Gayrimenkul işlemlerinde uygulanan %2'lik gelir vergisinde bir sakınca var mı?

Kişisel Gelir Vergisi Kanunu'nun (2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 243. maddesiyle değiştirilmiş ve tamamlanmış) 14. maddesinin 1. fıkrasına göre, arazi kullanım haklarının devri durumunda vergilendirilebilir gelir, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatına göre hesaplanır.

Vergi memurları vatandaşlara vergi ödeme prosedürleri konusunda rehberlik ediyor - Fotoğraf: TTD

Maliye Bakanlığı iki yöntemi değerlendiriyor: Vergilendirmeyi vergilendirilebilir gelir üzerinden (satış fiyatından devredilen mülkle ilgili toplam maliyetler çıkarılarak elde edilen tutar) hesaplamak veya toplam devir fiyatına genel bir vergi oranı uygulamak.

Gayrimenkul devrinin satın alma fiyatını ve ilgili maliyetlerini doğru bir şekilde belirleyen bir veri tabanının bulunduğu durumlarda, gayrimenkul devrinden elde edilen kişisel gelir vergisinin tahsil yöntemi şu formül kullanılarak hesaplanacaktır: vergi oranı (önerilen %20) çarpı vergilendirilebilir gelir.

Gayrimenkul devrine ilişkin satın alma bedeli ve ilgili masrafların belirlenemediği durumlarda, kişisel gelir vergisi, toplam gayrimenkul devir bedelinin %2'lik vergi oranıyla çarpılmasıyla hesaplanır.

Gayrimenkullerin kullanım amacına göre vergi politikalarının farklılaştırılması gerekmektedir; üretim ve ticari amaçlarla kullanılan arazilere daha düşük vergi oranları uygulanması, verimli arazi kullanımını teşvik etmek ve toplum için değer yaratmak açısından önemlidir.

Vergilendirmenin hâlâ birçok eksikliği var.

1 Ağustos 2024'ten (2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarih) itibaren, gayrimenkul transferlerinden elde edilen kişisel gelir vergisinin tahsilatı aşağıdaki iki duruma ayrılmıştır:

Hane halkları ve bireyler için arazi kullanım haklarının devrinden elde edilen gelir, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatının %2'lik vergi oranıyla çarpılmasıyla elde edilen değer üzerinden vergilendirilir.

Bu, yalnızca arazi kullanım hakkının devredilmesi durumunda (arazi üzerinde herhangi bir ev veya yapı olmaksızın), Devletin vergi hesaplamasını artık eskiden olduğu gibi sözleşmede beyan edilen fiyata göre değil, İl Halk Komitesi tarafından yıllık olarak yayınlanan arazi fiyat listesine göre yapacağı anlamına gelir. Bu, insanların vergi yükümlülüklerini azaltmak için arazi fiyatlarını kasten düşük göstermelerini önlemeyi amaçlayan 2024 Arazi Kanunu'nun yeni bir düzenlemesidir.

Konut ve arazi üzerindeki inşaat işleriyle ilgili arazi kullanım haklarının devrinden elde edilen gelir için, gayrimenkul devrinden elde edilen vergilendirilebilir gelir, her işlemin devir fiyatının %2'lik vergi oranıyla çarpılmasıyla belirlenir.

92/2015/TT-BTC sayılı Genelge'nin 17. maddesine göre, her işlem için transfer fiyatı, transfer anında transfer sözleşmesinde belirtilen fiyattır.

Arazi devir sözleşmesinde arazi bedeli belirtilmemişse veya sözleşmede belirtilen arazi bedeli, İl Halk Komitesi tarafından belirlenen bedelden düşükse, arazi devir bedeli, arazi kanununa uygun olarak, devir anında İl Halk Komitesi tarafından belirlenen bedel olacaktır.

Yukarıdaki her iki durumda da, devredenin satıştan kar veya zarar elde etmesine bakılmaksızın, mülkün toplam değerinin (devlet tarafından belirlenen fiyata veya taraflarca kararlaştırılan fiyata göre) %2'si oranında vergi ödemesi gerekir.

Basit bir tahsilat yöntemi, ancak fazla ücretlendirmeye yatkın.

Öncelikle, kişisel gelir vergisi esasen sadece giderler düşüldükten sonra elde edilen gelir (kâr) üzerinden alınır, ancak gerçekte toplam işlem değeri üzerinden tahsil edilir ve bu da kolayca aşırı vergilendirmeye yol açar. İnsanlar zararına satış yapsalar bile vergi ödemek zorunda kalırlar, bu da kızgınlığa ve mantıksızlığa neden olur.

İkinci olarak, sadece arazi kullanım haklarının devredildiği durumlarda il Halk Komitesi'nin arazi fiyat listesinin uygulanması, piyasa değerini doğru bir şekilde yansıtmamakta ve medeni işlemlerdeki anlaşma derecesini azaltmaktadır.

Üçüncüsü, gayrimenkulün toplam değeri üzerinden alınan %2'lik vergi oranı oldukça yüksek olup, mali bir yük oluşturmakta ve devir işlemlerine dahil olan birçok tarafın gerçek değerden daha düşük sözleşme fiyatları beyan etmesine (iki fiyatlı işlemler) yol açarak gelir kayıplarına ve piyasa şeffaflığının azalmasına neden olmaktadır.

Vergi oranını %1'in altına düşürebilir miyiz?

Bu durum göz önüne alındığında, Maliye Bakanlığı'nın tüm bilgilerin belirlenebilmesi durumunda kâr üzerinden (gelir eksi toplam giderlere eşit) %20 vergi oranı uygulanması veya giderlerin belirlenememesi durumunda toplam transfer bedeli üzerinden %2 vergi oranının korunması önerisi makul görünmektedir. Bu yaklaşım, kişisel gelir vergisinin gerçek doğasına kademeli olarak yaklaşırken, aynı zamanda Vietnam'daki mevcut vergi idaresi koşullarına da uygundur.

Ancak, vergi hesaplama yönteminin reformuna ek olarak, vergi oranında da düzenlemeler göz önünde bulundurulmalıdır. Toplam devir bedeline sabit bir vergi oranı uygulanıyorsa, oran %2'den %1'in altına düşürülmeli veya gayrimenkulün değerine bağlı olarak artan oranlı bir vergi tarifesi oluşturularak halkın mali yükü azaltılmalıdır.

Gayrimenkul transferlerinde kişisel gelir vergisinin hesaplanmasına yönelik bir yöntem geliştirilirken, devletin vergi yönetimi gereklilikleri ile insanların gerçek mali kapasitesi arasında adalet, makuliyet ve denge ilkelerinin sağlanması gereklidir.

Devamını oku Ana sayfaya geri dön

Konuya geri dön

MA NGO GIA HOANG (HO CHI MINH ŞEHİR HUKUK ÜNİVERSİTESİ TİCARET HUKUK FAKÜLTESİ)

Kaynak: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm