İkinci emlak vergisinin uygulanmasına ilişkin teklif devam ediyor

Konut fiyatlarının düşmesinin pek olası olmadığını öngören Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği, ikinci el veya terk edilmiş gayrimenkullere vergi uygulanmasını önermeye devam ediyor.

Bu öneri, özellikle daire segmentinde gayrimenkul fiyatlarının sürekli artması ve azalma belirtisi göstermemesi nedeniyle Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS) tarafından yapıldı.

VARS verilerine göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki ikinci çeyrek daire fiyat endeksi, 2019'un aynı dönemine kıyasla sırasıyla %58 ve %27 arttı. Orta sınıf segment giderek daha da azalıyor ve bu yıl yeni açılan dairelerin %80'inden fazlasının metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin üzerinde. Hatta bazıları yeni apartman projesi Ayrıca metrekare satış fiyatı on binlerce dolara kadar çıkabiliyor.

Sadece yeni projelerin değil, eski daire fiyatları da yüksek. On yıllardır kullanılan birçok daire, ilk satıldıkları zamanki fiyatların 2-3 katı yüksek fiyatlarla ilan ediliyor. Villalar, müstakil evler ve banliyö arsaları segmentinde de fiyat artışları görülüyor, çünkü bazı yatırımcı grupları kâr elde etmek için sahte arz-talep yaratıyor.

VARS Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh'e göre, mevcut yasal sistem, spekülatif faaliyetleri ve arazi stokçuluğunu kontrol altına alıp fiyatların yükselmesini engelleyecek hiçbir yaptırıma sahip değil. Bu arada, kontrolsüz alım satım durumu birçok bölgede "arazi çılgınlığı"nın başlıca nedeni. Spekülatörler arazi satın alıp terk ediyor, fiyatların artmasını bekliyor veya yapay kıtlık yaratıyorlar. Bu yaygın bir durum ve amaç "fiyatları artırıp kâr elde etmek".

Bay Dinh, "Piyasayı düzenlemek için emlak vergisi uygulamasının araştırılması acil bir ihtiyaçtır. Bu politikayı, yürürlüğe girmesi zor olduğu için görmezden gelmemeliyiz," dedi.

Uzmanlar, iki gruba uygulanacak bir emlak vergisi politikası öneriyor: ikinci veya daha fazla ev satın alanlar ve projelerini terk eden mal sahipleri. Satıcının kısa bir mülkiyet süresine sahip olduğu işlemlerde vergi oranı kademeli olarak artacak.

Örneğin, Singapur, ev sahibi satın aldıktan sonraki ilk yıl içinde bir ev sattığında %16 vergi uygular. Ev sahibi daireyi ikinci yılda sattığında vergi oranı %12'ye, üçüncü yılda sattığında ise %8'e düşer. Ev dördüncü yıldan sonra satıldığında ise bu vergiye tabi tutulmaz. Alıcı tarafında ise, Nisan 2023'ten itibaren ülke, ikinci bir ev satın alımında vergiyi %3 artırarak %20'ye çıkaracak; üçüncü ev satın alımında ise vergi oranı %30'dur (eski oran %25'ti).

VARS ayrıca, mülk sahibi araziyi aldıktan sonra proje inşa etmezse, gayrimenkul terk vergisi ödemesini de önerdi. Bu yöntem Kore'de %5 vergi oranıyla uygulanmakta ve vergi oranı, mülkün terk edildiği yıl sayısına göre kademeli olarak artmaktadır. Benzer şekilde, Fransa'da boş evlere ilk yıl kira bedelinin %17'si üzerinden vergi uygulanmakta ve sonraki yıllarda bu oran iki katına (%34) çıkmaktadır.

VARS Başkanı'na göre, emlak vergisi politikasıyla piyasayı düzenlemek, spekülasyonu azaltacak ve emlak fiyatlarındaki artışı frenleyecektir. Bu politika aynı zamanda terk edilmiş projelerin sahiplerini kiralamaya veya satmaya teşvik ederek piyasadaki arzı artıracaktır.

Aslında, konut fiyatlarını düşürmek için ikinci bir emlak vergisinin önerilmesi ilk kez olmuyor. Hükümet yedi yıl önce Ho Chi Minh şehrinde ikinci bir emlak vergisi pilotu önermiş, ancak onaylanmamıştı. Birçok karşıt görüş vardı ve bunlardan biri verginin henüz çok erken olduğunu söylüyordu.

Ağustos 2023'te Ho Chi Minh Şehri seçmenleri, ikinci konutlara vergi uygulanmasını ve boş arsalar ile arsa değeri yaratmayan evlere daha yüksek vergi uygulanmasını önermeye devam etti. Maliye Bakanlığı, 2024 yılında Kanun ve Yönetmelik Geliştirme Programına eklenmesi beklenen bir Emlak Vergisi Kanunu'nu araştırıp hazırladığını ve 8. oturumda (Ekim 2024) Ulusal Meclis'e görüş bildirilmesi için sunulduğunu açıkladı. Bu öneriler şu anda taslak aşamasındadır.

Ancak, piyasayı düzenlemek için vergi araçlarının kullanımı birçok zorlukla karşı karşıya. Ekonomist Dinh Trong Thinh, vergi araçlarını etkili bir şekilde kullanmak için yönetim ajanslarının emlak piyasasıyla ilgili veri tabanlarının ve bilgilerin oluşturulmasını ve tamamlanmasını teşvik etmesi gerektiğini söyledi. Böylece, ikinci ve üçüncü konutların belirlenmesi... ve değerleri kamuya açık ve şeffaf olacak.

Bay Nguyen Van Dinh ayrıca, vergi oranlarının, insanların satın alma gücünü "tüketecek" şekilde tekrarlanan ve çakışan vergilerden kaçınmak için dikkatlice incelenmesini önerdi. Bu arada, zenginler mülklerini akrabalarına devrederek vergiden kaçınabilirler.

VARS Başkanı, "Herhangi bir politika ilk uygulandığında sorunlar çıkarır, asıl sorun artılarını ve eksilerini göz önünde bulundurmaktır. Emlak vergilendirmesi de aynıdır, artıları eksilerinden daha ağır basacaktır," dedi.

Kaynak