Uygun fiyatlı konut sektöründe yatırımcılar için birçok fırsat var

Bu bağlamda, uygun fiyatlı konut, giderek daha kapsamlı bir altyapı sistemi ve Hükümet'in cazip yatırım destek politikalarıyla birlikte, günümüzde yatırımcılar için potansiyel bir segmenttir. Öte yandan, kamu ve özel sektör arasındaki yakın koordinasyon, uygun fiyatlı konut sorununu çözmede önemli bir faktördür.

Konutlara yönelik büyük talep

2019-2023 döneminde, Hanoi'deki emlak fiyatları yılda ortalama %6, Ho Chi Minh City'deki ise yılda ortalama %3 artarken, kişisel gelir sırasıyla yalnızca %4 ve %3 arttı. Bu büyüyen uçurum, birçok kişi için ev sahibi olmayı her zamankinden daha zor hale getiriyor. Ayrıca, yasal engeller, müteahhitlerin sorunları ve konut destek politikalarının yayınlanmasındaki gecikmeler durumu daha da karmaşık hale getiriyor.

Sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası genellikle çeşitli segmentlerden, özellikle de B ve C sınıfı ürünlerden oluşur. Ancak hem Hanoi hem de Ho Chi Minh City'de bu tür konut arzı ciddi şekilde yetersizdir. Çoğunlukla orta gelirli kesimlerden ve genç hanelerden gelen yılda yaklaşık 50.000 daireye olan talep tam olarak karşılanmamıştır.

Savills Vietnam Araştırma ve S22M Direktörü Giang Huynh'e göre, hem Ho Chi Minh Şehri hem de Binh Duong, Dong Nai ve Long An gibi komşu iller konut arzı sıkıntısıyla karşı karşıya. Yakın gelecekte Ho Chi Minh Şehri'nde lüks projelerde artış yaşanırken, uygun fiyatlı konut arzı sınırlı olacak. Buna karşılık Hanoi, B Sınıfı projelerin geliştirilmesine odaklanacak. Bu dengesizlik, gelir artışı, sınırlı arazi fonu ve yüksek arazi maliyetleri gibi birçok faktörün yanı sıra yeni kalkınma projelerinin ruhsatlandırılmasındaki karmaşık idari prosedürlerden kaynaklanıyor.

Bir dizi altyapı ve politika desteği

Altyapıya yapılan kamu yatırımları GSYİH'nın yaklaşık %6'sını oluştururken, Hükümet yol, köprü, havalimanı ve liman inşaatı gibi birçok büyük projeyi hayata geçiriyor. Aynı zamanda, 2024 tarihli Arazi Kanunu, bu projelerin hayata geçirilmesi için daha elverişli koşullar yaratmıştır. Bu projelerin temel amacı, iller ve şehirler arasındaki trafik bağlantısını iyileştirmek, özellikle kent merkezleri ve banliyöler arasındaki coğrafi mesafeleri ve seyahat sürelerini kısaltmaktır. Bu, sosyoekonomik kalkınma ve yatırım çekme için elverişli koşullar yaratacaktır.

Bayan Giang Huynh, "Toplu taşıma odaklı kalkınma (TOD) modeli, genellikle metro sistemi, trafik ve konut arzı sorunlarını çözmede etkili olduğunu kanıtladı. Metro hatları çevresindeki alanların geliştirilmesine odaklanıldığında, inşaat yoğunluğu artıyor ve bölgeler arası seyahat ve bağlantı için uygun koşullar yaratılıyor. Aynı zamanda, metro hatları boyunca arazi fonlarının kullanılması da yatırım maliyetlerini düşürmeye yardımcı oluyor ve böylece insanlar için daha uygun fiyatlı konut seçenekleri yaratıyor," diye ekledi.

2024 Arazi Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2023 Konut Kanunu gibi yeni yasaların yürürlüğe girmesinin gayrimenkul piyasasında olumlu değişiklikler yaratması bekleniyor. Bu yeni yasal düzenlemeler arazi kullanım verimliliğini artırmayı, idari prosedürleri basitleştirmeyi ve yatırımcıların piyasaya katılımı için daha elverişli koşullar yaratmayı vaat ediyor. Bayan Giang Huynh, "Özellikle 2023 Konut Kanunu, konut alım satım sürecini basitleştirmiş ve aynı zamanda yabancıların ev sahipliği konusunda net düzenlemeler getirmiştir. Buna göre, yabancılar bir binadaki toplam daire sayısının %30'una kadar ve bir mahallede en fazla 250 eve sahip olabilir. Mülkiyet süresi 50 yıldır ve uzatılabilir. Ancak, bir Vietnam vatandaşıyla evlilik durumunda, yabancıların kalıcı olarak konut sahibi olmalarına izin verilmektedir," diye belirtti.

Konut açığını gidermek ve arsa spekülasyonunu önlemek amacıyla, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu, 31 Ocak 2025 tarihinden itibaren büyük şehirlerde arsa paylaşımı yasağı getirmiştir. Aynı zamanda, 2023 tarihli Konut Kanunu'nda büyük şehirlerdeki konut gelişimine odaklanan önemli düzenlemeler de yer almaktadır. Ayrıca, ticari projeler için arsa alanının %20'sinin ayrılması zorunluluğu kaldırılmış ve yatırımcılara bu alanı sosyal konut inşa etmek için kullanma fırsatı sunulmuştur. Sosyal konut yatırımcıları, ücretsiz arsa kullanımı, arsa kirası ödememe ve avantajlı faiz oranlı kredilere erişim imkânı gibi birçok cazip teşvikten yararlanacaktır.

Ho Chi Minh şehrinde yakın zamanda düzenlenen bir çalıştayda, İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Departmanı Müdür Yardımcısı Sayın Ha Quang Hung, son zamanlarda yerel yönetimlerin sosyal konut inşaatına aktif olarak katılmak üzere işletmeleri, gayrimenkul yatırımcılarını ve ekonomik sektörleri çekmek için birçok yola sahip olduğunu söyledi.

2021'den bugüne kadarki istatistikler, 61/63 yerleşim yerinde 561.800 dairelik 619 sosyal konut projesinin hayata geçirildiğini göstermektedir. Ancak bugüne kadar 40.600 dairelik sadece 79 proje tamamlanmış olup, kalan 128 proje ise yaklaşık 112.000 dairelik ölçekte başlamış ve inşaatı devam etmektedir. Ayrıca, yatırım onayı alan proje sayısı yaklaşık 410.000 dairelik 412 proje olup, inşaata başlama prosedürleri tamamlanma aşamasındadır.

Bu bağlamda, Savills Vietnam uzmanlarına göre, yeterli konut ve insanların konut satın alabilme sorununu çözmek için hem kamu hem de özel sektörün güçlü yönlerini bir araya getiren kapsamlı bir çözüme ihtiyacımız var. Hiçbir taraf bu zorlu sorunu tek başına çözemez. Öte yandan, devlet bütçesi kısıtlı ve faiz oranları yüksek olduğundan, sosyal konut projelerinin finansmanı zor; özel sektör de girdi maliyetleri nedeniyle enflasyonist baskıyla karşı karşıya. Bu nedenle, iki taraf arasında etkili bir iş birliği acilen gerekiyor.

Yerel yönetimler, arazi sahiplerinin yeni ve sürdürülebilir yerleşim alanları yaratmak için birlikte çalışmaları konusunda güçlü teşviklere sahip olmalıdır. Araziyi en iyi şekilde değerlendirerek, ortak alanlar ve yeşil alanlarla birleştirerek, giderek daha acil hale gelen konut sorununu kısmen çözebiliriz. Hükümet ve yatırımcılar arasındaki yakın koordinasyon, bu fikirlerin hayata geçirilmesinin anahtarı olacaktır.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535