Uygun fiyatlı konut inşaatı emlak piyasasının "ısınmasına" yardımcı olacak mı?

Birkaç on milyon dongluk bir gelirle bile ev satın almak zordur.

Tan Binh bölgesinde yaşayan Bayan Nguyen Thi Thuy, "Eşimle birlikte 7 yıldır bir ev kiralıyoruz ve Ho Chi Minh şehrinde ne zaman ev satın alabileceğimizi bilmiyoruz," dedi.

Bayan Thuy, aylık 10 milyon VND maaşla bir giyim şirketinde muhasebeci olarak çalıştığını söyledi. Eşi ise aylık 12 milyon VND maaşla bir inşaat şirketinde teknisyen olarak çalışıyor. Toplam 22 milyon VND'lik gelirleri, çiftin sadece geçim masraflarını karşılamaları ve 6 yaşındaki kızlarının eğitim masraflarını ödemeleri için yeterli.

Bayan Thuy'nin açıklamasına göre, kendisi ve eşi birkaç yüz milyon dong biriktirmişler ancak bu miktar ev satın almak için yeterli değil. Şehrin en ucuz, en eski dairelerinden birini satın almak için bankadan kredi alabilmeleri için en az 600 milyon dong'a ihtiyaçları var.

Bayan Thuy, 600 milyon VND'ye rağmen aylık gelirinin artmadığını ve kendisiyle eşinin banka kredisinin anapara ve faizini ödeyecek kadar paraları olmadığını belirtti. Bu nedenle, ev sahibi olma hayali hala çok uzakta kalıyor.

Ho Chi Minh şehrinde orta gelirli birçok kişi hâlâ ev sahibi olamıyor. (Örnek görsel: Dai Viet)

Thuy'nin ailesi gibi, yabancı bir şirkette iletişim uzmanı olarak çalışan Vo Thanh Tuan da aylık 16 milyon VND'lik mevcut gelirine rağmen ev satın alamadı.

Bay Tuan'a göre, şu anda bir ev satın alacak olsa, yaklaşık 1,5 milyar VND borç alması gerekecek. Bu da anapara ve faiz ödemelerinin maaşının tamamını tüketeceği anlamına geliyor.

Sosyal konut piyasası "kasvetli".

Milyonlarca düşük ve orta gelirli insan konut ihtiyacı duyarken, sosyal konut sektörü oldukça durgun kalmaya devam ediyor. Bunun nedeni, yasal prosedürlerle ilgili sayısız engel, düzenlemelerdeki yetersizlikler, tercihli kredilerin alınmasındaki zorluklar ve politikanın uygun yararlanıcılarının belirlenmesindeki güçlüklerdir.

Gayrimenkul uzmanı Dr. Doan Van Binh, Konut Yasası'nın sosyal konut satın alımı için gelir, ikamet ve konut koşulları gibi şartları açıkça belirtmesine rağmen, uygun alıcıları, kiracıları veya kiralama yoluyla mülk edinme başvurusunda bulunanları doğru bir şekilde belirlemenin zorlu olmaya devam ettiğini belirtti.

Ayrıca, III ve üzeri tipteki şehirlerde ticari konut projelerinin arazilerinin %20'sini sosyal konut için ayırmasını gerektiren düzenleme, şu anda gerçeklikle bağdaşmamaktadır. Bu durum, birçok projenin sosyal konut için arazi ayırmasına ancak bunu kullanmamasına, arazi kaynaklarının israfına ve kentsel estetiğin bozulmasına yol açmaktadır.

Küçük projeler için, alanın %20'si toplu konut olarak kullanılsa bile, bu alan sakinlere hizmet edecek olanaklar ve peyzaj düzenlemesiyle standart bir sosyal konut kompleksi inşa etmek için yine de yetersizdir.

Sosyal konut piyasası çok yavaş ve durgun bir şekilde gelişiyor. (Fotoğraf: D.V)

Dr. Binh'e göre, insanlar ve işletmeler sosyal konut projeleri için tercihli kredilere erişimde de birçok zorlukla karşılaşıyor. Sosyal konut sektörünü destekleyen kredi faaliyetleri henüz etkili olamadı.

Ho Chi Minh Şehri 12. Bölgesi'nde bir emlak şirketinin temsilcisi olan Bayan Tran Lan Anh'a göre, işletmelerin sosyal konutlara ilgi göstermemesinin nedeni, arsa fiyatlarının çok fazla artması ve sosyal konut inşaatındaki kar marjının çok düşük olmasıdır.

Bu arada, mekanizmalar ve politikalar işletmelere pek destek sağlamadı. Bu nedenle, işletmeler sosyal konut inşaatına daha az dahil oluyor ve yalnızca ticari konutlara odaklanıyor.

Uygun fiyatlı konut geliştirmek çözüm yoludur.

Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul uzmanlarına göre, uygun fiyatlı konut geliştirilmesi, arz-talep dengesizliğini giderme, ortalama ve ortalamaya yakın gelire sahip insanların çoğunluğunun konut ihtiyaçlarını karşılama ve piyasadaki genel konut fiyat seviyesini düşürme fırsatları yaratacaktır.

Uzun yıllardır, halkın konut ihtiyaçlarının karşılanması, Parti ve Hükümet için öncelikli bir konu olmuş ve ülkenin sosyo -ekonomik kalkınmasında kilit bir görev olarak belirlenmiştir. Ancak, hızlı ekonomik büyüme ve kentleşme konut talebini artırmıştır. Bu arada, arz sürekli olarak azalmış ve 2018'den beri toparlanma belirtisi göstermemiştir; bu da arz-talep dengesizliğini daha da kötüleştirmiştir.

Arz yapısı giderek yatırım ve spekülasyon amaçlı yüksek kaliteli, yüksek değerli ürünlere doğru kaymaktadır. Bu uzun süreli dengesizlik, konut fiyatlarını sürekli olarak yükselterek, nüfusun büyük çoğunluğunun karşılayamayacağı yeni bir fiyat seviyesi oluşturmuştur. Bu nedenle, uygun fiyatlı konut geliştirilmesi, arz-talep dengesizliğini gidermek ve insanların konut ihtiyaçlarını karşılamak için fırsatlar yaratacaktır.

Uygun fiyatlı konutların gelecekte emlak piyasasının "ısınmasına" yardımcı olması bekleniyor. (Örnek görsel: Dai Viet)

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin (VARS) araştırma verileri, toplam konut arzı içindeki uygun fiyatlı konut arzının (25 milyon VND/m2'nin altında) oranının 2019'da %30'dan 2022'de %7'ye ve 2023'te %6'ya kadar sürekli olarak azaldığını göstermektedir.

2019-2022 döneminde, orta segmentteki dairelerin (25-50 milyon VND/m2) oranı sırasıyla %54, %34 ve %27'ye geriledi; arzın büyük kısmı ise 40-50 milyon VND/m2 fiyat aralığındaki ürünlerden geldi.

Bu arada, konut talebi yapısında fiili konut alımlarına yönelik talep sürekli olarak %80'lik payla başı çekerken, uzun vadeli yatırımlar %15, spekülasyon ise %5'lik paya sahip. VARS verilerine göre, fiili konut alım ihtiyacı olanların yalnızca yaklaşık %25'i bunu karşılayacak mali kapasiteye sahip.

Bu bağlamda VARS, sosyal konutların yanı sıra uygun fiyatlı konutların da önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasındaki ana gelişim trendi olacağına inanmaktadır; çünkü bu segment, insanların büyük çoğunluğunun gerçek ihtiyaç ve olanaklarından kaynaklanmaktadır.

"Uygun fiyatlı" ne anlama geliyor?

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, Vietnam'da henüz uygun fiyatlı konutun resmi bir tanımının bulunmadığını, ancak bu konut türünün bazı özelliklerinin, sosyal konutlarla karşılaştırılarak ve konut fiyatlarının makul olup olmadığının nasıl belirlendiğine bağlı olarak tespit edilebileceğini belirtti.

Buna göre, sosyal konut projeleri şu anda düşük gelirli bireyleri ve sanayi bölgelerindeki işçileri hedef almakta olup, özellikle geliştiriciler ve konut alıcıları için arazi kullanım ücretlerinden muafiyet ve tercihli kredi paketlerine erişim imkanı sağlamaktadır.

Uygun fiyatlı konut, özellikle kentsel alanlarda, belirli bir tasarruf düzeyine sahip orta ve orta-orta gelir gruplarını hedefleyerek, nüfusun çoğunluğunun mali imkanlarına uygun, uygun fiyatlı ticari konutları ifade eder.

Sayın Dinh, makul konut fiyatlarının, ailelerin gelirlerinin sınırları dahilinde konut masraflarını diğer yaşam giderleriyle dengeleyebildikleri zaman olduğunu düşünüyor.

Dünyanın birçok ülkesinde konut edinebilirlik değerlendirmelerine dayanarak, uygun fiyatlı konut, bir hanehalkının toplam gelirinin %30'unu aşmayan konut maliyetleri olarak tanımlanmaktadır. Aylık yaklaşık 30 milyon VND geliri olan bir hanehalkı için, bu maliyetlerin %30'u yıllık yaklaşık 100 milyon VND tasarrufa eşdeğerdir; dolayısıyla uygun fiyatlı bir evin daire başına maliyeti yaklaşık 2-2,5 milyar VND civarında olacaktır.

Ancak Bay Dinh'e göre, gerçekte şu anda özellikle Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi gibi büyük şehirlerde 2 ila 2,5 milyar VND arasında fiyatlandırılan apartman projeleri geliştirmek çok zor. Ama zor olması imkansız olduğu anlamına gelmiyor.

Sayın Dinh, tüm piyasanın birlikte çalışması ve konut politikalarının piyasa ekonomisine yönelik olması durumunda uygun fiyatlı konutların gelişeceğine inanıyor. Uygun fiyatlı konutların sosyal konutlarla birlikte geliştirilmesini öneriyor.

VARS'a göre, hükümetin uygun fiyatlı konutun resmi bir tanımını yapması ve özellikle uygun fiyatlı konut için araştırma mekanizmaları ve tercihli politikalar geliştirmesi gerekiyor; bunun temel amacı, yatırımcıları bu segmentin arzının geliştirilmesine katılmaya teşvik ederek orta veya orta gelire yakın hane halklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.

Bunlar arasında, satın alma gücünü artırmak için özel olarak tasarlanmış tercihli kredi politikaları veya spekülatif teşvikleri azaltmak için ikinci ve üçüncü konutlara uygulanan vergilerin artırılması yer almaktadır; vergi gelirleri potansiyel olarak gerçek ihtiyaçları olanları desteklemek için yeniden dolaşıma sokulabilir. Ayrıca, sosyal altyapı projelerinin geliştirilmesi ve işletilmesinde geliştiricilere de destek sağlanmaktadır...

Ayrıca, bağlantı sağlayan ulaşım altyapısına yapılan yatırımların artırılması ve genişletilmesi gerekmektedir. Mesafe artık bir sorun olmaktan çıktığında, şehir merkezinden banliyölere doğru taşınma eğilimi kaçınılmaz olacaktır.

Kaynak: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html