Piyasanın sürekli yeni fiyat seviyeleri belirlemesiyle, "her karış toprak altın değerindedir" anlayışı alıcıların dikkatini çekiyor ve Hanoi'deki konut arsalarını cazip bir hedef haline getiriyor.

Yükselen emlak fiyatları, yeni ölçütlerin belirlenmesi, Hanoi'de konut arsalarına olan yüksek talep ve arsa ipoteklerine ilişkin son düzenlemeler... emlak sektöründeki son haberler arasında yer alıyor.

Arsa bazlı gayrimenkuller, apartman dairelerinde olduğu gibi fiyatların yapay olarak şişirilmemesi nedeniyle alternatif bir seçenek haline geliyor. (Fotoğraf: Linh An)

Gayrimenkul fiyatları sürekli yükseliyor.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği) Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien'e göre, gayrimenkul fiyatları sürekli olarak yeni rekor seviyelere ulaşıyor ve nüfusun büyük çoğunluğunun gelir artış oranını çok aşıyor.

Özellikle, 2024 yılının ikinci çeyreğinde Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki dairelerin gayrimenkul fiyat endeksi, 2019 yılının ikinci çeyreğine kıyasla sırasıyla %58 ve %27 oranında arttı. Bu şehirlerde uygun fiyatlı ticari daire projeleri tamamen ortadan kalktı. Orta segment daireler bile giderek azalıyor ve yavaş yavaş üst segment ve lüks daireler tarafından geride bırakılıyor; 2024 yılında Hanoi ve Ho Chi Minh City'de piyasaya sürülen dairelerin %80'inden fazlasının metrekare fiyatı 50 milyon VND veya daha yüksek. Yeni piyasaya sürülen birçok daire projesinin metrekare fiyatı on binlerce ABD dolarına ulaşıyor.

Birincil piyasadaki dairelerin sürekli yüksek fiyatları, eski dairelerin fiyatlarında da bir artışa yol açtı; onlarca yıllık birçok daire, ilk teslim fiyatlarının iki veya üç katına alıcı buluyor. Bu daire fiyat patlamasının ardından, şehir merkezindeki arzın giderek azalmasıyla birlikte, villalar ve sıra evler de dahil olmak üzere müstakil evlerin fiyatları da önemli ölçüde arttı; bu artış, Hanoi'nin merkezinden uzak bölgelerdeki bazı projeleri de kapsıyor.

Daha önce metrekare başına yüz milyonlarca VND'lik villa fiyatları yüksek kabul edilirken, şimdi bazı villalar metrekare başına 1 milyar VND'ye varan fiyatlarla ilan ediliyor ve hala normal kabul ediliyor. Arsa fiyatları da sürekli artıyor. Birçok il ve şehir, yenilenen yatırım faaliyetleri veya belirli yatırımcı gruplarının fiyatları yükseltmek için yarattığı yapay arz ve talep nedeniyle, yasal olarak geçerli arsa parsellerinde yerel "patlamalar" yaşıyor. Hai Duong gibi bazı il ve şehirlerde fiyatlar 2022'deki patlamanın zirvesini aşmış durumda.

Bayan Mien, kısa vadede, özellikle kentsel alanlardaki konut ihtiyacını karşılayan apartman dairesi segmentinde, gayrimenkul fiyatlarının düşmesinin zor olacağına inanıyor. Bunun nedeni, gayrimenkule, özellikle de yatırım talebine yönelik sürekli artan talep bağlamında, geliştiricilerin, arazinin giderek daha kıt hale gelmesi, inşaat maliyetlerinin artması ve altyapı ile olanakların giderek iyileştirilmesi nedeniyle, karlarını maksimize etmek için üst segmentin geliştirilmesine öncelik verecek olmalarıdır.

Yeni yasal çerçeve, mali kapasitesi zayıf olan geliştiricileri devre dışı bırakarak, "rekabet alanında" kalan geliştiricileri entegre altyapı ve olanaklara sahip, geniş kapsamlı etki yaratan büyük ölçekli kentsel alanlar geliştirmeye zorluyor. Bu da daha yüksek maliyetler anlamına geliyor ve gayrimenkul fiyatlarının düşmesini zorlaştırıyor.

Aynı zamanda, piyasada yalnızca güçlü finansal kaynaklara, mevcut yeteneklere veya arazi edinme avantajlarına sahip geliştiricilerin kalması, arz üzerindeki tekelin devam etmesine ve büyük geliştiricilerin karlarını maksimize etmek için genellikle daha yüksek seviyelerde piyasa fiyatlarını belirlemeye devam etmesine yol açacaktır.

Hanoi'de konut arsalarına talep çok yüksek.

Arsa ve evler, fiyatları apartman dairelerine göre daha az dalgalanma gösterdiği için alternatif bir seçenek haline geliyor. Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir araştırmaya göre, Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong ve Hoang Mai gibi şehir içi bölgelerdeki müstakil evlerin fiyatlarında yıl başından bu yana ortalama %10-20'lik bir artış kaydedildi. Hanoi'de arsa ve ev satışı konusunda uzmanlaşmış emlak acentelerindeki işlem hacmi, apartman fiyatlarının büyük dalgalanmalar gösterdiği döneme denk gelen son üç ayda ortalama %10-30 oranında arttı.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, Batdongsan.com.vn'nin emlak piyasası verilerinin, müstakil evler ve sıra evlere olan ilginin istikrarlı bir seviyede kaldığını gösterdiğini belirtti. 2024 yılının ilk üç ayında, müstakil evler ve sıra evler, tüm fiyat aralıklarında işlem hacmi ve ilgi açısından yukarı yönlü bir trend gösterdi. Özellikle, Hanoi'nin neredeyse tüm ilçe ve beldelerinde ilgi keskin bir şekilde arttı.

Özellikle, 2023 yılının başlarına kıyasla, Nam Tu Liem bölgesinde özel konutlara olan ilgi %43, Hoang Mai'de %28, Dong Da'da %21, Ha Dong'da %26 ve Thanh Xuan'da %12 arttı. Fiyatlara gelince, Hanoi'deki özel konutların ortalama fiyatı 2021'in ilk çeyreğinde 95 milyon VND/m2'den 2024'ün ikinci çeyreğinde 164 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Bu nedenle, müstakil evlerin ortalama fiyat artış oranı, bölgeye bağlı olarak yılda ortalama %15-20 civarında oldukça istikrarlıdır. Fiyat dalgalanmaları veya düzensiz artışlar olmaksızın bu istikrar, müstakil evler ve sıra evler için işlem hacmini istikrarlı ve tutarlı tutarak, Hanoi'deki sürekli dalgalanan apartman fiyatları arasında onları gerçek alıcılar ve yatırımcılar için cazip hedefler haline getirmektedir.

MSP Arazi Sistemi Başkanı ve gayrimenkul uzmanı Tran Huu Xiem, konut gayrimenkulünün gelecekteki büyümesini sağlayan birçok faktörün bulunduğunu ve sermayenin bu segmente doğru güçlü bir şekilde kaydığını belirtti.

Özellikle, yeni kabul edilen Arazi Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'ndaki yasal değişiklikler, gayrimenkul piyasasının şeffaf ve sağlıklı bir yönde gelişmesini teşvik etmektedir. Özellikle, arazi fiyat çerçevesi ve yıllık arazi fiyat listelerinin artık güncellenmemesi nedeniyle, fiyat güncelleme sıklığındaki değişiklikler nedeniyle gelecekte arazi fiyatlarının artması beklenmektedir.

Ayrıca, ihtilafsız araziler için arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesine ilişkin detaylı koşullar daha katı, şeffaf ve net hale geldikçe ve fiyat belirleme doğruluğu daha da sıkılaştıkça, yasal statüsü net olan arsa, sıra ev ve müstakil evlerin fiyatları da artacaktır.

Ayrıca, MSP Arazi Sistemi Yönetim Kurulu Başkanı, geleneksel Vietnam zihniyetindeki "her karış toprak altın değerindedir" anlayışıyla bağlantılı olarak, konut gayrimenkulünün Vietnamlılar arasında ev sahibi olma ve varlık biriktirme talebinin yüksek olması nedeniyle her zaman cazip olduğunu düşünüyor. Şehir merkezlerindeki arazi kıtlığı, sürekli artan taleple birleştiğinde, fiyatları ve işlemleri de artıracaktır. Bu nedenle, bu segment her zaman sermaye için güvenli bir liman olarak kabul edilir ve hem gayrimenkul alıcılarını hem de yatırımcıları cezbeder.

Bac Giang, arazi parselleme konusunda en son düzenlemelerini yayınladı.

Bac Giang ili Halk Komitesi, 15 Ekim 1993 tarihinden önce il genelinde geçerli olan, konut amaçlı arazi tahsisine ilişkin sınırlamaları, konut arazisinin tanınmasına ilişkin sınırlamaları; arazi bölme ve birleştirme için asgari alan ve koşulları; tarım arazisi tahsisine ilişkin sınırlamaları; kullanılmayan arazilerin bireylere kullanımına ilişkin sınırlamaları; tarım arazisi devirlerinin alınmasına ilişkin sınırlamaları; pirinç tarlası, koruma altındaki orman arazisi, özel kullanımlı orman arazisi ve üretim orman arazisinin kullanım amacının başka amaçlara değiştirilmesine ilişkin kriterleri ve koşulları ve diğer arazi kullanıcı belgelerini detaylandıran 24 numaralı Kararı yayımladı.

Buna göre, yönetmeliklerde arsa parsellerinin bölünmesine ilişkin koşullar şu şekilde belirtilmiştir: konut arsaları için minimum konut arsa alanı 32 m2, minimum cephe genişliği 4 m ve mevcut derinliği 5,5 m veya daha fazla olan orijinal parseller için minimum bina hattından derinlik (varsa) 5,5 m olmalıdır.

Arazinin devlet tarafından geri kazanıldığı ve mevcut derinliğinin 5,5 metreden az olduğu durumlarda, minimum derinlik 3 metre olmalıdır.

Yeni düzenlemelere göre, Bac Giang şehrinin ilçe sınırları içindeki kentsel alanlarda bulunan konut arsaları için (ilçe ve kasaba idari sınırları içindeki belediyelerin yeni kuruluş, bölünme veya idari sınırların birleşmesi nedeniyle ilçe veya kasabaya dönüştürüldüğü durumlar hariç) azami tahsis limiti 100 m2'dir.

Şehirlerdeki kentsel konut arsaları; mahalleye dönüştürülmüş şehirlerdeki konut arsaları; Viet Yen kasabasındaki mahallelerdeki konut arsaları; Bac Giang şehrindeki Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai komünlerindeki konut arsaları; Bac Giang şehri sınırları içindeki mahalleye dönüştürülmüş komünlerdeki konut arsaları; azami alanı 120 m2 olan, otoyollara, ulusal karayollarına ve il yollarına bitişik kırsal konut arsaları.

Ulusal Meclis Daimi Komitesinin idari sınırların belirlenmesi, bölünmesi ve birleştirilmesine ilişkin kararının yürürlüğe girmesinden sonra, idari sınırların oluşturulması, bölünmesi veya birleştirilmesi nedeniyle mahalle veya kasabaya dönüştürülen ilçe ve kasabaların idari sınırları içindeki belediyelerde bulunan konut arsaları en fazla 200 m2 ile sınırlıdır.

İlçelerin, şehirlerin ve kasabaların orta kesimlerindeki yerleşim alanlarının büyüklüğü en fazla 300 m2 ile sınırlıdır. İlçelerin ve kasabaların dağlık kesimlerindeki yerleşim alanlarının büyüklüğü ise en fazla 360 m2 ile sınırlıdır.

Arsa 18 Aralık 1980'den önce oluşturulmuşsa, konut arsası alanı, her bölge veya alana karşılık gelen konut arsası tahsis limitinin 5 katı olarak belirlenir, ancak halihazırda kullanımda olan arsa alanını aşamaz ve en fazla 800 m2 olabilir.

18 Aralık 1980 ile 15 Ekim 1993 tarihleri ​​arasında oluşturulan arsalar için, tanınan konut alanı sınırı, her bölge ve alana karşılık gelen konut alanı tahsis sınırının üç katı olarak belirlenir; ancak toplam alan, halihazırda kullanımda olan arsa alanını aşamaz ve en fazla 600 m2 olabilir.

Bu karar 21 Eylül'den itibaren yürürlüğe girer ve İl Halk Komitesi'nin 2021 tarihli 40 numaralı kararı ile 2023 tarihli 44 numaralı kararının yerini alır.

Arazi kullanıcılarının arazi kullanım haklarını ipotek edebilecekleri koşullar, 2024 Arazi Kanunu'nun 45. maddesinde belirtilmiştir. (Fotoğraf: Ha Phong)

Tapu senetlerinin ipotek edilmesiyle ilgili önemli düzenlemeler.

Arazi kullanıcılarının arazi kullanım haklarını ipotek edebilecekleri koşullar, 2024 Arazi Kanunu'nun 45. maddesinde belirtilmiştir.

Tapu senedini ipotek etme hakkının kullanılmasının şartları.

2024 Arazi Kanunu'nun 45. Maddesinin 1. Fıkrasına göre, arazi kullanıcıları aşağıdaki koşullar yerine getirildiğinde arazi kullanım haklarını ipotek edebilirler:

Aşağıdaki durumlar hariç olmak üzere, Arazi Kullanım Hakkı Belgesi veya Konut ve Arazi Kullanım Hakkı Mülkiyet Belgesi veya Arazi Kullanım Hakkı, Konut ve Araziye Bağlı Diğer Varlıkların Mülkiyet Belgesi sahibi olmak: (1) Arazi kullanım haklarının miras yoluyla edinilmesi; (2) Arazi parsellerinin birleştirilmesi, arazi parsellerinin takas edilmesi, arazi kullanım haklarının devlete veya konut topluluklarına bağışlanması sırasında tarım arazilerinin dönüştürülmesi; (3) Yabancı yatırım sermayesi bulunan ekonomik kuruluşların gayrimenkul projelerinin devrini alması; (4) Arazi kullanım hakkı belgesi, konut ve arazi kullanım hakkı mülkiyet belgesi, arazi kullanım hakkı belgesi, konut ve araziye bağlı diğer varlıkların mülkiyet belgesi, arazi kullanım hakkı belgesi, araziye bağlı varlıkların mülkiyet belgesi verilmemiş ancak arazi kullanım hakkı belgesi, araziye bağlı varlıkların mülkiyet belgesi verilmesi koşullarını karşılayan hanehalkları ve bireylerin arazi kullanım haklarını devretmelerine, arazi kullanım haklarını kiralamalarına, alt kiralamalarına ve arazi kullanım haklarıyla sermaye katkısında bulunarak projeleri uygulamalarına izin verilmesi.

Üzerinde ihtilaf bulunmayan veya ihtilafların yetkili devlet mercileri, mahkeme kararları veya yasal olarak geçerlilik kazanmış tahkim kararları ile çözüme kavuşturulduğu arazi.

Arazi kullanım hakları, medeni yargı kararlarının uygulanmasını sağlamak amacıyla kanunda öngörülen haciz veya diğer tedbirlere tabi değildir. Arazi kullanım süresi içinde, arazi kullanım hakları kanunda öngörülen geçici acil durum tedbirlerine tabi değildir.

Tapu senedi kullanılarak yapılan bir ipotek sözleşmesinin noter onayına ihtiyacı var mı?

2024 Arazi Kanunu'nun 27. Maddesinin 3. Fıkrasına göre, arazi kullanıcılarının haklarını kullanan sözleşmelerin ve belgelerin noter tasdiki ve tasdik işlemleri aşağıdaki şekilde gerçekleştirilecektir:

Arazi kullanım haklarının veya araziye bağlı arazi kullanım hakları ve varlıklarının devri, bağışı, ipotek edilmesi veya sermaye katkısına ilişkin sözleşmeler, bu maddenin b bendinde belirtilen istisnalar dışında, noter tasdikli veya tasdikli olmalıdır.

Arazi kullanım haklarına ilişkin kira sözleşmeleri, alt kira sözleşmeleri, arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıklar, tarımsal arazi kullanım haklarının dönüştürülmesine ilişkin sözleşmeler; arazi kullanım hakları, arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıklar ve araziye bağlı varlıklar şeklinde sermayenin devri veya katkısına ilişkin sözleşmeler, işlemin taraflarından birinin veya her ikisinin gayrimenkul işiyle uğraşan kuruluşlar olması durumunda, tarafların gerektirdiği şekilde noter tasdikli veya tasdikli olmalıdır.

Arazi kullanım haklarının, araziye bağlı varlıkların ve arazi kullanım haklarının miras yoluyla devrine ilişkin belgelerin, medeni hukuk hükümlerine uygun olarak noter tasdikli veya tasdikli olması gerekmektedir. Noter tasdiki ve tasdik işlemleri, noter tasdik ve tasdik kanununun düzenlemelerine göre yapılır. Bu nedenle, bir arazi tapusunun ipotek edilmesi durumunda, ipotek sözleşmesinin noter tasdikli veya tasdikli olması şarttır.

Gayrimenkul ipoteği için hangi belgeler gereklidir?

Özellikle, 99/2022/ND-CP sayılı Kararnamenin 27. Maddesine göre, ipotek tescili talep eden kişi, aşağıdakileri içeren bir belge seti sunmalıdır: mẫu số 01a'ya göre orijinal başvuru formu; Kefalet sözleşmesi veya noter onaylı/tasdikli kefalet sözleşmesi (1 orijinal veya 1 tasdikli fotokopi);

Orijinal belge (tapu senedi, konut tapu senedi), aşağıdaki durumlarda güvenlik önlemlerinin tescili ile eş zamanlı olarak sunulan durumlar hariç: (1) Arazi ve mülk tescil belgeleri; veya; (2) Araziye bağlı mülkiyetin sahipliğini belgeleyen belgeler.

İpotekli arazi satılabilir mi?

2015 Medeni Kanunu'nun 320. maddesinin 8. fıkrası ve 321. maddesinin 5. fıkrasına göre, ipotek veren, ipotek alanın rızası olmadan ipotekli mülkü satamaz, takas edemez veya bağışlayamaz. Bu nedenle, ipotek veren ancak ipotek alanın rızasıyla araziyi satma hakkına sahiptir.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html