İkinci emlak vergisi konusu ise giderek kızışıyor, piyasanın sağlığına uygun bir yol haritası oluşturulması gerekiyor.

Emlak vergileri konut fiyatlarını düşürebilir mi?

İnşaat Bakanlığı, son dönemde gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artışın nedenlerine ilişkin Hükümet Konağı'na gönderdiği raporda, çok sayıda konut ve arsa sahibi olan ve kullananlara yönelik, spekülasyonu ve kısa sürede kar elde etmek amacıyla alım satımı sınırlamak amacıyla bir vergi politikasının incelenip önerileceğini bildirdi.

İnşaat Bakanlığı'na göre, konut fiyatlarındaki son dönemdeki artışa katkıda bulunan faktörler arasında çok sayıda yatırımcı, yatırımcı grubu, spekülatör ve emlakçının "katılımı" yer alıyor. Metrekare başına 100 milyon doların üzerinde kazanan fiyatlara sahip açık artırmalarla ilgili olarak, İnşaat Bakanlığı, birçok yatırım grubunun açık artırmalara katılıp hemen kâr elde etmek için satış yapma konusunda uzmanlaştığını belirtti. Açık artırma alanının dışında, birçok emlakçı, arsa başına 200 ila 500 milyon VND farkla arsa alım satımı teklif etmeye hazır bir şekilde sonuçları bekliyor. Birçok arsanın yasadışı kâr amacıyla alım satımı yaygın, hatta organize bir şekilde gerçekleşiyor ve bu durum çevredeki arsa ve konut fiyatlarını artırıyor.

Bazı gruplar, yatırımcılar ve bireysel emlakçılar, piyasa bilgilerini çarpıtarak "fiyatları şişiriyor", sanal fiyatlar yaratıyor... ve insanların bilgi eksikliğinden yararlanarak psikolojilerini manipüle ediyor, kar amacıyla kitle psikolojisine göre yatırım çekiyorlar.

Normalde, konut projesi yatırımcıları, satış fiyatının ortalama %3'ünü işlem katına ve aracı kurumlara öderler. Ancak aracı kurumlar, müşterilerle işlem yaparken genellikle piyasa durumuna göre daha fazla fiyat eklemeyi tercih ederler ve bu da alıcıların "farkı" ödemesine neden olur.

"Ateşli dönemde, birçok emlakçı da satıcılardan ev ve arsa satın almak için "depozito" yöntemini kullanıyor ve ardından fiyatı %10-15 artırarak başkalarına satıyor. Örneğin: Bir dairenin fiyatı 5 milyar VND ise, emlakçı satın almak için 1 milyar VND yatırıyor ve 1 ay içinde ödemeyi kabul ediyor. Ancak bu 1 ay içinde emlakçı, 6-7 milyar VND farkla satabileceği müşteriler buluyor.

Ayrıca, bazı yatırımcılar "yüksek satış fiyatları sunarak" konut fiyatlarının yükselmesine katkıda bulunuyor ve beklenen kâr seviyesini gayrimenkul projelerinin ortalamasından daha yükseğe çıkarıyor. İnşaat Bakanlığı'nın raporuna göre, "Sadece birkaç projenin, hatta bir projenin satışa açık olduğu bölgelerde, yatırımcılar rekabet ve referans fiyatların eksikliği nedeniyle kâr elde etmek için fiyatları artırabiliyor."

Gayrimenkul hukuku uzmanı Master Nguyen Van Dinh, bu konu hakkında yaptığı açıklamada, konut ve arsa fiyatlarının artmasının nedenlerinden birinin, bankaların desteklediği "arazi ticaretinden daha zengin bir şey yoktur" anlayışıyla spekülasyon ve istifçilik olgusu olduğunu belirtti. Bu, bankaların "VIP" müşteri grubudur çünkü krediler genellikle ev ve arsalara ipotek ettirilir; bu tür arsaların fiyatları neredeyse her zaman artar ve düşük risklidir. Halkın yatırım ihtiyaçları meşrudur, ancak bu olgu yüksek seviyelerde olduğunda, konut ve arsa spekülasyonuna ve istifçiliğine dönüşür, piyasayı bozar, arsaların terk edilmesine ve kaynakların israfına yol açar.

Yüksek Lisans Nguyen Van Dinh, ev ve arazilere vergi uygulanmasının zorunlu bir çözüm olduğunu ve Merkez Yürütme Komitesi'nin 2022 tarihli 18-NQ/TW sayılı Kararı'nda açıkça belirtildiğini belirtti. Karar, kurum ve politikaların yenilenmesi ve mükemmelleştirilmesi, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğinin ve verimliliğinin artırılması konusunda açıkça belirtilmiştir. 18. Karar, görevleri ve çözümleri şu şekilde sıralıyor: "İsrafçı arazi kullanımı, arazilerin nadasa bırakılması, kirletilmesi ve bozulması durumunun üstesinden gelinmesi", "Geniş arazileri kullanan, çok sayıda evi olan, arazi spekülasyonu yapan, arazi kullanımını yavaşlatan ve arazileri nadasa bırakan kişiler için daha yüksek vergi oranları belirlenmesi".

Bay Nguyen Van Dinh, arazi müzayedelerinde kazanan teklif fiyatının geçmişteki başlangıç ​​fiyatından onlarca kat daha yüksek olduğunu söyledi. Çoğu kişi, devlet bütçesine ek büyük gelir kaynakları sağlanacağı gerçeğinden memnun olmak yerine, müzayede sonuçlarına şüpheyle yaklaştı. Bunun nedeni, müzayedeyi kazanan arazi parsellerinin genellikle terk edilmesi ve çoğu durumda "hayalet kentsel alanlar" oluşturması, bu "projelerin" çoğunun genellikle çok düşük bir doluluk oranına sahip olması ve onlarca yıl uygulanmasına rağmen sadece birkaç ev inşa edilmesi ve insanların taşınmasıdır. Buna göre, Bay Nguyen Van Dinh, ev ve arazi vergilendirmesinin Parti'nin 18. Kararı'nda siyasi bir temeli olduğunu, ancak yerel yönetimler arasında eşzamanlı ve adil bir şekilde uygulanması gerektiğini söyledi.

Önemli bir faktör, doğru kişilerin vergilendirilmesini sağlamak ve vergi politikalarının etkinliğini artırmak için bir vergi veritabanına ihtiyaç duyulmasıdır. Eksiksiz bir veritabanının olmaması ve mülkün adının başkası tarafından alınması nedeniyle, şu anda bu gayrimenkulün kime ait olduğunun kesin olarak belirlenmesi henüz mümkün olmamıştır.

Ancak Başbakan, dijital dönüşüme hizmet etmek üzere nüfus verileri, kimlik tespiti ve elektronik kimlik doğrulama uygulamaları geliştirmek için 06 No'lu Proje'yi onayladı. Yeni Tapu Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu, arazi, konut ve gayrimenkul bilgilerine ilişkin ulusal bir veri tabanı oluşturulmasını da öngörüyor; etkili bir şekilde uygulanırsa, yakın gelecekte güvenilir bir veri tabanı sistemi kurulabilir ve bu, yürürlüğe girdikten sonra gayrimenkul vergisi kanununun uygulanması için önemli bir veri tabanı olacaktır.

" Gayrimenkul vergiye tabiyse, gayrimenkulün mülkiyetini belirlemek, yani tam olarak kimin sahip olduğunu tespit etmek için bir bilgi sistemi ve veri tabanı oluşturulabilirse, imkansız gibi görünen bir şey gerçekleşebilir: gayrimenkul ve konut fiyatları düşebilir, hatta keskin bir düşüş yaşanabilir. Gayrimenkul spekülasyonu neredeyse tamamen engellenebilir. Bankalar da arazi zenginleri yerine yeni bir müşteri tabanı aramak zorunda kalacak.

Nguyen Van Dinh , "Vergilendirme, "evler spekülasyon için değil, yaşamak içindir" görüşünü somutlaştıracak ve ancak o zaman işçiler için yerleşme hayali daha az uzak olacaktır" diye vurguladı.

Emlak piyasası, Ulusal Meclis'in piyasanın üç önemli yasasını 1 Ağustos 2024'ten itibaren beklenenden 6 ay önce resmen onaylamasıyla son zamanlarda iyileşme belirtileri gösterdi. Emlak piyasası Hanoi'de henüz hareketliyken, diğer bölgelerde hala oldukça sakin. Emlak sektörünün birçok zorlukla karşı karşıya olduğu ve yatırımcıların hala taşra piyasalarında "sıkışıp kaldığı" bir ortamda, ikinci konutlara vergi uygulanmasına yönelik yeni teklif birçok karşıt görüş aldı.

Aslında, ikinci konut vergisi yeni bir öneri değil, 2009'dan beri gündemde olmasına rağmen, çeşitli nedenlerle, Haziran 2022'de Ulusal Meclis Daimi Komitesi tarafından yayınlanan 18-NQ/TW sayılı Karar'a resmen dahil edilene kadar yasallaştırılamadı. Ancak, özellikle arazi kullanım hakları ve ikinci veya daha fazla gayrimenkulden elde edilen arazi üzerindeki varlıkların mülkiyeti üzerinde ek vergilendirme yoluyla arazi piyasasını düzenleyecek düzenlemeler/politikalar geliştirme süreci birçok engelle karşılaştı.

Özellikle birçok uzman, emlak vergisi uygulamasının dikkatli bir şekilde hesaplanmaması ve dengelenmemesi durumunda, konut fiyatlarını artırarak, düşük ve orta gelirli kişilerin konuta erişimini zorlaştırarak ters etki yaratabileceğinden endişe duyuyor.

Hangi rota uygundur?

Vergi, gayrimenkul transferlerinde vergi kaçakçılığı, spekülasyon, fiyat enflasyonu vb. ile mücadelede etkili bir araçtır. Ancak ikinci konutların vergilendirilmesinin hem piyasa gerçeklerine uygun olması hem de tüm tarafların çıkarlarının uyumunu sağlaması açısından dikkatli bir şekilde hesaplanması gerekir.

Birçok uzmana göre vergi, hızla artan arazi fiyatlarını kontrol altına almak, spekülasyonu azaltmak, piyasa manipülasyonunu önlemek ve gayrimenkulleri gerçek değerine geri döndürmek için bir araç olabilir. Ancak, mevcut belirsiz arazi bilgi yönetim mekanizması nedeniyle vergilendirme kolay değildir.

Vergi, devlet bütçesinin gelirini artırmaya ve 6-12 ay veya 1-2 yıl gibi kısa vadede piyasanın dengelenmesine katkıda bulunmaya yardımcı olan iyi bir çözümdür, ancak uzun vadede etkisini sürdüremez. Bununla birlikte, verginin yalnızca fiyatları artıracağı, çünkü satıcı tarafından arazi fiyatına vergi ekleneceği yönünde de birçok endişe bulunmaktadır.

Finans uzmanı Dinh The Hien, basına yaptığı açıklamada, emlak vergisinin basitçe mülk sahibi olan kişilere uygulanan bir vergi olarak anlaşıldığını; mülk ne kadar çoksa vergi de o kadar fazla olduğunu söyledi. Ortalama bir yaşam standardına sahip ve yaşamak için sadece bir evi olan kişilerin endişelenmesine gerek yok.

Çok sayıda varlığa (gayrimenkul) sahip olan ve bu varlıklar sürekli kâr getirenler için daha fazla vergi ödemek doğaldır. Yatırım amaçlı borçlanmalarda ise vergiler, yatırımcıların hesaplaması gereken "kâr ve zarar" maliyetinin bir parçasıdır.

Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS) de yakın zamanda iki gruba uygulanabilecek bir emlak vergisi politikası önerdi: ikinci veya daha fazla ev satın alanlar ve projeyi terk eden mal sahipleri. Satıcının kısa bir mülkiyet süresine sahip olduğu işlemlerde vergi oranı kademeli olarak artacak.

Ho Chi Minh Şehri seçmenleri, Ağustos 2023'te ikinci konutlara vergi uygulanmasını ve arazi değeri yaratmayan boş mülklere daha yüksek vergi uygulanmasını önermeye devam etti. Maliye Bakanlığı, 2024 Kanun ve Yönetmelik Geliştirme Programına eklenmesi beklenen bir Emlak Vergisi Kanunu taslağı üzerinde araştırma yapıp geliştirdiğini ve 8. Dönem'de (Ekim 2024) Ulusal Meclis'e görüş bildirilmesi için sunulduğunu açıkladı.

Khanh An

Kaynak: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html