Vietnam gayrimenkul piyasası yeni bir büyüme döngüsüne giriyor.

2025 yılı, Hanoi ve Ho Chi Minh City arasında konut fiyatlarında belirgin bir farklılaşma ile daha olumlu bir piyasa görünümü vaat ederken, yatırımların sürdürülebilir sektörlere geri dönme eğilimi göstermesi bekleniyor.

Uygun fiyatlar, gençlerin ev sahibi olma sürelerini kısaltmalarına yardımcı olacaktır.

Bu değerlendirme, 11 Aralık'ta Ho Chi Minh şehrinde düzenlenen ve "Yeni Bir İvme, İstikrarlı Bir Ritim" temasıyla gerçekleştirilen Vietnam Gayrimenkul Konferansı'nda (VRES 2025) birçok gayrimenkul piyasası analisti tarafından yapıldı. Konferans, çok sayıda uzman, yatırımcı ve gayrimenkul brokerını bir araya getirdi.

Fotoğraf alt yazısı — Etkinlik, yatırımcılar ve emlakçılar tarafından büyük ilgi gördü.

Batdongsan.com.vn Pazarlama Direktörü Bay Le Bao Long, sürekli yüksek seyreden emlak fiyatlarının gençlerin ev sahibi olma yeteneklerini önemli ölçüde zorladığını belirtti. Ancak, karamsar olmak yerine, birçok genç proaktif bir şekilde finansal stratejilerini değiştirdi, harcamalarını kıstı ve ev sahibi olma hedeflerine yaklaşmak için tasarruflarını artırdı.

Batdongsan.com.vn tarafından 1.000'den fazla tüketiciyle yapılan bir anket, 18-44 yaş grubunun psikolojisi ve davranışlarında dört belirgin eğilimle net bir farklılaşma ortaya koydu. Özellikle, şu anda kirada oturan çocuklu evli kişilerin %93'ü, fiyatın önemli bir engel olmaya devam ettiğini kabul etseler de, önümüzdeki 5 yıl içinde ev sahibi olmayı hedeflediklerini belirtti. Bu grupta, %86'sı gayrimenkul değerinin %30-50'si oranında bankalardan borç almaya istekli olup, bu da finansal kaldıraç kullanımına giderek daha pratik bir yaklaşımı gösteriyor.

Dikkat çekici bir diğer nokta ise iki büyük şehir arasındaki konut talebindeki önemli farklılıktır. Ho Chi Minh Şehrinde, önümüzdeki 5 yıl içinde ev sahibi olma talebi %81'e ulaşırken, Hanoi'de bu oran %69'dur. Bunun temel nedeni, Ho Chi Minh Şehrinde 3 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan dairelerin toplam stokun %21-31'ini oluşturması, Hanoi'de ise bu oranın sadece %10 civarında olmasıdır. Konut fiyatlarının orta ve üst segmentlerde yoğunlaşması, gerçek ev alıcılarından gelen talebin keskin bir şekilde azalmasına yol açmıştır.

Bay Le Bao Long'a göre, bireysel çabaların yanı sıra, sosyal konut prosedürlerinin basitleştirilmesi, uygunluk koşullarının şeffaf hale getirilmesi ve uygun fiyatlı konut arzının artırılması, gençlerin ev bulma yolculuklarını kısaltmalarına yardımcı olacaktır.

Uzun vadeli kiracılar konusunda Bay Long, bunun nakit akışı odaklı gayrimenkul modelleri için potansiyel bir müşteri segmenti olduğuna inanıyor. Kiracıların %72'si gelirlerinin %30'undan azını kiraya harcıyor ve %34'ü 3 yıl veya daha uzun süre kiralamayı planlıyor. En önemli faktörler arasında mülk kalitesi, olanaklar, konum ve yaşam ortamı yer alıyor. Yatırımcılar sadece "yaşanacak bir yer" sağlamak yerine kaliteyi iyileştirmeye odaklandıklarında, kiralık portföy istikrarlı olacak ve sürdürülebilir nakit akışı üretecektir.

İdari birimlerin yeniden düzenlenmesi yeni büyüme alanları açar.

Vietnam'da Thu Thiem (Ho Chi Minh Şehri) ve Da Nang, kritik bir dönüm noktasında: yeni Sanayi Parkı (SKB) merkezleri haline geliyorlar veya mevcut İş Merkezlerinin (KB) uzantıları oluyorlar. Başarı, SKB modelinin net bir şekilde tanımlanmasına, simgesel yapıların geliştirilmesine, bölgeler arası ve şehir içi altyapının tamamlanmasına ve işletmeleri ve kuruluşları çekmek için mekanizmaların oluşturulmasına bağlıdır.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, değiştirilen Arazi Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'ndan kaynaklanan yeni yasal çerçevenin şeffaflığı artırmaya ve proje uygulama süreçlerini iyileştirmeye yardımcı olduğunu belirtti. 2025 yılında birçok bölgedeki arazi fiyatlarının 2022'deki zirve seviyesinden daha düşük olacağını, bunun da piyasanın istikrarını korumasına ve riskleri azaltmasına yardımcı olacağını söyledi. Şu anda yaygın arazi spekülasyonu belirtisi yok; sıcak noktalar çoğunlukla idari sınır birleşmeleriyle ilgili ve işlemler hala büyük şehirlerdeki apartman daireleri ve müstakil evlerde yoğunlaşıyor.

“Kısa vadede piyasa hâlâ arayış içinde olabilir, ancak orta ve uzun vadede toparlanma döngüsü 2024'te başladı ve hâlâ büyüme için bolca alan var. 2026'nın piyasanın net bir şekilde farklılaşacağı ve daha istikrarlı bir yörüngeye gireceği zaman olacağına inanıyorum. 2022'deki gibi gergin bir senaryonun tekrarlanması olası değil,” diye yorumladı Bay Quoc Anh.

Sayın Quoc Anh, konut fiyatlarının da iki şehir arasında belirgin bir eşitsizliği yansıttığını sözlerine ekledi. Hanoi'de fiyatlar üç yıldır keskin bir şekilde artıyor: 2023'te %14, 2024'te %39 ve 2025'te %13. Bu arada, Ho Chi Minh Şehrinde artışlar sırasıyla sadece %3, %4 ve %5 oldu. Ho Chi Minh Şehrinde gayrimenkul arama ilgisi ancak 2025 yılının başından itibaren toparlanacakken, Hanoi "popüler" olmaya devam ediyor. Özellikle, Hanoi kullanıcılarından Ho Chi Minh Şehrinde ev arama sayısı, 2025'in 3. çeyreğinde 2. çeyreğe göre %49 arttı. Şehir merkezindeki arz kıtlığı devam ediyor ve bu da genç alıcıları, eksiksiz olanaklara ve uygun ulaşım bağlantılarına sahip birçok iyi planlanmış kentsel alanın bulunduğu banliyö bölgelerine yönelmeye zorluyor.

Ho Chi Minh şehrinde, Ben Thanh - Suoi Tien metro hattı zaten faaliyette. Ben Thanh - Can Gio metro hattının inşaatına 19 Aralık'ta, Ben Thanh - Tham Luong metro hattının inşaatına ise 15 Ocak 2026'da başlanması planlanıyor ve 2028 ile 2030 yılları arasında tamamlanıp hizmete girmesi hedefleniyor. Bu, kentsel alanı banliyölere doğru gelişme yönünde yeniden yapılandıracaktır.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkan Yardımcısı Bayan Nguyen Thi Thanh Huong'a göre, 2025 yılı ülke genelinde birçok yeni projeyle hareketli bir yıl olacak. Özellikle güney bölgesi, orta segmentten lüks segmente kadar çeşitli alanlarda çok sayıda projeye ev sahipliği yapacak. Şeffaf yasal prosedürlere ve saygın geliştiricilere sahip projeler, özellikle çevre yolları ve entegre kentsel alanlar boyunca yüksek talep oranları kaydediyor.

2025 yılı aynı zamanda birçok önemli altyapı projesinin tamamlanma aşamasını da işaret ediyor: 2, 3 ve 4 numaralı çevre yolları; bölgeler arası otoyollar; metro ve Kuzey-Güney demiryolu... Tamamlanan altyapı, kentsel genişlemeye yol açarak hem işletmeler hem de yerleşim yerleri için yeni büyüme fırsatları yaratıyor.

Bayan Huong'a göre, idari birimlerin yeniden düzenlenmesi yeni büyüme merkezlerinin açılmasına da yardımcı oluyor. Coğrafi sınırlar ve yönetim ölçekleri genişledikçe, birçok alan atılım yapma, yatırım çekme ve daha güçlü pazar gelişimi sağlama fırsatı buluyor. İstikrarlı bir makroekonomik temelde, yeniden tesis edilen pazar güveni ve giderek daha belirgin hale gelen kurumsal yeniden yapılanma ile 2026-2028 döneminin Vietnam gayrimenkul piyasası için yeni bir büyüme döngüsü olacağı tahmin ediliyor.

“Konut sorununu tamamen çözmek için devlet ve işletmeler arasında koordineli bir rol gereklidir. Geçmişte hükümet sosyal konut ürünleri geliştirmek için birçok çözüm uygularken, işletmeler de uygun fiyatlı konutlar sunmuştur. Şu anda bildiğim kadarıyla, Ho Chi Minh Şehri çevresindeki bölgelerde metrekare fiyatı 30 ila 40 milyon VND arasında değişen ve çoğu çalışanın bütçesine çok uygun birçok proje bulunmaktadır.”

"Ayrıca, hükümetin gelecekte çoğu insanın ihtiyaçlarına uygun konut ürünleri geliştirmeleri için yatırımcıları destekleyecek ve teşvik edecek mekanizmalara ve politikalara sahip olmasını umuyoruz," diye belirtti Bayan Nguyen Thi Thanh Huong.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-dang-buoc-vao-chu-ky-tang-truong-moi-20251211153144985.htm