 artarak 51 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Özellikle, 4 milyar VND'nin üzerindeki fiyatlı daireler, satılan toplam daire sayısının %70'ini oluşturdu. Bu oran, 2020'de yalnızca %2 idi. Öte yandan, 2 milyar VND'nin altındaki fiyatlı daire segmenti, toplam arzın yalnızca %1'ini oluşturarak neredeyse piyasadan kayboldu.

CBRE Vietnam verilerine göre, üçüncü çeyrekte Hanoi'deki dairelerin satış fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda yükseliş trendini sürdürdü. Birincil piyasada, Hanoi'deki dairelerin ortalama satış fiyatı 64 milyon/m²'ye (KDV ve bakım ücretleri hariç) ulaştı ve bu rakam Ho Chi Minh City'dekinden %3 daha düşük.

İkincil piyasada, ortalama satış fiyatı bir önceki çeyreğe göre artışını sürdürerek 46 milyon/m²'ye (KDV ve bakım ücretleri hariç) ulaştı. Bu rakam, bir önceki çeyreğe göre %5,5, bir önceki yıla göre ise yaklaşık %26 arttı. İkincil satış fiyatlarındaki artışın durma belirtisi göstermediği ve şu anda Ho Chi Minh şehrindeki ikincil daire fiyatından yalnızca yaklaşık 2 milyon/m² uzakta olduğu belirtiliyor.

İnşaat Bakanlığı'nın raporunda, daire fiyatlarındaki artışın yalnızca yeni başlayan projelerde değil, uzun yıllardır kullanılan birçok eski dairede de görüldüğü belirtiliyor. Bu nedenle, ev alıcıları fiyatların düşmesini bekliyor.

Kredi faiz oranları düştü, ancak birçok kişi hâlâ ev ve arsa satın almak için banka kredisine başvurmak istemiyor, çünkü bu oranın borçlarını geri ödeme yeteneklerine kıyasla hala yüksek olduğunu düşünüyorlar (Fotoğraf: Manh Quan).

Düşük faiz oranları hâlâ insanların borç almaktan korkmasına neden oluyor

Konut kredileri, bu yılın başından bu yana bankaların genel zorluklar ortamında kredi büyümesini artırmak için teşvik ettiği politikalardan biri olmuştur. Birçok banka, aynı anda, bireylerin orta ve uzun vadeli konut satın almak için borçlanmalarına olanak tanıyan, yıllık %5-6 faiz oranına sahip yeni kredi paketleri sunmuştur; bu oranlar, 12 aylık tasarruf mevduatına eşit veya sadece %1-2 daha yüksektir.

Uzun vadeli kredinin ilk 6-36 ayı boyunca uygulanan bu faiz oranı, birçok banka yetkilisi tarafından "eşi benzeri görülmemiş derecede düşük" olarak değerlendiriliyor.

Dan Tri muhabirlerinin yaptığı araştırmaya göre, büyük 4 banka (devlet sermayeli 4 banka) grubunda yer alan Agribank, konut alımı, yaşam ihtiyaçları ve gayrimenkul sektöründe faaliyet göstermek amacıyla orta ve uzun vadeli kredilerde ilk 6 ay için yıllık %6, ilk 12 ay için yıllık %6,5 (minimum 3 yıl kredi), ilk 24 ay için yıllık %7 (minimum 5 yıl kredi) sabit faiz oranı uyguluyor.

BIDV'deki asgari konut kredisi faiz oranı, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki müşteriler için ilk 6 ay için yıllık sabit %5 (36 ay vade) veya ilk 12 ay için yıllık %5,5'tir (60 ay vade). Bu iki şehrin dışındaki müşteriler için asgari konut kredisi faiz oranı, 24 ay için yıllık sabit %6 veya ilk 36 ay için yıllık %7'dir.

VietinBank, konut inşaatı ve onarımı için aşağıdaki faiz oranlarıyla kredi sağlıyor: İlk 18 ay için %6,2/yıl sabit; 24 ay için %6,7/yıl sabit; 36 ay için %8,2 sabit. Sabit faiz oranı dönemine ek olarak, faiz oranı zamana bağlı olarak bir marjla eklenecektir.

Vietcombank'ta 24 aydan kısa vadeli kredilerde ilk 6 ay için faiz oranı yıllık %5,5; 24 aydan uzun vadeli kredilerde ilk 12 ay için faiz oranı yıllık %5,7; ilk 2 yıl için yıllık sabit %6,5; ilk 3 yıl için yıllık sabit %8,5'tir. Tercihli sürenin ardından faiz oranı, Vietcombank'ın 12 aylık mobilizasyon faiz oranına yıllık %3,5 eklenerek hesaplanacaktır.

Bazı özel bankaların da konut kredisi için avantajlı faiz oranları bulunmaktadır. VPBank'ta konut kredisi faiz oranları 3 ay için yıllık %4,6 sabit; 6 ay için yıllık %5,9 sabit; 12 ay için yıllık %7,2 sabit; 18 ay için yıllık %9,8 sabit; 24 ay için yıllık %10,3 sabittir. En az 48 ay vadeli krediler için geçerlidir. Avantajlı uygulama sonrasında faiz oranı marjı yıllık %3,5'tir.

Eximbank'ta, ilk 2 ay için sabit faiz oranı yıllık %3,5; sonraki 22 ay için yıllık %7,5'tir. Tercihli kredi sonrası faiz oranı, baz faiz oranına yıllık %3'lük bir marj eklenerek hesaplanır. Bu bankanın değişken faiz oranı şu anda yıllık yaklaşık %10-11'dir.

VCBS Securities Company'nin daha önce yayınladığı rapora göre, yalnızca bu yılın ilk yarısında gayrimenkul sektöründeki krediler %10'dan fazla artarken, tüketici konut kredilerindeki artış sadece %1'den fazla oldu.

Tüketici konut kredilerindeki yavaş büyümeyi açıklayan bu birim, konut arzının sınırlı olması nedeniyle konut alımına olan talebin toparlanmadığını belirtti. Öte yandan, son dönemde konut fiyatlarındaki keskin artış da yatırımcılar ve ev alıcıları arasında endişeye yol açtı.

Uzman: Sosyal konut gelişimini güçlü bir şekilde teşvik etmek gerekiyor

Ekonomist Dinh The Hien, geçmişte gayrimenkul sektörünün çok az risk taşıdığını, çünkü piyasanın henüz başlangıç ​​aşamasında olduğunu ve fiyatların düşük olduğunu söyledi. Ancak şimdi, müstakil evlerden apartmanlara ve banliyö arazilerine kadar tüm segmentler çok yüksek bir değer artışı gösterdi. Bu nedenle gayrimenkule yatırım yapmanın riski daha yüksek.

Bay Hien, gerçek sakinler için, alıcının bir evi uzun süredir inceleyip tam fiyatını bilmesi ve şimdi de ev sahibinin evi ortalama fiyattan daha ucuza satması durumunda evi satın alabileceğini söyledi. Ancak, 2 milyar VND'lik bir maddi güce sahip olanların, ev satın almak için bankadan en az 1-2 milyar VND borç almaları gerektiğini de ekledi.

Genel ekonomi ve emlak piyasasının pek de iyiye gitmediği bir ortamda, daire satın almak için borçlanmanın ödeme gücü açısından da dikkatlice hesaplanması gerekir. Nakit akışı bozulursa, borç ödeme süreci etkilenecek ve alıcı için riskler oluşacaktır.

Henüz tam olarak anlaşılmamış mülkler söz konusu olduğunda, alıcılar planlarını bir kenara bırakıp gözlemleyip öğrenmeye zaman ayırmalılar. "Emlak fiyatlarının 2028 yılına kadar her yıl en fazla %5 artacağını düşünüyorum. Alıcılar hala erken satın almak istiyorlarsa, bunları bulmak için çaba sarf etmeleri gerekiyor. Alıcıların, ara sokaklarda daire veya ev gibi kriterler belirlemeleri ve kredi süresi boyunca ödemeyi garanti altına alabilecek bir finansal seviyeye sahip olmaları gerekiyor," dedi.

Bay Hien'e göre, hemen bir alıcı bulamasanız bile, ev alıcıları çok aceleci davranmamalı ve sakin kalmalı. Emlakçıların abartılı reklamlarına kulak asmayın, aksi takdirde fiyatlar hızla yükselmeye devam edecektir.

Uzmanlar ayrıca yatırımcıların borç alırken finansal verimliliğini; kredi faizi, periyodik anapara ve faiz ödeme kaynakları, kredi vadesi, geri ödeme süresi, ipotek seçenekleri gibi faktörlere göre hesaplamaları gerektiğini söylüyor.

Birçok bankada konut kredisi faiz oranları düştü (Fotoğraf: Manh Quan).

Emlak uzmanı Bay Pham Duc Toan, faiz oranları düşük olmasına rağmen, birçok kişinin fiyatlar aşırı arttığı için ev almaktan çekindiğini söyledi. Ayrıca, birçok işletme hâlâ zorluklarla karşı karşıya. Ev almayı düşünen çalışanlar da gelirlerinin her an azalacağından ve bunun borç ödeme sürecini etkileyeceğinden korkuyor.

Banka faiz oranları düşük olsa da, ev satın alma süreci yaklaşık 10-20 yıl sürecektir. Bu nedenle, bazı insanlar gelecekte faiz oranlarının artma eğiliminde olacağından ve bir sonraki aşamada finansal baskıyla karşılaşabileceklerinden endişe duymaktadır.

Ona göre, şu anda Hanoi'deki daireler ağırlıklı olarak metrekare başına 60-70 milyon VND fiyat segmentinde yoğunlaşıyor. Dolayısıyla, yaklaşık 70 metrekarelik 2 yatak odalı bir dairenin maliyeti, iç tasarım maliyeti hariç 4 ila 5 milyar VND'nin üzerinde olacak.

Ev satın almak için, hane halkının depozitosunun en az %30'unu, yani yaklaşık 1,5 milyar VND'yi biriktirmiş olması gerekir. Kalan miktar ise evin değerinin %70'i, yani 2,5-3 milyar VND'dir ve ev alıcısının bankadan kredi çekmesi gerekecektir. Faiz oranları şu anda düşük olsa da, bu kadar büyük bir miktarda kredi çeken ev alıcısının aylık yaklaşık 35-40 milyon VND ödemesi gerekecektir.

Bay Toan, "Mevcut konut fiyatları göz önüne alındığında, bir hanenin taksitle ev alabilmesi için aylık en az 60 milyon VND gelire sahip olması gerektiğini düşünüyorum. Eğer hanenin geliri düşükse, ev satın almak çok zor, hatta imkansız hale gelecektir," dedi.

Bu kişiye göre, konut sorununu çözmek için Hükümet'in sosyal konut gelişimini güçlü bir şekilde desteklemesi gerekiyor. Bu sayede insanlar konuta daha kolay erişebilecek. Özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde, sosyal konut projelerini teşvik etmek için özel mekanizmalar olmalı.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm