Gayrimenkul piyasasının pek çok sıkıntısı hala yasayla 'çözülmeyi' bekliyor.

İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Bu çalıştay, Vietnam Emlak Birliği (VNREA) tarafından, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ve İnşaat Bakanlığı işbirliğiyle 15 Ekim öğleden sonra Hanoi'de düzenlendi.

Vietnam Emlakçılar Birliği (VNREA) Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, emlak piyasasıyla ilgili 3 yasanın (Arazi Kanunu, Konut Kanunu, Emlak Ticareti Kanunu) bu kez özellikle ademi merkeziyetçilik ve yetki devri konularında oldukça ayrıntılı ve net düzenlemeler içerdiğini belirtti. Ancak, birçok işletmenin görüşlerini dinleyen VNREA, yasaların hızla yürürlüğe girmesini bekliyor. Çünkü emlak sektöründeki birçok sorun şu anda çözülmeyi ve çözülmeyi bekliyor.

"1 Ağustos'tan bu yana, yasaların yürürlüğe girmesinin üzerinden sadece 2 aydan biraz fazla zaman geçti. Bu, özellikle de yasa hükümlerinin çoğunlukla oldukça karmaşık olduğu düşünüldüğünde, yasanın yeni hükümlerinin hızla yürürlüğe girmesi için uzun bir süre değil. Ancak, karmaşıklığa ve birçok zorluğa rağmen, yasaların yine de tanıtılması ve uygulanması gerekiyor," diye belirtti Bay Dinh.

Bay Dinh'e göre, VNREA şu anda yerel yönetimlere yaklaşırken, birçok yerde kolluk kuvvetleri konusunda hâlâ kafa karışıklığı olduğunu ve bu nedenle iş hacminin çok düşük olduğunu fark ediyor. Örneğin, tazminat ve saha temizleme projelerinde, işletmeler sahanın temizlenmesi için %100 tazminat ödemeleri gerektiğini belirtiyor. Ancak bu çok zor ve birçok projenin aksamasına neden oluyor.

Müzayedeler, ihaleler, arazi kullanım ücretleri vb. gibi başka konular da var. Bu nedenle, VNREA, önümüzdeki dönemde yasanın yeni hükümlerinin yaygınlaştırılmasını ve hızlı uygulama için özel talimatlar içermesini umuyor. Bu, ilgili bakanlıkların dikkatini ve iş birliğini gerektiriyor.

Birçok işletmenin ilgisini çeken ve yanıtlanması gereken konulardan biri, Gayrimenkul Ticareti Kanunu hükümlerine göre, bir projenin bir kısmının devrinin, yatırım politikasını belirleyen kurum tarafından onaylanması gerektiğidir. Projenin bir kısmının devri, devredenin orijinal projesinin ölçeğinde %10'dan fazla veya 30 hektar veya daha fazla bir değişikliğe (küçülmeye) yol açıyorsa, Özel Arazi Kanunu'nun 41. maddesinin 3. fıkrası hükümlerine göre yatırım politikası kararının yeniden düzenlenmesi gerekecektir.

Ancak işletme, Gayrimenkul Ticareti Kanunu hükümlerine göre yatırım politikası karar organının projenin bir kısmının devrine izin vermesi sonrasında, devredenin Yatırım Kanunu hükümlerine göre yatırım politikasını ayarlamak için işlem yapması gerekip gerekmediği sorusunu gündeme getirmiştir.

Bu içerikle ilgili olarak İnşaat Bakanlığı Konut ve Emlak Piyasası Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Sayın Vuong Duy Dung, bir gayrimenkul projesinin bir kısmının veya tamamının devrinde, ayarlanması gereken 2 tür proje olduğunu doğruladı.

Öncelikle, yatırım politikasına uygun olarak onaylanan ve Yatırım Kanunu'na göre yatırıma seçilen proje türü, yatırım prosedürlerini yerine getirmelidir. Bu koşullar, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 40. maddesine göre de geçerlidir. Yani, ister Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na ister Yatırım Kanunu'na göre, ister kredi kuruluşlarının varlıkları olan gayrimenkul projelerinin devri söz konusu olsun, gayrimenkul projelerinin devrine ilişkin tüm durumlar 40. maddeye göre uygulanmalıdır.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na göre bir projenin bir kısmının veya tamamının devredilmesi durumunda, devralan, önceki yatırımcının tüm düzenlemelerini devralır. Projede öncekine göre herhangi bir değişiklik yoksa, yatırım prosedürlerinin yeniden yapılmasına gerek yoktur. Yatırım ayarlamalarının kanunda öngörülen şekilde yapılması gereken diğer durumlarda, Yatırım Kanunu'na uyulmalı ve ardından kanunla ilgili diğer adımlar izlenmelidir.

"Bu konu iki ayrı acentenin bulunduğu iki sistemle ele alınıyor ancak şunu vurgulamak gerekir ki, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na göre transfer yapıldığında yatırımcı tüm yasal belgeleri devralacak (Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 39. maddesi) ve yatırım politikasında bir değişiklik olmazsa yatırım işlemlerini yeniden yapmak zorunda kalmayacaktır" - diye analiz etti Bay Dung.

Dolayısıyla, Yatırım Kanunu'nun politikasını izleyen gayrimenkul işletme projesi türü, artık bu tür projelerin devri Gayrimenkul İşletmeleri Kanunu'na tabi olacaktır. Yatırım Kanunu kapsamında onay sürecini izleyen proje ise, artık projenin devri ve yatırım politikasının değiştirilmesi Yatırım Kanunu'na tabi olacaktır.

Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Daimi Üyesi Bay Phan Duc Hieu, Arazi Kanunu, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Yatırım Kanunu da dahil olmak üzere 4 yasanın uygulanmasının çok önemli olduğunu söyledi. Bu 4 yasayı hayata geçirecek bir ekibe ihtiyaç var çünkü net uygulama yönergeleri olmadan, bu yasaların pratikte uygulanması sürecinde birçok zorlukla karşılaşılacak. Sadece oturup sorunları paylaşmak ve dile getirmek etkili olmayacaktır, çünkü her sorun farklı bir kurumun yetki alanındadır. Bu nedenle, işletmeler ve insanlar için zorlukları ortaklaşa çözmek adına ilgili taraflar arasında yakın bir koordinasyona ihtiyaç vardır.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584