'Konut fiyatlarının yükselmesinin asıl nedeni emlakçılar değil.'

(CLO) Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, gayrimenkul ve konut fiyatlarındaki son artışın ana nedeninin emlak danışmanları olmadığını doğruladı.

Konut fiyatlarındaki yüksekliğin asıl sebebi emlakçılar değil.

Son zamanlarda, emlak aracılık sektöründe faaliyet gösteren kişi ve işletmelerin fiyatları şişirmek ve piyasayı bozmak için gizli anlaşma yaptıkları yönündeki bilgiler kamuoyunda büyük tepkiye yol açtı.

Bu konuyla ilgili olarak, Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VAR) Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, gayrimenkul fiyatlarındaki son artışın asıl nedeninin gayrimenkul danışmanları olmadığını belirtti.

Sayın Dinh'e göre, gayrimenkulün satış fiyatını belirlemek yatırımcının, ev sahibinin veya gayrimenkul geliştiricisinin yetkisindedir. Gerçekte, emlakçıların bu sürece katılmalarına izin verilmez. Emlakçılar yalnızca yatırımcının fiyat listesine, müşteri/yatırımcıyla neredeyse aynı anda erişebilirler.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh. (Fotoğraf: ST)

“Satış fiyatı, bir mal veya hizmet biriminin parasal değeridir. Basitçe söylemek gerekirse, bir müşterinin herhangi bir ürünü seçerken veya satın alırken ödediği para miktarıdır. Ürünün değeri, üretim maliyetleri, pazarlama maliyetleri, istenen kar marjı ve diğer ilgili faktörlere göre belirlenir. Satış fiyatı, tek tek ürünlere, ürün paketlerine veya sunulan hizmetlere uygulanabilir,” dedi Bay Dinh.

VAR başkanına göre, işletmeler kârlarını maksimize etmek için yüksek fiyatlar belirleyebilir, rekabet gücünü artırmak için düşük fiyatlar belirleyebilir veya hem işletme hem de müşteriler için fayda sağlayacak dengeli bir fiyat belirleyebilir. Bir işletmenin hedefleri zaman dilimine bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, ürün fiyatlandırma stratejisi de buna göre ayarlanabilir.

Fiyatlandırma sürecinde, "aracı kanal maliyetleri" imalat işletmelerinin uygun şekilde dengelediği ve satış fiyatına dahil ettiği, maliyetler düşüldükten sonra kar marjının beklentileri karşılamasını sağlayan önemli bir unsurdur. Bu ücretler çoğunlukla işletmeler tarafından önceden tahmin edilir ve kontrol edilir, böylece belirli bir sınırı aşmamaları ve şirketin karlılığını etkilememeleri sağlanır.

Sayın Dinh, "Aracı olarak hareket eden kişi/kuruluşlar yalnızca üretim şirketi tarafından ödenen ücretleri alma hakkına sahiptir ve ürünün satış fiyatının belirlenmesinde kesinlikle hiçbir hakları yoktur," diye vurguladı.

Sayın Dinh'e göre, neredeyse tüm gayrimenkul borsalarının karşılaştığı ortak bir sorun, borsalar tarafından önerilen fiyatların geliştiriciler tarafından genellikle çok düşük bulunmasıdır. Bunun nedeni, geliştiricilerin her zaman karlarını maksimize etmek istemeleri ve genellikle gayrimenkullerini kolayca "satmak" için düşük fiyatlar sunan borsalara karşı temkinli olmalarıdır.

Gerçekte, müşterilere/yatırımcılara ulaşmak için emlak acentelerinin/aracıların halkla ilişkiler ve pazarlamaya da çok para harcamaları gerekiyor. Gayrimenkulün satış fiyatı çok yüksek olup birçok insanın mali kapasitesini aşarsa, ürünün çekiciliği azalacak ve anlaşmaların sonuçlandırılması zorlaşacaktır.

Bu nedenle, gayrimenkul alım satımında en uygun fiyatın belirlenmesini en çok isteyenler gayrimenkul aracıları/komisyoncularıdır. Ancak o zaman aracılık süreci sorunsuz ilerleyecek ve komisyoncular komisyon kazanma fırsatı bulacaklardır. Sonuçta, komisyoncular "komisyonlarla geçinirler."

"Gayrimenkul danışmanları, 'şans' meselesi olan 'büyük bir anlaşmanın' peşinden tüm yılı harcamak yerine, hayatlarını sürdürmek ve yavaş yavaş servet biriktirmek için düşük ama düzenli komisyonları kabul ederler," dedi Bay Dinh.

"Gayrimenkul aracılığı" ile "spekülasyon"u karıştırmaktan veya eşitlemekten kaçının.

Son zamanlarda gayrimenkul fiyatları konusu, geniş bir kamuoyunun dikkatini çeken önemli bir gündem maddesi haline geldi. Bu durum sadece apartman daireleri için değil, villalar, sıra evler ve açık artırmayla satılan arsalar için de geçerli. İnsanlar, gayrimenkul fiyatlarındaki sürekli artış karşısında şaşkına dönüyor.

Piyasa uçsuz bucaksız bir okyanus gibidir ve fiyatlar da dalgalar gibidir. Her dalga bir öncekinden daha yüksektir. Ve insanlar bu durumun ne zaman sona ereceğini bilmiyorlar. Bu durum sosyal refahı büyük ölçüde etkiliyor.

Birçok insanın gerçekten konuta ihtiyacı var ancak buna erişimi yok. Birçok genç, ev sahibi olma hedefi koymaya karar vermeden önce bile, bunu hızla "ulaşılamaz hayaller" listesine ekliyor.

Bu durum, uygun fiyatlı konut arzındaki ciddi ve uzun süreli bir kıtlığın sonucudur. Bu arada, hem yaşam hem de yatırım amaçlı olarak bu segmente olan talep sürekli olarak yüksek kalmaktadır. Arz, talebi karşılayamamış ve bu da talebin baskılanmasına yol açmıştır.

Zamanla, sıkıştırma seviyesi artar. Sıkıştırma belirli bir sınıra ulaştığında, dışarı fırlayacak ve tüm uyarıları dikkate almadan arz arayışına girecektir. Bu, ev ve arsa satın alma yarışının giderek daha da şiddetlenmesinin en önemli nedeni olarak kabul edilir. Ayrıca, daha önce "yükümlülük" olarak görülen dairelerin, yeni veya eski olmalarına bakılmaksızın, şimdi dramatik bir fiyat artışı yaşamalarının nedeni de budur.

Son zamanlarda gayrimenkul fiyatları konusu, kamuoyunun büyük ilgisini çeken ve oldukça tartışılan bir konu haline geldi. (Fotoğraf: ST)

Üstelik piyasaya sürülen her yeni proje "lüks" olarak konumlandırılıyor, bu da zaten yüksek olan fiyatları daha da artırıyor.

Sayın Nguyen Van Dinh'e göre, fiyat artışları öyküsünde, arz ve talep arasındaki dengesizlikten yararlanarak malları stoklayıp fiyatları şişirerek "piyasada dalgalanma" ve fiyat farkından kar elde etme vakalarının olması göz ardı edilemez. Ancak, bunun finansal kaynaklara sahip "spekülatörlerin" davranışı olduğunu açıkça belirtmek çok önemlidir. Onların eylemleri, piyasadaki her dalgalanmayı gözlemlemeyi, dinlemeyi ve izlemeyi içerir. Ve bir fırsat gördükleri anda, "anlaşmayı kapatma riskini alırlar", ardından malları stoklarlar, "iyi bir yem" ararlar ve fiyat farkından kar elde etmek için yeniden satarlar.

Bu kişiler emlakçılardan tamamen farklıdır. Emlakçılar geçimlerini sağlamak için çalışırlar ve müşterilerine danışmanlık yaparak, onları tanıtarak ve anlaşmaları sonuçlandırarak ücret kazanırlar. Mülkleri biriktirip fiyatların yükselmesini bekleyecek mali imkanları yoktur. Eğer varsa bile, sayıları önemsizdir, isimlerini veya kimliklerini ortaya çıkarmaya yetecek kadar bile değildir, hele ki "piyasa dalgalanmaları yaratma" veya "piyasayı manipüle etme" riski oluşturmaları söz konusu bile değildir.

Özetle, emlakçılar özellikle emlak piyasasının ve genel olarak ulusal ekonominin gelişiminde son derece önemli bir rol oynamaktadır. Bu faaliyetin profesyonel, yüksek kaliteli, açık ve şeffaf bir şekilde gelişmesini sağlamak için, yeni yasal çerçeve, bireyler ve kuruluşlar için mesleği icra etme koşullarına ilişkin birçok ayrıntılı ve özel düzenlemenin yanı sıra diğer ilgili düzenlemeleri de eklemiştir.

"Ancak, emlakçıların yalnızca alıcı ve satıcıları birbirine bağlayan aracı rolü üstlendiklerini açıkça belirtmek gerekir. Onlar ne satıcı ne de alıcıdır. Bu nedenle, fiyatları belirleme hakları yoktur ve piyasayı bozmak için mülkleri 'stoklama' konusunda da mali kapasiteleri bulunmamaktadır," diye vurguladı Bay Dinh.

Kaynak: https://www.congluan.vn/chu-tich-hoi-moi-gioi-bat-dong-san-moi-gioi-khong-phai-nguyen-nhan-chinh-khien-gia-nha-bi-day-len-cao-post319432.html