İşletmeler, arazi kullanım amaçlarını değiştirmek için yüz milyarlarca dong ödemek zorunda kaldıklarında zorluklarla karşılaşıyorlar.

Fabrikayı kendi arazilerine inşa etmek üzere banliyöye taşımak, ardından yıllık taksitlerle geri kiralamak zorunda kalan işletme, kira süresi dolduğunda kullanım amacını değiştirmek için "çok büyük" miktarda para ödemek zorunda kaldığı için zorluklarla karşılaşıyor.

Fabrika inşa etmek için araziye sahip olmak isteyen birçok işletme, arazilerini devlete devredip, yıllık ödemelerle geri kiralamak zorunda kalıyor - Fotoğraf: NH

2000'li yıllarda, devletin talebi üzerine, Ho Chi Minh şehrindeki üretim tesisleri, çevre kirliliğini önlemek ve şehir merkezindeki arazileri kentsel ve hizmetsel gelişime ayırmak amacıyla banliyölere taşındı. Birçok kişi fabrikalarını banliyölerdeki kendi arazilerine taşıdı.

Ancak 1/2000'lik imar planı olmadığı ve fabrika yapımına uygun olmadığı için insanlar arazilerini devlete devredip, daha sonra 5-10 yıllık kısa vadeli sözleşmelerle yıllık aidat ödeyerek bu arazileri kiralamak zorunda kalıyorlar.

Ancak kira sözleşmesinin süresi dolduğunda veya işletme arsa kira sözleşmesini tasfiye edip eski pembe defteri yeniden düzenlemek istediğinde zorluklarla karşılaşacaktır.

Tipik bir örnekte, Bay Cuong, fabrikayı taşımak için Binh Chanh bölgesinde (eski) 5.930 m² alana sahip 2 tarım arazisi satın aldı. 2006 yılında, araziyi üretim ve işletme amaçlı arazi olarak değiştirme talebinde bulunmak üzere sahibi olduğu şirkete devretti.

Ancak, söz konusu arazi mevcut konut yenileme imar planına ait olduğundan 1/2000 ölçekli detaylı bir yapılaşma planı bulunmadığından, yetkililer araziyi bu işletmeye 10 yıllık kısa bir süre (2010-2020) için kiralamaya karar vermiş, kiralanan alanın 5.150 m²'si fabrika binası için ayrılmış, geriye kalan 780 m²'si kanal koruma koridoruna ait olduğundan tarım arazisi olarak kalmıştır.

Şirket, 2017 yılında kira süresinin sonuna yaklaşılması nedeniyle kira süresini uzatmak istedi ancak arazi halihazırda kentsel yerleşim alanı kullanım planlamasında olduğundan uzatılamadı, bu nedenle şirket araziyi Bay Cuong'a şahsen iade etmek için gerekli prosedürleri tamamladı.

Bu süre zarfında, arazi kiralama süresinin uzatılması, arazi kullanım amacının değiştirilmesi veya kira süresi dolduğunda kullanılmaya devam edilmesi için mevcut veya orijinal durumuna göre pembe kitapların yeniden düzenlenmesi için çok sayıda başvuruda bulundu.

Ancak 2024 yılına kadar sadece 4.800 m²'lik bir alanı konut arazisine dönüştürmesine izin verildi, ancak arazi kullanım bedelinin %100'ünü ödemek zorunda kaldı ve tarım arazisi bedelini düşemedi. Geriye kalan 350 m²'lik üretim ve iş arazisinin konut arazisine dönüştürülmesine izin verilmedi, ancak kendisine pembe kitap verilmedi ve arazi kirasını yenilemek ve yıllık kirayı ödemek zorunda kaldı.

Benzer şekilde Bayan Phuong da miras yoluyla arazi almış ve bu araziyi yıllık ödemeler şeklinde geri kiraya vermek üzere Ho Chi Minh şehrine devretmiş ve fabrika inşa etmek amacıyla kullanmıştır.

Şirket, 2018 yılında arazi üzerindeki varlıkları Bayan Phuong'a devretti ve araziyi kullanmaya devam etmesi için teslim etti, ancak yönetmeliklere göre Bayan Phuong araziyi yalnızca 2020 yılına kadar kalan süre boyunca kiralamaya devam edebilecek.

Bayan Phuong, yıllar boyunca eski kırmızı kitabın yeniden basılmasını talep etti, ancak şu ana kadar yeniden basılmasına ilişkin yasal bir düzenleme olmaması, onu zor bir duruma soktu.

Bayan Phuong, "Yüksek dönüşüm ücretini ödeyemediğim için arazi kullanım amacını değiştiremiyorum, ancak işler zorlaştığında, arazi kiralama maliyetlerini düşürmek ve aynı arazi kullanım haklarını tekrar elde etmek için kira sözleşmesini feshetmek istiyorum, ancak yapamıyorum. Arazi kiralama uzatmasını sürdürmek zorunda kalırsam, bunun ne kadar süreceğini bilmiyorum," dedi.

Yasal düzenlemelerin eksikliklerinin giderilmesi gerekiyor

Uzmanlara göre, 103 sayılı Kararname, yıllık kira ödemeli özel araziler ile devlet tarafından kiralanan kamu arazileri arasında net bir ayrım yapmamaktadır. Bu ayrımın bulunmaması nedeniyle, konut arazisine dönüştürülürken, her iki arazi türü de dönüşüm anındaki arazi fiyatına göre konut arazi kullanım bedelinin %100'ünü ödemek zorundadır (arazi değeri 0'dır).

Sonuç olarak, arazi kullanıcıları, araziyi satın almak için harcadıkları gerçek arazi değerinin hesaplanmaması nedeniyle, diğer tarım arazilerine kıyasla çok daha yüksek arazi kullanım bedeli ödemek zorunda kalmaktadır.

Kanun, mevcut durumda veya arazi kiralama sözleşmelerini feshettiklerinde kişilerin yeniden pembe defter düzenlenmesine olanak tanıyan bir mekanizmaya sahip değildir. Ayrıca, bu durumda arazi geri kazanımı konusunda da bir düzenleme içermemesi, kişiler ve işletmeler için arazi kiralama sözleşmesi sona erdiğinde pembe defter düzenlenmesinde birçok soruna yol açmaktadır.

Avukat Tran Minh Cuong (Ho Chi Minh Şehri Barosu), hane halkı ve bireylerden yıllık kira ödemeleriyle kiralanan, miras yoluyla edinilen veya kendi kendine inşa edilen, devlet tarafından kiralanan kamu arazileri dışındaki araziler için arazi kullanım dönüşüm ücretlerine ilişkin 103 sayılı Kararname'nin değiştirilmesi ve eklenmesi gerektiğini belirtti. Konut arazisine dönüştürüldüğünde, arazi kullanım ücreti, dönüşüm anındaki tarım dışı üretim, ticari arazi veya tarım arazisi olarak hesaplanacak ve konut arazisi fiyatının %100'ü oranında uygulanmayacaktır.

Ayrıca bu durumlarda, ihtiyaç kalmaması halinde kira sözleşmesinin erken feshedilmesi ve kiralamadan önce mevcut duruma veya arazi türüne göre pembe defterin yeniden düzenlenmesi hakkı da bulunmaktadır.

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm