Piyasa yavaşlıyor, alıcılar bekliyor, Adalet Bakanlığı gayrimenkul "sörf"üne yüksek vergi getirilmesi önerisi hakkında ne diyor?

Adalet Bakanlığı, mülkiyet süresine dayalı vergilendirmenin uygulanabilir olmadığına inanıyor; Hanoi'de daire fiyatları durgun ve önemli ölçüde düşmesi pek olası değil; Ho Chi Minh Şehri, arazi ve konut sertifikaları verirken mevcut durumu kontrol etmeyi bıraktı... son emlak haberleri.

Şu anda Vietnam'da gayrimenkul transferlerinden elde edilen kişisel gelir vergisi, mülkiyet süresine bakılmaksızın işlem bedeli üzerinden sabit %2 oranında uygulanmaktadır. (Kaynak: DN&TT)

Adalet Bakanlığı gayrimenkule uygulanan yüksek vergilerin 'sörf' olduğunu söyledi

Adalet Bakanlığı'na göre, gayrimenkullerin mülkiyet süresine göre vergilendirilmesi, vergi ve arazi yönetim sistemindeki yeknesaklık eksikliği nedeniyle uygulanabilir değildir ve daha fazla araştırmaya ihtiyaç duyulmaktadır. Adalet Bakanlığı'nın Kişisel Gelir Vergisi Kanunu (yerine geçecek) taslağının geliştirilmesine ilişkin teklifi hakkındaki görüşleri.

Maliye Bakanlığı , Hükümete sunduğu taslakta, "Bazı ülkelerde olduğu gibi gayrimenkul transferinden elde edilen kişisel gelir (GVG) üzerinden vergi tahsilatının, elde tutma süresine göre incelenmesi ve uygulanması mümkündür. Gayrimenkul piyasasının gerçek işleyişini yansıtan belirli vergi oranlarının incelenmesi ve uygun şekilde belirlenmesi gerekmektedir" önerisinde bulundu. Bu öneri, politika ve yönelimlerin kurumsallaştırılmasını, makul düzeyde düzenleme sağlanmasını, spekülasyon ve gayrimenkul balonlarının önlenmesini amaçlamaktadır.

Adalet Bakanlığı, gayrimenkul piyasasının gerçek durumunu yansıtacak şekilde, özel vergi oranlarının araştırılıp uygun şekilde belirlenmesi gerektiğini belirtti.

Bu politikanın hayata geçirilebilmesi için, arazi ve konutla ilgili politikaların mükemmelleştirilmesi süreciyle eş zamanlı olarak yürütülmesi ve arazi ve gayrimenkul tesciline ilişkin bilgi teknolojileri altyapısının eş zamanlı hale getirilmesi ve hazır hale getirilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle Bakanlık, verginin tutma süresine göre toplanması çözümünün uygulanabilir olmadığına inanmakta olup, Maliye Bakanlığı'nın, etkinliğini ve uygulanabilirliğini sağlamak amacıyla, politikayı uygulamadan önce araştırmaya ve mükemmelleştirmeye devam etmesini önermektedir.

Şu anda Vietnam'da gayrimenkul transferlerinden elde edilen kişisel gelir vergisi, mülkiyet süresine bakılmaksızın işlem bedeli üzerinden sabit %2 oranında uygulanmaktadır.

Eylül 2024'te, Emlak Bakanlığı'na gönderilen ve emlak fiyatlarıyla ilgili resmi bir raporda, İnşaat Bakanlığı, birden fazla ev ve arsa sahibi olan ve kullananlar için spekülasyonu ve kâr amaçlı kısa vadeli alım satımı sınırlamak amacıyla bir vergi politikası inceleyip önereceğini açıkladı. Öneri, gayrimenkul ve konut fiyatlarının yıl başından bu yana sürekli ve keskin bir şekilde artması bağlamında yapıldı.

Piyasa durgun, fiyatların derin bir şekilde düşmesi pek olası değil

Arazi, Gayrimenkul Ticareti ve Konut Yasası 6 aydır yürürlükte. Yukarıdaki yasaların emlak piyasası üzerindeki etkisini değerlendiren Toprak Dairesi (Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı) Müdür Yardımcısı Le Van Binh, henüz çok erken olduğunu söyledi. Yasanın ürünlere yansıması zaman alacak.

Dan Viet gazetesinin 11 Şubat'ta düzenlediği "2025'te Gayrimenkul - Zorluklarda Fırsatları Yakalamak" seminerinde konuşan Binh, gayrimenkul fiyatlarının son dönemde "korkunç derecede arttığını" söyledi.

Özellikle 2023 sonundan 2024'e kadar fiyatlar keskin bir şekilde artmaya devam edecek. Metrekare başına 50 milyon VND'nin altındaki yeni daireler neredeyse yok oldu, uzun yıllardır faaliyette olan birçok eski dairenin metrekare fiyatı da 70 milyon VND'nin üzerinde. Eski toplu konut alanlarında bile fiyatlar 1,5-2 kat arttı ve bu da sıradan çalışanların konut bulmasını çok zorlaştırdı. 3-4 milyar VND'si olan kişiler hala uygun bir konut bulmakta zorlanıyor.

Bu durum, düşük ve orta gelirli kesimin ev sahibi olmasını zorlaştırdığı gibi, piyasanın sürdürülebilirliğini de azaltıyor.

Binh, bu fiyat artışını analiz ederek, bunun sadece arz eksikliğinden kaynaklanmadığını, aynı zamanda piyasa psikolojisinin de büyük etkisi olduğunu söyledi.

"Arazi müzayedeleriyle ilgili haberler gibi, şurada burada arazi müzayedelerinin yüksek fiyatlara sahip olduğu haberleri bile, hemen satın almayanların paylarını kaybedeceği psikolojisini büyük ölçüde etkileyecektir. Hatta gerçek arz henüz piyasaya ulaşmamış olsa bile, sadece arz rakamları artacak olsa bile, fiyat daha fazla artmayabilir," dedi Bay Binh. Yeni bir fiyat aralığı belirlendiğinde, arz artar ve piyasa yavaşlamaya başlar.

Bay Binh, "Yakın gelecekte gayrimenkul ürünleri piyasaya sürülecek ve poliçeler çıkarılacak, hem gayrimenkul piyasası hem de fiyatlar daha istikrarlı olacak. Bu dönemde çalışanlar ev satın alabilecek. Yatırımcıların psikolojisi de daha sakin olacak," dedi.

Vietnam Emlakçılar Birliği Başkanı ve Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Nguyen Van Dinh de, 2024 yılına kıyasla yaşanan aşırı artışa rağmen 2025 yılında emlak fiyatlarının daha makul bir şekilde ayarlanacağını söyledi.

Ancak bu kişiye göre, arsa fiyatları, arsa fiyat listeleri, maliyetler gibi bazı hususların gayrimenkul ürünlerinin maliyetinde girdi baskısı yaratmaya başladığına dair işaretler vermesi nedeniyle derin bir düşüşün gerçekleşmesi zor olacak.

"Hem reel talep hem de yatırım talebi 2025'te artış eğiliminde olacak. İşlemlere gelince, daha iyi arz faktörleri, daha istikrarlı segmentler ve özellikle fiyatların iyi bir seviyede ayarlanıp korunması sayesinde 2025'te daha iyi bir artış olacağını düşünüyorum; bu da işlem sayısında artışa yol açacak. Genel olarak, piyasa 2024'e göre daha aktif olacak. Piyasa arz ve talep göstergeleri iyileşti, ancak 2018-2019 seviyelerine geri dönemez," diye değerlendirdi Bay Dinh.

Gayrimenkul yatırımcıları için 2025 yılındaki fırsatlarla ilgili olarak Bay Nguyen Van Dinh, şu anda merkez kentsel alanda konut fiyatlarının çok yüksek olduğunu değerlendirdi. Bu uzman, insanların iyi altyapı ve trafik güzergahlarına sahip yeni kentsel alanlar aramasını öneriyor.

Hanoi'deki daire fiyatları istikrarlı kaldı

2025 Ay Yeni Yılı'ndan sonra Hanoi daire piyasası, satış fiyatlarında kayda değer bir dalgalanma kaydetmedi. Genel olarak, daire satış fiyatları Tet öncesi ile aynı seviyede. Bu durum, Tet sonrası Hanoi daire satış fiyatlarının sürekli dalgalandığı ve 2024'te sürekli fiyat artışları döneminin başladığı geçen yılla tamamen zıt.

Batdongsan.com.vn tarafından Tet sonrasında yapılan bir araştırma, birçok projedeki dairelerin satış fiyatının Tet öncesine kıyasla dalgalanmadığını kaydetti. Özellikle An Binh Plaza projesinde (Nam Tu Liem), 50 yıllık mülkiyet süresine sahip 2 yatak odalı, 1 banyolu dairelerin satış fiyatı daire başına 3,3-3,5 milyar VND arasında dalgalandı. Aynı alanda, uzun vadeli mülkiyete sahip dairelerin satış fiyatı daire başına 4,3-4,4 milyar VND seviyesinde. 80 m2'den büyük, uzun vadeli mülkiyete sahip 3 yatak odalı dairelerin satış fiyatı daire başına 6-6,2 milyar VND iken, 50 yıllık mülkiyete sahip 3 yatak odalı dairelerin satış fiyatı daire başına yaklaşık 5 milyar VND seviyesinde.

Benzer şekilde, Pham Hung Caddesi'nde (Nam Tu Liem Bölgesi) bulunan FLC Kompleksi projesinde, Tet sonrasında dairelerin satış fiyatı önemli ölçüde değişmedi. 50 m2'den büyük dairelerin fiyatları hâlâ 3,9-4,2 milyar VND/daire arasında değişiyor. 70 m2'den büyük dairelerin fiyatları ise Tet öncesinde hâlâ 5,2-5,5 milyar VND/daire arasında değişiyor.

Yine Nam Tu Liem bölgesinde, Golden Palace projesindeki 2 yatak odalı, 2 banyolu dairelerin fiyatları, 2024 yılı sonundaki 4,6-4,7 milyar VND seviyesinde sabit kalırken, Garden Hill projesinde 2 yatak odalı, 2 banyolu dairelerin fiyatı 4,5-4,7 milyar VND seviyesinde bulunuyor.

Golden Field projesinde, 2 yatak odalı, 2 banyolu dairelerin satış fiyatı genellikle önceki ortalama fiyat seviyesi olan daire başına yaklaşık 4,7 milyar VND seviyesinde kalıyor. Ancak bu projede, piyasa, sahiplerinin acilen satması gereken yaklaşık 2-3 daire gördüğü için, fiyatı daire başına 4,5-4,6 milyar VND'ye düşürmeyi kabul ediyor.

Thanh Xuan bölgesinde, 2 yatak odalı ve 2 banyolu Hanoi Center Point dairelerinin satış fiyatı, Tet öncesi ile aynı olup, genel satış fiyatı daire başına 5,7-5,8 milyar VND'dir.

Gold Season projesindeki (Thanh Xuan) dairelerin fiyatları, 3 yatak odalı daireler için 8 milyar VND, 2 yatak odalı daireler için ise yaklaşık 6 milyar VND civarında seyrediyor. Cau Giay bölgesindeki HomeCity, Central Field ve Discovery Complex gibi daire projelerinde de aynı fiyat aralığı geçerli.

Batdongsan.com.vn'nin emlakçılar ve ticaret katları arasında yaptığı ankete göre, gayrimenkul alıcıları grubu Tet'ten sonra fiyat gelişmelerini görmek için hala bekleme modunda.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği Başkanı Bay Nguyen Van Dinh, 2025 yılında daire fiyatlarının düşme eğilimi göstermeyeceğini belirtti. Bunun nedeni, 2025 yılında piyasadaki yeni ana arzın büyük şehirlerdeki lüks ve üst segmentlere odaklanacak olmasıdır. Bu nedenle daire fiyatları yüksek seviyelerde kalmaya devam edecektir. Sosyal konut projelerinden gelen arzın 2025 yılında artması muhtemeldir, ancak yine de insanların ihtiyaçlarına kıyasla oldukça düşük kalacaktır. Düşük maliyetli ticari konut arzı ise hâlâ oldukça kıttır. Bu nedenle, daire fiyatlarının düşme eğilimi göstermesi pek mümkün olmayacak, sadece yatay bir seviyede kalacaktır.

Ho Chi Minh Şehri, arazi ve konut sertifikaları verirken mevcut durumun kontrol edilmesini ortadan kaldırıyor

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, şehirdeki İnşaat Siparişi Yönetimi Koordinasyonu Yönetmeliği'nin (İnşaat Yönetimi Yönetmeliği olarak anılır) bir dizi maddesini değiştirme ve ekleme kararı aldı.

Ho Chi Minh Şehri'nde inşaat siparişi yönetimine ilişkin düzenlemeler 1 Nisan 2024 tarihli kararla yayımlanmıştır. Bu kararın 10. maddesinin 1. fıkrası, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın (TN-MT), Şehir Tapu Sicil Dairesi'nin ve bağlı şubelerinin sorumluluklarını aşağıdaki şekilde düzenlemektedir:

“Arsaya bağlı varlıkların belgelendirilmesine ilişkin işlemlerin yürütülmesi sırasında, konutların veya yapı işlerinin tapu kanunu hükümlerine göre mevcut durumunun kontrol edilmesi halinde, yapılaşma düzenine aykırılık tespiti halinde, dosya kanun hükümlerine göre incelenmek ve işlem yapılmak üzere yetkili makama gönderilir.”

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi yakın zamanda yayınladığı kararda şu şekilde değişiklik yaptı: "Araziye bağlı varlıkların sertifikalandırılmasına ilişkin prosedürlerin yürütülmesi sırasında, inşaat düzenine aykırı herhangi bir durum tespit edilirse, kanun hükümlerine göre inceleme ve işlem yapılması için yetkili makama yazılı bildirim gönderilmelidir."

Yukarıdaki değişiklik, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve bağlı birimlerinin, ruhsat düzenlerken konut veya inşaat çalışmalarının güncel durumunu kontrol etme yükümlülüğünün ortadan kalkacağı anlamına geliyor.

Gözden geçirilen ve eklenen kararla Ho Chi Minh Şehir Polisi'nin, ilçe düzeyindeki polis teşkilatına denetimleri güçlendirme ve yönetimi altındaki bölgede inşaat düzenini ihlal eden inşaat çalışmalarını derhal tespit edip bu konuda tavsiyelerde bulunma talimatı verme sorumluluğu kaldırıldı.

Ayrıca yeni düzenlemeyle, Planlama ve Yatırım Dairesi Başkanlığı'nın, sahtekârlık veya yanlış kayıt içerikleri beyan edildiğinde idari ihlalleri ele alma kararına göre işletmelerin işletme kayıt belgelerini yeniden kaydettirmeleri için İlçe Halk Komitesi ile koordinasyon sağlama sorumluluğu da ortadan kaldırılıyor.

İdari ihlal tutanaklarının düzenlenmesi ve idari yaptırımlar konusunda danışmanlık yapma sorumluluğuna ilişkin olarak yeni düzenlemede, "idari ihlal tutanaklarının düzenlendiği tarihten itibaren 2 iş günü içinde" ibaresi kaldırılıyor.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html