Gayrimenkul işlemleri arttı, yeniden aktif hale gelmeyi bekliyor

Binh Duong'daki bir apartman projesindeki dairelere bakan insanlar - Fotoğraf: NGOC HIEN

Peki, mevcut emlak piyasası nasıl? Dikkat edilmesi ve dikkate alınması gerekenler neler?

Faiz oranları düştü, insanlar cesurca ev satın alıyor

Thu Duc Şehri'nde (HCMC) yeni bir daire satın alan Bay Nguyen Anh Tu (35 yaşında), eşiyle birlikte yakın zamanda HCMC'deki birçok gayrimenkul projesini araştırdıklarını, hatta HCMC sınırındaki Binh Duong bölgesindeki projeleri görmeye gittiklerini, ancak projelerin çoğunun yüksek fiyatlı olduğunu söyledi.

Bay Tu ve eşi, projeleri inceledikten sonra, şehrin merkezinde, evin değerinin yüzde 70'i banka tarafından kredilendirilen, yaklaşık 3 milyar VND değerindeki bir projede yaşamaya karar verdiler.

Bay Tu, şu anda konut kredisi faiz oranlarının düştüğünü, ilk iki yıl sabit faiz oranıyla, yıllık %6 faiz oranıyla borç alabildiğini, Bay Tu'nun 10 yıldan fazla kirada oturduktan sonra bu eve yerleşmeye karar verdiğini söyledi.

"Aslında bu dönemde seçilebilecek çok fazla daire yok ama son iki yıldır proje sayısının bir elin parmaklarını geçmediğini gördüm. Bu sefer faiz oranları düştü ve yatırımcılara iyi destek politikaları da vardı, bu yüzden bu dönemde ev almaya karar verdim," dedi Bay Tu.

Bay Tran Van Thao (33 yaşında), gelecekte yeni bir daire veya ev satın almayı tercih etmek yerine, Thu Duc City bölgesinde eski bir daire satın almaya karar verdi ve ev satın alma prosedürünü tamamladıktan hemen sonra pembe kitap aldı. Bay Thao'ya göre, 1 milyar VND tutarındaki banka kredisi, iki yıl boyunca yıllık %6 sabit faiz oranıyla ödeme gücüne uygun.

Nova Lexington Real Estate JSC Genel Müdürü Bay Phan Ngoc Bao An, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede, gayrimenkul piyasasında çok fazla yeni daire olmaması nedeniyle, gerçek konut ihtiyacı olan birçok kişinin, yaşama ihtiyacına anında cevap verecek şekilde iyi inşaat kalitesine sahip, teslim edilen projelerde ev satın almayı tercih ettiğini söyledi.

22 Haziran'da Thu Duc şehrindeki bir noter ofisine, hafta sonu olmasına rağmen, özellikle arsa ve daire devir işlemleri olmak üzere tapu işlemlerinin noter onayını yaptırmak için gelenler vardı.

Bayan H. (bu noterlik bürosunun başkanı) şu anda tapu işlemlerini noter onayı için gelen kişi sayısının 2023'teki "dondurulmuş" piyasa dönemine göre biraz daha fazla olduğunu, ancak pandemiden önceki zamanın sadece bir kısmı kadar olduğunu söyledi.

Bayan H., son altı ayda kendilerine 4 bin noter onaylı evrak ulaştığını, bunların üçte birinin daire, arsa alım satımı, devri, ev kiralama işlemleri olduğunu söyledi...

Bayan H.'ye göre, günümüzde ev satın alanların çoğu gerçek konut ihtiyacı olan kişiler, özellikle de daire fiyatlarının 2-4 milyar VND arasında değiştiği genç çiftler.

Ho Chi Minh Şehri 7. Bölge'de inşaatı devam eden gayrimenkul projesi - Fotoğraf: QUANG DINH

Esas olarak yasal olarak yaşanabilecek bir ev arıyorum

Dong Tay Emlak Şirketi Genel Müdür Yardımcısı Bay Tran Manh Chi, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede, gerçekleşen işlemlerin, gerçek konut ihtiyacı olan ve yerleşmek için ev satın almak isteyen çoğu kişinin, bu aşamada daire satın almak için pazara geri dönmeye başladığını gösterdiğini söyledi.

"Şu anda alıcılar, gelecekte inşa edilecek ancak standart yasal belgelere sahip olmayan gayrimenkul projeleriyle ilgilenmiyor. Bu nedenle, bugün alınıp satılan dairelerin tam yasallığa sahip olması gerekiyor. Yatırımcılar ayrıca esnek ödeme politikaları sunmalı, ödeme planlarını uzatmalı ve hatta evi teslim almış bazı projelerde bile alıcılar, tutarın %30'una kadarını hala ödememiş durumda ve geç ödeme alıyorlar," dedi Bay Chi.

Benzer şekilde, Titanium Gayrimenkul Yönetim Şirketi Müdürü Bay Pham Trong Phu, yakın zamanda Thu Duc Şehri'ndeki bazı yerleşim bölgelerindeki arazilerin daha önce olduğundan daha "sıcak" işlemlere maruz kaldığını söyledi.

Arazi konusunda ise Bay Phu, bazı bölgelerde arazi fiyatlarının eskiye göre hafif arttığını, metrekare başına yaklaşık 100-110 milyon VND'den 130-140 milyon VND'ye çıkarak pandemi öncesi döneme yaklaştığını söyledi.

Ayrıca Bay Phu, gelecekte arazi bölünmesi ve satışı ile ilgili düzenlemelerin daha sıkı olacağını, arazi bölünmesi ve satışı için ayrılan fonların sınırlı olacağını ve altyapı bağlantılarına ilişkin bilgilerin sınırlı olacağını, dolayısıyla şu anda Ho Chi Minh Şehri dışındaki Nhon Trach ve Long An gibi bazı bölgelerde de "dondurulmuş" dönemden daha iyi işlemler olduğunu söyledi.

Bu arada, yabancı bir gayrimenkul şirketinin satış müdürü, şirketin gerçek durumunun Kuzey bölgesinin Güney bölgesine göre daha iyi işlem hacmine sahip olduğunu, Güney'de piyasaya sunulan projelerin önceki dönemdeki kadar iyi karşılanmadığını söyledi. Şu anda ev alıcıları çoğunlukla gerçek konut ihtiyacı olan kişilerden oluşuyor ve önceki dönemdeki gibi yatırım yapan veya "gezinen" çok fazla müşteri grubu yok.

Bu kişiye göre Ho Chi Minh şehrindeki emlak piyasasının en büyük sıkıntısı yeni proje arzının yetersizliği.

Örneğin, bu grubun yurtdışındaki ana şirketinden milyarlarca dolar değerinde proje geliştirmeye hazır sermayesi var, ancak sınırlı arazi kaynakları nedeniyle, son yıllarda şehirde temiz arazi kaynaklarına sahip birleşme ve satın almalar (M&A) için projeler arıyor, ancak aradığını bulamıyor. Bu nedenle, bu kişi, pazarın yakın gelecekte arz açısından hala zorluk yaşayacağına inanıyor.

Benzer şekilde, Ho Chi Minh şehrinde büyük bir projeye sahip bir gayrimenkul şirketinin başkan yardımcısı da, piyasadaki zayıf emilim nedeniyle, şirketin temiz arazi fonu olmasına rağmen proje alanında villa, müstakil ev ve apartman geliştirme planlarını geçici olarak askıya almak zorunda kaldığını söyledi.

"Sadece yarım kalmış imarları tamamlamaya çalışıyoruz ve yeni imarları durdurmak zorunda kalıyoruz. Müşteriler şu anda yüksek değerli daireler satın almak için büyük meblağlar harcamaya hazır değil ve yatırımcıların kendileri de finansal zorluklarla karşı karşıya ve bu zor dönemde eskisi gibi aceleyle hareket edecek yeterli kaynağa sahip değiller," diye paylaştı.

Gayrimenkul piyasası yasal sorunlar nedeniyle hala zor

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Le Hoang Chau, emlak sektöründeki en büyük zorluğun eski projelerin tıkanmasına ve yeni projelerin yapılamamasına yol açan hukuki sorunlar olduğunu söyledi.

Chau'ya göre, 2024 yılının ilk çeyreğinde, 3.647 metrekarelik alana sahip sadece bir ticari konut projesi "yatırımcı onayıyla aynı anda yatırım politikasına uygun görüldü" ve sadece 219 dairelik ölçekli bir eski projede inşaat yatırımı tamamlandı.

Gelecekteki konutların satışı için sermaye artırımına uygun ticari konut projesi bulunmamakta olup, 28.462 dairelik 62 adet ticari konut projesi (eski projeler) uygulama aşamasındadır.

Ayrıca Sayın Chau, yatırım için onaylanan veya inşaat izni verilen herhangi bir sosyal konut projesinin bulunmadığını, sadece 242 dairelik bir sosyal konut projesinin (eski proje) tamamlandığını ve 4.996 dairelik yedi sosyal konut projesi ve işçi konutlarının (eski projeler) hayata geçirildiğini söyledi.

Chau, "2024 yılında Ho Chi Minh Şehri'ndeki gayrimenkul piyasasında konut arzı ve talebi arasında dengesizlik ve konut arzında kıtlık yaşanmaya devam edecek. Bu durum, özellikle lüks konut segmentindeki dengesizlik ve uygun fiyatlı ticari konutlar ile sosyal konutlarda ciddi bir kıtlık olması nedeniyle konut fiyatlarının yukarı yönlü hareket etmesi veya yüksek kalması sonucunu doğurabilir" dedi.

Gayrimenkul sektörünün geliri nerede artıyor?

Kaynak: Ho Chi Minh Şehri İstatistik Ofisi - Derleyen: NGOC HIEN - Grafikler: N.KH.

Ho Chi Minh Şehri İstatistik Ofisi'ne göre, yılın ilk beş ayında Ho Chi Minh Şehri'nin diğer hizmet gelirleri %8,6 artışla 172.491 milyar VND olarak gerçekleşti. Bu gelirin %59'unu oluşturan gayrimenkul işletme gelirlerinin 101.814 milyar VND olduğu ve geçen yılın aynı dönemine göre %7,4 artış gösterdiği tahmin ediliyor. Daha önce, 2024'ün ilk dört ayında gayrimenkul işletme gelirlerinin geçen yılın aynı dönemine göre %9,8 artışla 80.845 milyar VND olduğu tahmin ediliyordu.

Noterlik yetkilileri, Tuoi Tre ile yaptıkları görüşmede, gayrimenkul sektöründeki gelir artışının bir kısmının, gayrimenkul işlem bedellerinin beyanının önceki beyanlara göre gerçek değere çok daha fazla yaklaşmasından kaynaklandığını söyledi.

Bir noterlik bürosu başkanı, geçmişte yüksek vergi ödemekten "kaçınmak" için gayrimenkul işlemlerinde genellikle sadece birkaç on ila birkaç yüz milyon VND beyan edildiğini, ancak artık durumun böyle olmadığını, tüm işlem kayıtlarının 500 milyon VND'nin üzerinde olduğunu söyledi. Beyanname düşükse, vergi iade edilecek ve gelecekteki işlemler için çok zahmetli ve zor olacak.

Dolayısıyla bu kişi, halkın beyanlarının satış fiyatına daha yakın olduğunu, dolayısıyla vergi oranının eskisinden daha yüksek olduğunu söyledi.

Gayrimenkul piyasasının 2025 ortasına kadar istikrara kavuşması öngörülüyor

Hanoi'deki daire fiyatları 2024'ün ilk altı ayında ortalama %31 arttı - Fotoğraf: NAM TRAN

Emlak piyasası toparlanma belirtileri gösteriyor ancak uzmanlar, uygun fiyatlı daire ve sosyal konutlarda daha fazla işlem yapılmasıyla piyasanın istikrara kavuşacağını söylüyor.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, 2024 yılının ilk çeyreğinde ülke genelinde tamamlanan ticari konut projesi sayısı 10, yeni ruhsat alan proje sayısı 19, gelecekte konut satışına uygun proje sayısı 38, uygulama aşamasındaki proje sayısı ise 984 oldu.

2024 yılı birinci çeyreğinde toplam gayrimenkul alım satım işlemleri 133.512 adet başarılı işleme ulaştı (2023 yılı birinci çeyreğinde bu sayı 109.066 idi).

Bunlardan daire ve müstakil konut işlemleri 35.853 adete (2023 yılı ilk çeyreğinde 27.590 adet), arsa işlemleri ise 97.659 adete (2023 yılı ilk çeyreğinde 81.476 adet) ulaştı. İnşaat Bakanlığı ayrıca, daire pazarının gerçek konut ihtiyacı olan gruplar ile orta ve uzun vadeli yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ettiğini belirtti.

Yerel toparlanma

Batdongsan.com.vn Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede, gayrimenkul piyasasının yerel olarak toparlandığını, özellikle de Hanoi piyasasında, ikincil piyasada ve lüks daire projelerinde fiyatların arttığını belirtti.

Yeni açılan lüks projelerin yüksek fiyatlar sunması nedeniyle dairelerin ortalama fiyatı arttı ve bu da tüm pazarın ortalama fiyatının artmasına neden oldu. Sayın Tuan, yılın ilk üç ayında daire pazarının arttığını, ancak hem arz hem de talep açısından olumlu bir yönde olmadığını söyledi. Ayrıca, son zamanlarda emlak piyasasındaki toparlanmanın Kuzey'de daha yoğunlaştığı görülüyor. Dairelerin yanı sıra, Kuzey'deki arsa ve müstakil konut piyasası da arttı.

Piyasa genel olarak değerlendirildiğinde, gayrimenkul talebi karşılanamıyor. Hanoi'de gayrimenkul ihtiyacı olanlar metrekare başına 40 milyon VND'nin, Ho Chi Minh City'de ise metrekare başına 50 milyon VND'nin altındaki segmentleri arıyor, ancak şu anda arz sıkıntısı yaşanıyor.

CBRE VN Direktörü Sayın Vo Huynh Tuan Kiet'e göre, son zamanlarda piyasadaki arz yalnızca üst segment ve üzeri dairelerden oluşuyordu. Önümüzdeki birkaç yıl içinde bunu öngören Sayın Kiet, tamamen ticari daire ürünlerinde orta ve alt segment ürün olmayacağını söyledi.

Uzman ayrıca, konut arzının bol olduğu, piyasa talebinin istikrar kazandığı, tüm segmentlerde arz ve talebin dengelendiği durumlarda piyasanın sürdürülebilir şekilde gelişebileceğini belirtti.

Son yıllarda gayrimenkul piyasası, dengesiz ve üst gelir grubuna yönelik bir eğilim sergilemektedir. Bu nedenle, piyasa, sosyal konut ve düşük gelirli konut projelerinin geliştirilmesine yönelik desteğin, bu arzı yakın zamanda yaratacak şekilde hükümet tarafından desteklenmesini beklemektedir.

Gayrimenkul yasalarının uygulanmasına ilişkin beklentiler

Uzmanlara göre, Hükümet'in gayrimenkul piyasasına ilişkin üç kanunun, daha önce TBMM'de alınan karardan beş ay önce, 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girmesine olanak tanıyan teklifi ile Kredi Kuruluşları Kanunu'nun 200'üncü maddesinin iki fıkrası ile 210'uncu maddesinin iki fıkrasının, kredi kuruluşlarından teminat alımında tutarlılık ve sıkılığın sağlanması amacıyla 1 Ağustos'tan itibaren erken yürürlüğe girmesi öneriliyor. Bu, gayrimenkul piyasası için yeni, daha şeffaf ve daha elverişli bir hukuk koridoru yaratacak.

Ancak gerçekte, yasaların uygulanmasında her zaman bir gecikme yaşanır ve net bir etki göstermesi altı aydan bir yıla kadar sürer. Dahası, yasalar piyasanın dengelenmesinden, konut fiyatlarının ayarlanmasından, kredi faiz oranlarının ayarlanmasından veya arsa fiyatlarının düşürülmesinden bahsetmez. Aksine, projeler için girdi maliyetleri artabileceğinden, konut fiyatlarında bir düşüş beklemek zordur.

Bay Dinh Minh Tuan ayrıca, yasaların piyasaya nüfuz etmesinin zaman aldığını, ayrıca yol gösterici kararname ve genelgelere ihtiyaç duyulduğunu, bu nedenle kısa vadede piyasada hala arz eksikliği olduğunu belirtti. Piyasa şu anda eski ve yeni yasalar arasında bir geçiş aşamasında, kimse karar almaya cesaret edemiyor, bu nedenle yeni arz düşük ve yeni arzı olan projeler çok yüksek fiyatlardan satılabilir.

Ancak Bay Tuan, yeni yasanın arz sorununu çözmeye ve hem Kuzey hem de Güney'deki projeler için yasal engelleri kaldırmaya yardımcı olacağını umuyor. Düzenlemeler daha net olacak ve orta ve uzun vadede arz daha bol olacak.

Yeni yasa ayrıca yatırımcılara daha katı şartlar getiriyor; projeleri yalnızca potansiyel yatırımcılar hayata geçirebiliyor ve aynı zamanda ev alıcılarının ev satın alırken yalnızca %5 peşinat ödemelerini destekliyor. Yatırımcıların daha iyi değerlendirilmesi sağlanacak ve piyasa daha sağlıklı bir şekilde gelişecek. Ancak emlak piyasasının dengeye ulaşması ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesi en azından 2025'in ikinci çeyreğini bulacak.

İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Van Sinh:
Hükümet, konut fiyatlarını düşürmek amacıyla sosyal konut arzının artırılmasını destekleyecek.

Hükümetin 33 sayılı Kararı, gayrimenkul piyasası için kapsamlı bir çözüm sunmuştur. Buna göre Hükümet, kurumların mükemmelleştirilmesi, sosyal konut gelişiminin teşvik edilmesi, işletmelerin sermayeye erişiminin kolaylaştırılması, projeler için sermaye seferber etmek amacıyla tahvil ihracı gibi bir dizi çözüm önermiştir.

Piyasa için çözüm halihazırda mevcut, yerel yönetimlere dağıtılmış ve şeffaf, ancak uygulama süreci hâlâ yavaş.

Kentsel alanlardaki nüfusun çoğunluğunun konut ihtiyacını karşılayacak sosyal konut arzını artırmak, konut arzını artırmanın bir yoludur ve konut yapısını yeniden düzenleyerek mevcut konut fiyatlarını düşürmeyi amaçlamaktadır. Çok sayıda düşük maliyetli konut olduğunda, konut fiyatları kesinlikle düşecektir.

Önümüzdeki dönemde Hükümet, yatırım süreçlerinin kısaltılması, sosyal konut projesi yatırımcılarının yatırım süreçlerini yürütmelerinde, arsa ve sermayeye ulaşmalarında ve sosyal konut satışlarında azami kolaylık sağlanması yönünde sosyal konut geliştirme konusunda ayrı bir kararname çıkaracak.

Kaynak: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm