Ev fiyatları giderek artıyor, yüksek gelirlilerin bile ev almaya gücü yetmiyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) son raporuna göre, ülkemizde konut satın alınabilirliği o kadar düştü ki, Genel İstatistik Ofisi'nin sınıflandırmasına göre en yüksek gelire sahip nüfusun %20'sini temsil eden grup, konut fiyatlarının gelirin 1/3'ünü geçmemesi kuralına göre değerlendirildiğinde ev satın alamıyor.

Özellikle, Genel İstatistik Ofisi'nin 2023 yılı nüfus yaşam standartları anketinin sonuçları, Hanoi'de en yüksek gelire sahip %20 grubunun kişi başına aylık 14,47 milyon VND aldığını göstermektedir. Bu rakam Da Nang'da 13,8 milyon VND, Ho Chi Minh City'de 13,26 milyon VND, Dong Nai'de 13,9 milyon VND ve Binh Duong'da 18,38 milyon VND'dir.

Ancak mevcut konut fiyatları karşısında bu kesim bile birçok engelle karşılaşıyor.

Her hanede en yüksek gelir grubunda yer alan çalışma çağındaki 2 kişi olduğu varsayıldığında, bu grubun ortalama gelirinin hane başına aylık yaklaşık 30 milyon VND, yıllık ise yaklaşık 360 milyon VND olduğu tahmin edilmektedir.

Konut masraflarının gelirin 1/3'ünü geçmemesi gerektiği genel finansal kuralının uygulanması durumunda maksimum karşılanabilirlik aylık yaklaşık 6,7 milyon VND'ye, yıllık ise yaklaşık 80 milyon VND'ye denk gelmektedir.

Yukarıda adı geçen büyük şehirlerdeki her ticari dairenin metrekare fiyatı, bulunduğu bölgeye ve segmente bağlı olarak 40-70 milyon VND arasında değişmektedir. Dolayısıyla, küçük bir dairenin (yaklaşık 60 m2) fiyatı yaklaşık 2,5-3,5 milyar VND'dir.

Ev fiyatları çok pahalı, yüksek gelirlilerin bile ev almaya gücü yetmiyor. (İllüstrasyon: Minh Duc)

Bu yüksek gelir grubu, yaklaşık 3,5 milyar VND'ye 60 m2'lik bir daire satın alırsa ve bankadan evin değerinin yüzde 70'ini (yani 2,45 milyar VND) 20 yıl vadeli, yıllık yüzde 8 faizle borçlanırsa, aylık taksit tutarı yaklaşık 25-27 milyon VND olacak ve bu da yıllık 300 milyon VND'nin üzerinde bir meblağa denk geliyor.

VARS , "Yıllık maksimum 80 milyon VND ödemeyle bu grubun ev alması neredeyse imkansız " dedi.

Bay Tran Van Nghia ( Nam Dinh'den ), son zamanlarda daire fiyatlarındaki hızlı artışın ailesinin ev sahibi olma hayalini daha da zorlaştırdığını söyledi. Bay Nghia ve eşi, aylık yaklaşık 35 milyon VND gelirle istikrarlı işlerde çalışıyor ve her ay 10-12 milyon VND tasarruf ediyorlar.

Şu anda eşiyle birlikte yaklaşık 1 milyar VND biriktirmiş durumda ve Ha Dong'un Nam Tu Liem bölgesinde taksitle bir daire satın almayı düşünüyorlar. Ancak hem yeni hem de eski daireleri inceledikten sonra, fiyatların ailenin maddi kapasitesini aşacak kadar yüksek olduğunu gördü. Nam Tu Liem ve Ha Dong bölgelerinde 70 m2 büyüklüğünde, 2 yatak odalı ikinci el bir dairenin ortalama fiyatı 3-4 milyar VND civarında, yani metrekare başına yaklaşık 50 milyon VND.

Bay Nghia, " İkinci el iki yatak odalı bir daire almak için biriktirdiğim parayla 2 milyar VND'den fazla borç almak zorunda kaldım. Ancak aylık fazladan parayla, ailem bazen bankaya anapara ve faizi ödemeye yetmiyor ," dedi.

Gençler ev satın almakta zorlanıyor

PropertyGuru Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh, geçmişten günümüze ortalama maaş ve ev fiyatlarını karşılaştırdığında, genç Vietnamlıların ev satın almakta her zaman zorluk çektiğini belirtti. PropertyGuru Vietnam platformunun hesaplamaları, 2004 yılındaki ev fiyatları ve ortalama gelirle, 7X kuşağının %7,4'lük mobilizasyon faiz oranıyla yaklaşık 600 milyon VND'ye 60 m2'lik bir daire satın alabilmesi için yaklaşık 31,3 yıllık gelire ihtiyaç duyacağını gösteriyor.

10 yıl sonra, 2014 yılına gelindiğinde, 8X kuşağının da benzer bir daire satın alabilmesi için 22,7 yıllık gelire ihtiyacı vardı. Daire fiyatı 1,5 milyar VND'ye yükselirken, seferberlik faizi %6'ya düşmüştü.

9X kuşağının şu ana kadar 3 milyar VND'lik yukarıdaki daireyi satın alabilmesi için %4,5'lik seferberlik faizi şartıyla 25,8 yıllık gelire ihtiyacı var.

Nguyen Quoc Anh, “ Gelir yıllarının ve faiz oranlarının zamanla azalmasına rağmen, genel olarak her nesilden gencin ev sahibi olabilmek için uzun süreler boyunca sıkı çalışması gerekiyor ” değerlendirmesinde bulundu.

Her nesilden genç Vietnamlının kendi başına bir ev satın alabilmek için uzun süre sıkı çalışması gerekiyor. (İllüstrasyon fotoğrafı: AI)

Dova Land CEO'su Bay Do Van Thach'a göre, mevcut emlak fiyatları gerçek ihtiyaçları olanlar için büyük bir zorluk teşkil ediyor. Aylık ortalama 30 milyon VND gelire sahip Hanoi'de , başka finansal kaynaklardan destek almadan veya şehir merkezinden uzakta yaşamayı kabullenmeden daire satın almak neredeyse imkansız.

Bay Thach'a göre, Hanoi'de mevcut ortalama fiyattan bir daire sahibi olabilmek için alıcının gelirinin aylık en az 60-70 milyon VND'ye ulaşması gerekiyor. Bu, çoğu insanın gücünün çok ötesinde, yüksek bir gelir seviyesi.

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, konut fiyatlarındaki hızlı artışın, ücret gelirini aşarak sosyal güvenlik üzerinde baskı yaratmasının yanı sıra gayrimenkul spekülasyonunu da teşvik ettiğini belirtti. Spekülatif para genellikle fiyatların artmasını bekler, üretime ve işletmeye girmez ve bu da enflasyon ve para biriminin değeri üzerinde olumsuz etkilere neden olur.

" Spekülasyonun önlenememesi ve konut segmentleri arasındaki asimetri, mevcut gayrimenkul piyasası için kaçınılmaz olarak tünelin sonuna gelinmesine yol açtı " dedi.

Bay Vo ayrıca, gayrimenkul piyasasının üretim, iş dünyası ve makro ekonomide önemli bir rol oynadığına dikkat çekti. Bu istikrarsız piyasa, son yıllarda olduğu gibi tüm ekonomiyi olumsuz etkileyecektir. Aslında, insanların finansal kapasitelerine uygun konut sorunu sadece Vietnam için bir sorun değil. Göçmen akını nedeniyle konut talebinin artmasıyla dünyadaki birçok büyük şehir de bu baskıyla karşı karşıya.

Chau Anh