Lüks dairelerdeki fazlalık, nüfusun büyük çoğunluğu için uygun fiyatlı konut kıtlığı, Ho Chi Minh şehrindeki yeni arsa fiyat listesinin etkisinin değerlendirilmesi ve 2024'te daire alım satım prosedürleri... emlak sektöründeki son haberler arasında yer alıyor.
 |
| Son emlak haberleri: Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde, nüfusun büyük çoğunluğunun karşılayabileceği fiyatlarda daire segmenti kalmadı. (Fotoğraf: Hai An) |
Gayrimenkul fiyatları fırladı.
Ulusal Meclis'in denetleme heyeti, "2015'ten 2023 sonuna kadar gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme politikalarının ve kanunlarının uygulanmasına ilişkin" denetiminin sonuçlarına dair raporu delegelere sundu.
2015-2021 dönemine baktığımızda, piyasanın bol arz ve turistik daireler (condotel), tatil villaları gibi birçok yeni gayrimenkul türüyle canlı ve güçlü bir şekilde geliştiğini görüyoruz. Bununla birlikte, izleme ekibi, gayrimenkul ürünlerinin yapısında "yetersizlikler" olduğunu, arz ve talep arasında dengesizlik bulunduğunu, ağırlıklı olarak üst segmenti ve finansal yatırım hedeflerini hedeflediğini ve nüfusun çoğunluğunun gelirine uygun ürünlerin az olduğunu değerlendirdi.
2022-2023 döneminde gayrimenkul piyasası geriledi ve işletmeler, Covid-19 pandemisinin baskısı altında 2015-2021 döneminin eksiklikleri ve sınırlamalarının ortaya çıkması nedeniyle birçok zorlukla karşılaştı. Bu dönemde arz, önceki döneme göre çok daha sınırlıydı. Gayrimenkul fiyatları, nüfusun büyük çoğunluğunun gelirindeki artışa kıyasla hızla yükseldi.
Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde, nüfusun büyük çoğunluğunun karşılayabileceği fiyatlarda apartman daireleri artık yok.
İstatistikler, gayrimenkul ürünlerinin yapısında artan bir eşitsizliği gösteriyor. Hanoi Halk Komitesi'nin raporuna göre, orta ve üst segmentteki daireler çoğunluğu oluşturuyor. 2022'de daire fiyatları keskin bir şekilde arttı, ancak işlem hacimleri düşük kaldı ve piyasadaki ürünlerin yalnızca yaklaşık %10'unu oluşturdu. Müstakil ev fiyatları yüksek kaldı ve neredeyse hiç işlem gerçekleşmedi.
Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul işlemleri keskin bir şekilde azalırken, gayrimenkul fiyatları kontrolsüz bir şekilde artarak fiyat ve değer arasında bir dengesizlik yarattı. Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği'ne göre, 2021'den beri şehirde artık uygun fiyatlı (25 milyon VND/m2'nin altında fiyatlandırılmış) daire segmenti kalmadı.
Bu arada, çok sayıda konut projesi engellerle, gecikmelerle, yavaş uygulamayla ve durgunlukla karşı karşıya kalıyor; bu da işletmelerin yatırdığı arazi ve sermayenin önemli ölçüde boşa gitmesine neden oluyor. Bu durum yatırımcılar için zorlukları ve maliyetleri artırıyor ve ürün fiyatlarını yükseltiyor.
Denetleme Heyeti raporunda ayrıca, piyasada yüksek kaliteli, büyük boyutlu ve pahalı konut ürünlerinin aşırı arzı varken, nüfusun çoğunluğunun ihtiyaçlarına uygun sosyal konut ve düşük maliyetli konutların yetersiz olduğu, piyasanın yetersizliğine dikkat çekildi. Buna ek olarak, sosyal konutların ortalama fiyatı, yararlanıcıların gelirine kıyasla hala çok yüksek.
Ayrıca, sosyal konut, işçi konutu ve eski apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası için ayrılan 120 milyar VND'lik kredi paketinden fonların yavaş dağıtımı, karmaşık şartlar ve prosedürler ile yüksek faiz oranları, yatırımcıları ve sosyal konut alıcılarını bu kredi paketine erişmeye teşvik etmede etkili olmamıştır. Bunlar, sosyal konut gelişiminin önündeki önemli engellerdir.
Yukarıdaki bilgilere dayanarak, Denetleme Heyeti, 2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konutun inşasına yönelik yatırım projesinin etkin bir şekilde uygulanması için somut çözümler önermenin, ilerlemeyi, kaliteyi ve yararlanıcıların ihtiyaçlarına ve yaşam koşullarına uygunluğu güvence altına almanın, acil görevlerden biri olduğunu tavsiye etmektedir.
Uzun vadede, Denetleme Heyeti, geniş arazileri kullananlar, birden fazla eve sahip olanlar, arazilerini yavaş kullananlar veya arazilerini nadasa bırakanlar için daha yüksek vergi oranları öngören hükümler de dahil olmak üzere, vergi kanunlarında değişiklik, ekleme ve yeni düzenlemeler yapılmasına yönelik araştırma ve önerilerin en kısa sürede tamamlanmasını önermektedir. Bu, arazi hukukundaki yeniliklerle tutarlılığı sağlayacak, arazi yönetimi ve kullanımının verimliliğini artıracak, gelir dağılımı hedefine ulaşılmasını sağlayacak ve uluslararası uygulamalara ve Vietnam'ın sosyo-ekonomik koşullarına uygun olarak devlet bütçesi için makul ve istikrarlı gelir kaynakları oluşturacaktır.
Hanoi'de daire fiyatları yeni zirvelere ulaşmaya devam ediyor.
Batdongsan.com.vn'nin çevrimiçi verilerine göre, Hanoi'deki dairelerin fiyatları kısa bir süre içinde sürekli olarak rekor seviyelere ulaştı. 2018 yılının başında, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki dairelerin metrekare fiyatları sırasıyla 27 milyon VND ve 31 milyon VND idi. Ancak altı yıl sonra, 2024 yılına gelindiğinde, Hanoi'deki dairelerin ortalama fiyat artışı %70'e ulaşırken, Ho Chi Minh City'deki artış daha düşük, %55 oldu.
Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nden alınan veriler de Hanoi'deki daire fiyatlarındaki hızlı artışı doğruluyor. Buna göre, 2023 yılında Hanoi daire fiyat endeksi 2019'a kıyasla yaklaşık 38 puan artarken, Ho Chi Minh Şehri daire fiyat endeksi sadece yaklaşık 16 puan arttı. Aslında, daire fiyatlarındaki yükseliş trendi devam ediyor ve son zamanlarda daha da güçlenerek aylık ortalama 100-200 milyon VND artış gösteriyor.
Yukarıdaki durum göz önüne alındığında, Batdongsan.com.vn'nin Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, apartman piyasası için bir projenin ortalama fiyat artışının %8-12 arasında olacağını belirtti. Bu, olumlu bir artış olarak değerlendirilir. Fiyat artış oranı ortalamanın üzerinde ise, piyasa sürdürülemez hale gelme belirtileri gösterir.
Hanoi'deki apartman piyasasına ilişkin olarak Bay Tuan, apartman fiyatlarının son zamanlarda sürekli olarak arttığına, hatta kısa bir süre içinde fırladığına inanıyor. Bu nedenle, bir noktada, belki de önümüzdeki 2-3 yıl içinde, Hanoi'deki apartman fiyatlarındaki artış duracak veya durursa da artış yavaş olacak ve sadece %5-6 civarında dalgalanacaktır.
Arazi simsarlarının, fiyatları şişirmek için değiştirilmiş arazi fiyat listelerinden faydalanmasını önleyin.
Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi tarafından yakın zamanda yayınlanan ve 31 Ekim - 31 Aralık 2025 tarihleri arasında geçerli olacak şekilde güncellenen arsa fiyat listesine ilişkin olarak, emlak uzmanları etkileri hakkında değerlendirmelerini sundular.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, güncellenen arsa fiyat listesi piyasa bazlı değerleme ilkesine uygun olarak geliştirilmiştir. Hazırlayan kurum, iş dünyasından ve uzmanlardan gelen birçok öneriyi dikkate almıştır.
HoREA Başkanı, Temmuz ayı sonunda kamuoyunun görüşüne sunulan taslakla karşılaştırıldığında, yeni yayınlanan arazi fiyat listesinin "makul ve uygun" bir yönde ayarlandığı ve değiştirildiği görüşündedir.
Örneğin, Hoc Mon bölgesinde, taslak metne göre bazı bölgelerdeki arsa fiyatları 2020 fiyat listesine kıyasla 50,7 kat artarken, düzeltilmiş fiyat listesiyle bu artış yaklaşık 40 kata düşmüştür.
Sayın Chau'ya göre, etkinin boyutu göz önüne alındığında, güncellenen arazi fiyat listesi, bu yılın ilk 10 ayında mali yükümlülüklerini yerine getirenlerle 31 Ekim'den sonra ödeme yapanlar arasında adaleti sağlamaktadır.
"Düzenlenen arazi fiyat listesi, ticari konut projelerinin şu anda fazlalık yöntemiyle değerlenmesi nedeniyle gayrimenkul piyasasını hemen etkilemedi. Ancak, bir süre sonra, geliştiriciler projeleri geliştirmek için arazi kullanım haklarını elde ettiklerinde, insanlar eskisinden daha yüksek fiyatlar isteyecek ve bu da konut fiyatlarında artışa yol açacaktır," dedi Bay Chau.
HoREA Başkanı, devlet kurumlarının "arazi spekülatörleri, aracıları ve vicdansız işletmelerin" faaliyetlerini kontrol altına almak için önlemler alması gerektiğini, çünkü bu grubun düzeltilmiş arazi fiyat listesinden yararlanarak spekülasyon yapıp fiyatları şişirebileceğini öne sürdü.
2024 yılında daire alım satım prosedürleri
2023 Konut Kanunu'nun 160. maddesine göre, konut alım satımına ilişkin işlemlerin aşağıdaki altı koşulu karşılaması gerekmektedir.
Özellikle, (1) Kanunla öngörülen bir Sertifikaya sahiptir.
(2) Uyuşmazlık çözümü, şikayetler ve kınamalar hakkındaki kanunda öngörülen mülkiyet haklarına ilişkin devam eden uyuşmazlıklara, şikayetlere veya davalara konu değildir.
(3) Şu anda sınırlı süreli konut sahipliği durumunda mülkiyet süresi içinde.
(4) Mahkemenin veya yetkili devlet kurumlarının yasal olarak etkili idari kararlarının uygulanması veya icrası için haczedilemez veya Mahkeme veya yetkili devlet kurumları tarafından kararlaştırılan geçici acil durum tedbirlerine veya önleyici tedbirlere tabi değildir.
(5) Arazinin geri alınmasına ilişkin bir kararın veya yetkili bir makam tarafından konutların yıkılmasına ilişkin bir bildirimin verildiği hallerde geçerli değildir.
(6) (2) ve (3) numaralı noktalarda belirtilen şartlar, yapım aşamasındaki evlerin alım satımı veya kiralanması durumunda geçerli değildir.
Not: Aşağıdaki konut işlemlerinde Mülkiyet Belgesi gerekmez: İnşaat halindeki evlerin alım satımı; tasfiye veya iflas durumlarında ev satışı; hayır amaçlı ev bağışı, ihtiyaç sahipleri için ev bağışı ve ulusal dayanışma amaçlı ev bağışı.
Aşağıdaki durumlarda, konut inşaat projesinin geliştiricisinden mevcut konutların alım satımı yapılabilir: kamu malı konutlar; sosyal konutlar, silahlı kuvvetler mensupları için konutlar, kamu malı olmayan yerleşim konutları; miras yoluyla edinilen konutlar.
Bu maddede belirtilen konut işlemlerine uygunluğu kanıtlayan belgeler, hükümet düzenlemelerine uygun olarak uygulanacaktır.
[reklam_2]
Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
Yorum (0)