%2'lik emlak gelir vergisinin nesi yanlış?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Vergi uzmanları, vatandaşlara vergi ödeme prosedürleri konusunda rehberlik ediyor - Fotoğraf: TTD

Maliye Bakanlığı'nın incelediği iki yöntemden biri, vergiye tabi kazancın (devredilen taşınmazın satış bedelinden ilgili toplam maliyetler düşüldükten sonra kalan tutar) üzerinden hesaplanması, diğeri ise toplam devir bedeli üzerinden genel bir vergi oranının uygulanmasıdır.

Gayrimenkulün devrine ilişkin satın alma bedeli ve masrafları doğru olarak belirleyen bir veri tabanının bulunması halinde, gayrimenkul devrinden kişisel gelir vergisi tahsil yöntemi uygulanır ve bu yöntem, vergi oranı formülünün (önerilen %20) vergiye tabi kazancın çarpımı ile hesaplanır.

Gayrimenkulün satın alma bedeli ve devrine ilişkin giderlerin tespit edilemediği hallerde, gelir vergisi, gayrimenkulün toplam devir bedelinin %2 oranındaki vergi oranıyla çarpılması suretiyle tespit edilir.

Gayrimenkullerin kullanım amaçlarına göre vergi politikalarında farklılaşmaya gidilmesi, üretim ve ticari amaçlı arazilere daha düşük vergi oranları uygulanması, verimli arazi kullanımının teşvik edilmesi ve topluma değer yaratılması gerekmektedir.

Vergilerde hala birçok eksiklik var

1 Ağustos 2024 tarihinden (2024 Tapu Kanunu'nun yürürlük tarihi) itibaren gayrimenkul devirlerinden elde edilen gelir vergisinin tahsili aşağıdaki iki duruma ayrılmıştır:

Hane halkı ve gerçek kişiler için arazi kullanım hakkı devrinden elde edilen gelir, kişisel gelir vergisi, arazi fiyat tablosundaki arazi bedelinin %2 oranındaki vergi oranıyla çarpılması suretiyle hesaplanır.

Yani, sadece arazi kullanım hakları devredilirse (arazi üzerinde konut veya yapı yoksa), Devlet, daha önce olduğu gibi sözleşmede beyan edilen bedeli esas almayacak, bunun yerine İl Halk Komitesi tarafından her yıl yayınlanan arazi fiyat listesini esas alarak vergiyi hesaplayacaktır. Bu, insanların vergi yükümlülüklerini azaltmak için arazi fiyatlarını kasıtlı olarak düşük göstermelerini önlemek amacıyla 2024 tarihli Arazi Kanunu'nda yapılan yeni bir düzenlemedir.

Konut ve arsa üzerinde yapılan inşaat işlerine ilişkin taşınmaz kullanım hakkının devrinden elde edilen gelirlerde, gayrimenkul devrinden elde edilen gelir, devir bedelinin her defasında %2 oranında vergi oranı ile çarpılması suretiyle vergilendirilir.

92/2015/TT-BTC Genelgesi'nin 17. maddesine göre, her defasında transfer bedeli, transfer anında transfer sözleşmesinde belirtilen bedeldir.

Tapu devir sözleşmesinde tapu bedelinin belirtilmemesi veya tapu devir sözleşmesindeki tapu bedelinin İl Halk Komitesince belirlenen bedelden düşük olması halinde tapu devir bedeli, tapu kanunu hükümlerine göre tapu devir tarihinde İl Halk Komitesince belirlenen bedeldir.

Her iki halde de devreden, satıcının kâr veya zarar etmesine bakılmaksızın, taşınmazın toplam değerinin %2'si oranında (Devlet bedeli veya tarafların anlaştığı bedel üzerinden) vergi ödemek zorundadır.

Basit toplama yöntemi ancak aşırı ücretlendirmeye müsait

Öncelikle, kişisel gelir vergisi esasen yalnızca giderler düşüldükten sonra elde edilen gelir (kâr) üzerinden alınır, ancak gerçekte toplam işlem bedeli üzerinden tahsil edilir ve bu da kolayca aşırı tahsilata yol açabilir. İnsanlar zararına satış yapsalar bile vergi ödemek zorunda kalırlar ki bu da sinir bozucu ve mantıksızdır.

İkincisi, sadece arazi kullanım hakkının devrinde İl Halk Komitesi arazi fiyat listesinin uygulanması piyasa değerini doğru yansıtmamakta, bu da medeni işlem müzakerelerini azaltmaktadır.

Üçüncüsü, gayrimenkulün toplam değeri üzerinden %2 oranında vergi oranı oldukça yüksek olup, mali bir yük yaratmakta, birçok devredenin sözleşme fiyatlarını gerçek fiyattan düşük göstermenin yollarını aramasına (iki fiyatlı işlemler) yol açmakta, bütçe kayıplarına ve piyasa şeffaflığının azalmasına neden olmaktadır.

Vergi oranını %1'in altına düşürün, tamam mı?

Bu durum göz önüne alındığında, Maliye Bakanlığı'nın, tam bilginin tespit edilmesi durumunda kâr üzerinden (gelirden toplam maliyetler düşüldükten sonra kalan tutar) %20 oranında vergi uygulanması veya maliyetlerin tespit edilememesi durumunda toplam transfer bedeli üzerinden %2 oranında vergi uygulanması önerisi makul görünmektedir. Bu yaklaşım, kişisel gelir vergisinin niteliğine kademeli olarak yaklaşılmasına yardımcı olurken, aynı zamanda Vietnam'daki mevcut vergi yönetimi koşullarına da uygundur.

Ancak, vergi hesaplama yönteminde yenilik yapmanın yanı sıra, vergi oranının da ayarlanması gerekmektedir. Toplam transfer bedeli üzerinden genel bir vergi oranı uygulanacaksa, vergi oranı %2'den %1'in altına düşürülmeli veya kişilerin mali yükünü azaltmak için gayrimenkul değerine göre kademeli bir vergi oranı belirlenmelidir.

Gayrimenkul devirlerinden elde edilen kişisel gelir vergisinin hesaplanmasına ilişkin bir yöntem geliştirilirken, devletin vergi yönetimi gerekleri ile halkın gerçek imkânları arasında adalet, makullük ve denge ilkelerinin gözetilmesi gerekmektedir.

Konuya geri dön

Yüksek Lisans STK GIA HOANG (TİCARET HUKUKU FAKÜLTESİ, HO CHI MINH ŞEHRİ HUKUK ÜNİVERSİTESİ)

Kaynak: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm