Hanoi'de daire fiyatları artmaya devam ediyor, uygun fiyatlı daire kalmadı ve bu durum Ho Chi Minh şehrinde emlakçıların fiyatları şişirmesini engelliyor

Lüks daire fazlalığı, halkın çoğunluğu için uygun fiyatlı konut eksikliği, Ho Chi Minh şehrinde yeni arsa fiyat listesinin etkisinin değerlendirilmesi, 2024'te daire alım satım prosedürleri... son emlak haberleri.

Son emlak piyasası: Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde artık çoğunluğun gelirine uygun fiyatlı daire segmenti kalmadı. (Fotoğraf: Hai An)

Emlak fiyatları fırladı

Meclis İzleme Heyeti, "2015'ten 2023 yılı sonuna kadar gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme alanındaki politika ve mevzuatların uygulanması" konulu izleme sonuçlarına ilişkin raporu delegelere gönderdi.

2015-2021 dönemine bakıldığında, pazarın güçlü ve canlı bir şekilde geliştiği, bol miktarda arzın olduğu ve turistik daireler (kondotel), tatil villaları gibi birçok yeni gayrimenkul türünün ortaya çıktığı görülmektedir. Ancak Denetim Ekibi, gayrimenkul ürünlerinin makul olmayan yapısında "yetersizlikler", arz-talep dengesizliği, ağırlıklı olarak üst segmente yönelik olması, finansal yatırım hedefleri ve halkın çoğunluğunun gelirine uygun az sayıda ürün bulunması değerlendirmesinde bulunmuştur.

2022-2023 döneminde gayrimenkul piyasası geriledi, işletmelerin faaliyetleri Covid-19 salgınının baskısı altında 2015-2021 dönemindeki eksiklikler ve kısıtlamalar nedeniyle birçok zorlukla karşılaştı. Bu dönemde arz, bir önceki döneme göre çok daha sınırlıydı. Gayrimenkul fiyatları, halkın çoğunluğunun gelirindeki artışa kıyasla hızla yükseldi.

Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde artık halkın çoğunluğunun gelirine uygun fiyatlı daire segmenti kalmadı.

İstatistikler, gayrimenkul ürünlerinin yapısında giderek büyüyen bir uçurum olduğunu gösteriyor. Hanoi Halk Komitesi'nin bir raporuna göre, orta ve üst sınıf daire segmenti çoğunluğu oluşturuyor. 2022 yılında daire fiyatları oldukça yüksek bir oranda artarken, işlem hacmi düşük kaldı ve piyasada sunulan ürünlerin yalnızca yaklaşık %10'unu oluşturdu. Müstakil evlerin fiyatları yüksek seyretti ve neredeyse hiç işlem yapılmadı.

Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul işlem hacmi keskin bir şekilde azalırken, gayrimenkul fiyatları kontrolsüz bir şekilde artmış ve bu da fiyat ile değer arasında bir dengesizliğe yol açmıştır. Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği'ne göre, 2021'den itibaren şehirde uygun fiyatlı daire segmenti (m² fiyatı 25 milyon VND'nin altında) ortadan kalkacaktır.

Bu arada, çok sayıda konut gayrimenkul projesi zorluklar, gecikmeler, uygulamada gecikmeler ve durgunlukla karşı karşıya kalıyor ve bu da işletmelerin projelere yatırdığı arazi ve sermayenin büyük ölçüde israfına yol açıyor. Bu durum, yatırımcılar için zorlukları ve maliyetleri artırıyor ve ürün fiyatlarını yükseltiyor.

İzleme Ekibi raporunda ayrıca, piyasada lüks konut ürünleri, geniş alanlar ve yüksek fiyatlar fazlalığı olmasına rağmen, çoğunluğun ihtiyaçlarına uygun sosyal konut ürünleri ve düşük maliyetli konutların eksikliği gibi yetersizliklere de dikkat çekildi. Ayrıca, sosyal konutların ortalama fiyatı, yararlanıcıların gelirine kıyasla hâlâ çok yüksek.

Ayrıca, 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinden sosyal konut kredisi programının uygulanması, işçi konutları, eski apartmanların tadilatı ve yeniden inşası projelerinin yavaş dağıtılması, koşulların ve prosedürlerin karmaşık olması, faiz oranlarının hala yüksek olması ve yatırımcıları ve sosyal konut alıcılarını bu kredi paketine erişime çekmede ve teşvik etmede etkili olmaması, sosyal konut gelişiminin önündeki önemli engellerdir.

Yukarıdaki gerçekliğe dayanarak, Denetim Ekibi, 2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşasına yatırım yapmayı amaçlayan Projenin etkili bir şekilde uygulanması için acilen yapılması gereken görevlerden birinin, ilerlemeyi, kaliteyi ve yararlanıcıların ihtiyaçlarına, çalışma ve yaşam koşullarına uygunluğu garanti altına alan spesifik çözümler önermek olduğunu önermektedir.

Uzun vadede, Denetleme Heyeti, geniş arazileri kullananlar, çok sayıda evi olanlar, araziyi yavaş kullananlar veya araziyi boş bırakanlar için daha yüksek vergi oranları öngören hükümler içeren yeni vergi yasalarının araştırılması, değiştirilmesi, tamamlanması ve yayımlanması için önerilerde bulunulmasını, arazi yasalarının yenilikçi içerikleriyle tutarlılığın sağlanmasını, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğinin artırılmasını, gelir dağılımı hedefine ulaşılmasını ve devlet bütçesi için makul ve istikrarlı gelir kaynaklarının harekete geçirilmesini, uluslararası uygulamalara atıfta bulunularak ve Vietnam'ın sosyo-ekonomik koşullarına uygun olarak önermektedir.

Hanoi'deki daire fiyatları yeni zirvelere ulaşmaya devam ediyor

Batdongsan.com.vn'nin çevrimiçi verilerine göre, Hanoi'deki dairelerin fiyatları kısa sürede sürekli olarak yeni zirvelere ulaştı. 2018 başında Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki dairelerin satış fiyatları sırasıyla 27 milyon VND/m² ve ​​31 milyon VND/m² idi. Ancak 6 yıl sonra, 2024 yılına gelindiğinde Hanoi'deki dairelerin ortalama fiyat artışı %70'e ulaşırken, Ho Chi Minh City'deki dairelerin fiyatındaki artış daha düşük bir oranda gerçekleşerek %55'e ulaştı.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği'nin verileri de Hanoi daire fiyatlarındaki hızlı artışı doğruluyor. Buna göre, Hanoi daire fiyat endeksi 2023'te 2019'a kıyasla yaklaşık 38 puan arttı. Ho Chi Minh City daire fiyat endeksi ise yalnızca yaklaşık 16 puan arttı. Nitekim daire fiyatlarındaki artış devam ediyor ve son zamanlarda aylık ortalama 100-200 milyon VND artışla daha da güçlendi.

Batdongsan.com.vn Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, yukarıdaki durum karşısında, daire piyasasında bir projenin ortalama fiyat artışının %8-12 arasında dalgalanacağını belirtti. Bu olumlu bir artış olarak değerlendiriliyor. Fiyat artış oranı ortalama artıştan yüksekse, piyasa sürdürülemezlik belirtileri gösteriyor demektir.

Hanoi daire piyasasıyla ilgili olarak Bay Tuan, daire fiyatlarının son zamanlarda sürekli arttığını, hatta kısa bir süre içinde bile sürekli sıçradığını söyledi. Bu nedenle, belirli bir eşikten sonra, belki önümüzdeki 2-3 yıl içinde Hanoi daire fiyatları artmayacak, artsa bile artış yavaş olacak ve sadece %5-6 civarında dalgalanacak.

"Arazi komisyoncularının" ayarlanmış arazi fiyat listelerinden yararlanarak fiyatları "şişirmelerini" önleyin

Ho Chi Minh Kenti Halk Komitesi tarafından yakın zamanda yayınlanan ve 31 Ekim - 31 Aralık 2025 tarihleri ​​arasında uygulanan düzeltilmiş arazi fiyat listesiyle ilgili olarak, emlak uzmanları etkiler hakkında yorum yaptı.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, düzeltilmiş arazi fiyat listesi, piyasa fiyatına göre değerleme ilkesine uygun olarak oluşturulmuştur. Taslağı hazırlayan kurum, iş dünyası ve uzmanlardan birçok yorum almıştır.

HoREA Başkanı, Temmuz ayı sonunda görüşe sunulan taslağa kıyasla, yeni yayınlanan arazi fiyat listesinin düzeltildiğini ve "makul ölçüde" olumlu yönde değiştirildiğini söyledi.

Örneğin Hoc Mon ilçesinde taslağa göre bazı yerlerde arsa fiyatları 2020 fiyat listesine göre 50,7 kat artarken, düzeltilmiş fiyat listesiyle bu seviye ancak yaklaşık 40 kat arttı.

Chau, etkisine ilişkin olarak, düzeltilmiş arazi fiyat listesinin, bu yılın ilk 10 ayında mali yükümlülüklerini yerine getirenler ile 31 Ekim'den itibaren olan durumlar arasında adaleti sağladığını söyledi.

Bay Chau, "Düzenlenmiş arsa fiyat listesinin emlak piyasası üzerinde henüz anında bir etkisi olmadı çünkü ticari konut projeleri şu anda fazlalık yöntemi kullanılarak fiyatlandırılıyor. Ancak bir süre sonra, yatırımcılar projeleri hayata geçirmek için arazi kullanım hakkı transferleri aldığında, insanlar eskisinden daha yüksek fiyatlar isteyecek ve bu da konut fiyatlarında artışa yol açacak," dedi.

HoREA Başkanı, devlet kurumlarının "spekülatörlerin, arazi simsarlarının ve sahtekâr işletmelerin" faaliyetlerini kontrol altına almak için önlemler alması gerektiğini, çünkü bu grubun ayarlanmış arazi fiyat listesinden yararlanarak spekülasyon yapabileceğini ve fiyatları "şişirebileceğini" söyledi.

2024'te daire alım satım prosedürleri

2023 tarihli Konut Kanunu'nun 160. maddesine göre konut alım satım işlemlerinde aşağıdaki 6 şartın sağlanması gerekiyor.

Özellikle, (1) Kanunda öngörüldüğü şekilde bir Sertifikaya sahip olmak.

(2) Uyuşmazlıkların çözümü, şikâyet ve ihbarlar hakkındaki kanun hükümlerine göre mülkiyet haklarına ilişkin uyuşmazlık, şikâyet veya dava halinde olmamak.

(3) Sınırlı ev sahipliği durumunda ev sahipliği süresi boyunca.

(4) Yetkili bir kamu kurumu tarafından verilen bir hükmün veya idari bir kararın infazı amacıyla haczedilemeyen veya mahkeme veya yetkili kamu kurumu kararıyla geçici olağanüstü hal veya koruyucu tedbirlerin uygulanmasına konu olamayan.

(5) Yetkili bir makam tarafından arazinin geri alınmasına karar verilmesi veya konutun boşaltılması veya yıkılması yönünde bildirim yapılması halinde değil.

(6) (2) ve (3) numaralı noktalarda belirtilen koşullar, gelecekteki konutların satın alınması, satılması veya taksitle satın alınması durumunda geçerli değildir.

Not: Aşağıdaki konut işlemleri Konut Belgesi gerektirmez: Gelecekteki konutların alım satımı; fesih veya iflas durumunda konut satışı; Şükran, hayır veya dayanışma evleri bağışlayan kuruluşlar.

Konut inşaatı yatırım projelerinde yatırımcıların elinde bulunan konutların alım satımı: Kamu malı olan konutlar; sosyal konutlar, halk silahlı kuvvetlerine ait konutlar, kamu malı olmayan iskân amaçlı konutlar; Miras yoluyla edinilen konutların alınması.

Bu maddede belirtilen işlemlere katılım için barınma koşullarını kanıtlayan belgelerin Resmi düzenlemelere uygun olması gerekir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html