Gayrimenkul piyasasındaki birçok sorun, yasal düzenlemelerle çözüme kavuşturulmayı bekliyor.

İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Bu çalıştay, Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA) tarafından Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ve İnşaat Bakanlığı ile koordinasyon içinde, 15 Ekim öğleden sonra Hanoi'de düzenlendi.

Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA) Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, gayrimenkul piyasasıyla ilgili 3 kanunun (Arazi Kanunu, Konut Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu) bu sefer özellikle yetki devri ve merkeziyetçilikten uzaklaşma konularında çok detaylı ve açık düzenlemeler içerdiğini belirtti. Ancak, işletmelerin birçok görüşünü dikkate alan VNREA, kanunların hızla yürürlüğe girmesini bekliyor. Çünkü gayrimenkul işletmelerinin karşılaştığı birçok zorluk şu anda çözülmeyi ve netleştirilmeyi bekliyor.

"1 Ağustos'tan bugüne kadar, yasaların yürürlüğe girmesinden bu yana iki aydan biraz fazla zaman geçti. Özellikle yasa hükümlerinin çoğu oldukça karmaşık olduğunda, yeni yasa hükümlerinin hızlı bir şekilde uygulanması için bu süre uzun değil. Ancak, karmaşıklığa ve birçok zorluğa rağmen, yasaların yine de tanıtılması ve uygulanması gerekiyor," diye belirtti Sayın Dinh.

Sayın Dinh'e göre, VNREA şu anda yerel yönetimlere yaklaşırken birçok yerde kanun uygulamasının hâlâ kafa karışıklığı içinde olduğunu ve bu nedenle işlerin tamamlanma oranının çok düşük olduğunu fark ediyor. Örneğin, tazminat ve arazi temizleme projelerinde, işletmeler arazinin temizlenebilmesi için %100 tazminat ödemek zorunda olduklarını belirtiyorlar. Ancak bu çok zor ve birçok projenin aksamasına neden oluyor.

Ayrıca açık artırmalar, ihaleler, arazi kullanım ücretleri gibi başka konular da bulunmaktadır. Bu nedenle VNREA, önümüzdeki dönemde yasanın yeni hükümlerinin yaygınlaştırılmasını ve hızlı uygulama için özel talimatların verilmesini ummaktadır. Bu, ilgili bakanlıkların dikkatini ve işbirliğini gerektirmektedir.

Birçok işletmenin ilgilendiği ve cevaplanması gereken konulardan biri de, Gayrimenkul İşletmeleri Kanunu hükümlerine göre, bir projenin bir kısmının devrinin, devri mümkün kılmak için yatırım politikasını belirleyen kurum tarafından onaylanması gerektiğidir. Eğer projenin bir kısmının devri, devredenin orijinal projesinin ölçeğinde %10'dan fazla veya 30 hektardan fazla bir değişikliğe (azalmaya) yol açarsa, bu durumda Özel Arazi Kanunu'nun 41. maddesinin 3. fıkrası hükümlerine göre yatırım politikası kararının ayarlanması gerekecektir.

Ancak işletme şu soruyu gündeme getirdi: Yatırım politikası karar alma organı, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu hükümlerine göre projenin bir kısmının devrine izin verdikten sonra, devredenin Yatırım Kanunu hükümlerine göre yatırım politikasını ayarlamak için prosedürler uygulaması gerekiyor mu?

Bu konuyla ilgili olarak, Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi (İnşaat Bakanlığı) Müdür Yardımcısı Sayın Vuong Duy Dung, bir gayrimenkul projesinin tamamının veya bir kısmının devrinde, ayarlanması gereken 2 tür proje olduğunu doğruladı.

Öncelikle, yatırım politikası için onaylanan ve yatırım kanununa göre yatırım için seçilen proje türü, yatırım prosedürlerine uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Şartlar, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nun 40. maddesine göre belirlenmektedir. Yani, gayrimenkul projelerinin devrine ilişkin tüm durumlar, ister Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'na ister Yatırım Kanunu'na göre uygulansın, 40. maddeye göre uygulanmalıdır; kredi kuruluşlarının varlıkları olan gayrimenkul projelerinin devri de 40. maddeye göre uygulanmalıdır.

Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'na göre projenin bir kısmının veya tamamının devredilmesi durumunda, devralan taraf önceki yatırımcının tüm düzenlemelerini devralır. Projede önceki projeye göre herhangi bir değişiklik yoksa, yatırım işlemlerinin yeniden yapılmasına gerek yoktur. Kanun gereği yatırımda değişiklik yapılması gereken diğer durumlarda ise Yatırım Kanunu'na uyulmalı ve kanunla ilgili sonraki adımlar izlenmelidir.

"Bu konu iki farklı kurum tarafından yürütülen iki sistemle ele alınıyor, ancak Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'na göre devir yapıldığında yatırımcının tüm yasal belgeleri devralacağı (Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nun 39. maddesinde belirtildiği gibi) ve yatırım politikasında bir değişiklik olmadığı takdirde yatırım işlemlerini yeniden yapmak zorunda kalmayacağı vurgulanmalıdır" - diye analiz etti Bay Dung.

Dolayısıyla, Yatırım Kanunu politikasını izleyen gayrimenkul iş projelerinin devri artık Gayrimenkul İşletme Kanunu'na tabi olacaktır. Yatırım Kanunu kapsamında onay sürecini izleyen projeler için ise, proje devri ve yatırım politikasının değiştirilmesi Yatırım Kanunu'na tabi olacaktır.

Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Daimi Üyesi Sayın Phan Duc Hieu, Arazi Kanunu, Konut Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu ve Yatırım Kanunu olmak üzere 4 kanunun uygulanmasının çok önemli olduğunu belirtti. Bu 4 kanunun uygulanması için bir ekip oluşturulması gerektiğini, çünkü net uygulama kılavuzları olmadan bu kanunların pratikte uygulanması sürecinde birçok zorlukla karşılaşılacağını söyledi. Sadece oturup sorunları paylaşmak ve dile getirmek etkili olmayacaktır, çünkü her zorluk farklı bir kurumun yetki alanına giriyor. Bu nedenle, işletmeler ve halk için zorlukları birlikte çözmek amacıyla ilgili taraflar arasında yakın bir koordinasyon olması gerekiyor.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584