Нерухомість Ханоя: менш привабливий центр міста, гамірний район на двох східних полюсах

Розширення столиці

2008 рік ознаменувався новим кроком у розвитку Ханоя, коли столиця стала одним із 17 найбільших міст світу після об'єднання із загальною площею понад 3300 км², що в 3,6 рази більше, ніж раніше.

У 2011 році уряд затвердив генеральний план забудови столиці до 2030 року з перспективою до 2050 року, поставивши за мету перетворити Ханой на стале місто із синхронною інфраструктурою та технічною системою, високою конкурентоспроможністю та гармонійним культурним розвитком.

Розвиток нових центрів та якісної інфраструктури створив рушійну силу для міграції з центрального ядра. (Фото: MD)

Згідно з цим планом, столиця розвиватиметься за моделлю міського кластера, що включатиме центральну міську зону, 5 міст-супутників, екологічні міста та селища.

Цей міський кластер з'єднаний системою кільцевих доріг, поєднаною з радіальними осями, з посиланнями на регіональні та національні транспортні мережі. Центральна міська зона відокремлена від супутників та міст зеленими коридорами, що складають 70% природної площі міста.

У плані розвитку кожної області спостерігається дуже різний розвиток, який залежить від багатьох факторів. Відтоді ринок Ханоя зазнав значних змін як у продуктах, так і в розмірі ринку.

Зокрема, помітним є сильний розвиток двох полюсів Заходу та Сходу столиці з добре спланованими мегаполісами, синхронними системами обслуговування та інфраструктури.

Різниця між Сходом і Заходом

Щойно Ханой розширився, у західних районах відбулися ранніші рухи, тому існуюча міська картина була чіткою.

Крім того, багато міністерств, галузей та підприємств також переїхали на Захід, створивши місце збору для тисяч великих і малих вітчизняних та іноземних підприємств. Звідти сформувалася хвиля міграції в цей регіон для осілого проживання.

У цьому районі розвиток То Хюу - Ле Ван Луонг, кільцевої дороги 2, кільцевої дороги 3 та запланованої кільцевої дороги 3, 5 та кільцевої дороги 4, або проспекту Тханг Лонг, разом з проектами міської залізниці № 2А та № 3 створили імпульс для розвитку проектів нерухомості.

Пані До Тху Ханг, старший директор відділу досліджень та консалтингу Savills Hanoi, зазначила: «Західний регіон, якщо враховувати лише райони Бак Ту Лієм, Нам Ту Лієм та Кау Зіай, завжди лідирував на ринку з точки зору частки ринку поставок, займаючи близько 30% з 2011 року по теперішній час».

Це також район з найбільшою пропозицією офісної нерухомості в столиці, з часткою ринку 50%, що еквівалентно 873 700 квадратним метрам.

У міру розширення Ханоя, західні райони почали переміщуватися. (Фото: RT)

Згідно з оцінкою пані Ханг, ця область, як і раніше, буде пріоритетом розвитку Ханоя в найближчому майбутньому, з більшою увагою до якості, значного покращення транспортної інфраструктури та ландшафту для зменшення навантаження на населення та великого обсягу транспортного руху.

Тим часом, синхронна інфраструктура одночасно відкриває більше напрямків розвитку на схід від міста.

Згідно з Планом розвитку столичного транспорту до 2030 року з перспективою до 2050 року, у Ханої буде побудовано ще 10 великих мостів через Червону річку за допомогою кількох проектів, таких як міст Вінх Туй 2, міст Чан Хунг Дао, міст Ту Ліен, міст Нью-Тханг Лонг, міст Тхуонг Кат, міст Хонг Ха 9.

Крім того, завершення інфраструктурних проектів, таких як розширення кільцевої дороги 2 та планування кільцевої дороги 4, скоротить час подорожі з Ханоя до інших населених пунктів, підвищуючи привабливість Сходу для потреб сусідніх населених пунктів.

Крім того, у 2021 році було розпочато Планування історичної внутрішньої частини міста з метою визначення необхідності скорочення населення приблизно на 215 000 осіб у період 2020-2030 років.

Загалом, 6 історичних планів міського зонування внутрішніх районів міста мають масштаб дослідження понад 2700 гектарів, а головною вимогою є контроль населення, скорочення його з 1,2 мільйона осіб (у 2009 році) до приблизно 672 000 осіб; водночас покращення систем соціальної та технічної інфраструктури.

За оцінкою пані Хан, житлові проекти виграють від міграції з історичного центру міста. Зокрема, деякі колишні мешканці старого кварталу переїхали до сусідніх та відомих районів Східного регіону завдяки гарній інфраструктурі та зручному транспорту.

У Східному регіоні (включаючи райони Лонг Б'єн та Гіа Лам), де є великі земельні фонди, також активно розвивається інфраструктура, а також присутні великі інвестори.

Частка пропозиції квартир на Сході відносно загальної ринкової пропозиції зросла з дуже низького рівня у 2011 році до 12% у першій половині 2023 року.

Це також район з найсильнішим зростанням пропозиції малоповерхового будівництва за останні роки, збільшившись з 8% частки ринку пропозиції Ханоя у 2014 році до 15% у першій половині 2023 року.

Первинні ціни на житлові товари також відрізняються між двома регіонами. За даними Savills, на Заході середня первинна ціна квартир у першій половині 2023 року досягла 58 мільйонів донгів/м2.

Тим часом, середня ціна квартир у першій половині дня на сході становить близько 48 мільйонів донгів/м2.

Для малоповерхової продукції первинна ціна за перші 6 місяців 2023 року на Заході становила 157-225 мільйонів донгів/м2 землі, а на Сході – 158-168 мільйонів донгів/м2 землі.

За словами пані До Тху Ханг, різниця в цінах між двома регіонами пояснюється тим, що Східний регіон сформувався та розвинувся пізніше, але досить швидко, тому досі існує така цінова різниця із Західним регіоном.

Коментуючи перспективи, пані Ханг зазначила, що найближчим часом нова пропозиція у Західному та Східному регіонах становитиме 40% ринку квартир, тоді як частка малоповерхових категорій буде невеликою через обмежений земельний фонд порівняно з іншими регіонами.

Крім того, продукти нерухомості в цих районах зокрема та в Ханої загалом будуть дедалі більше вдосконалюватися. У проектах житлового будівництва основна увага буде приділена внутрішньому облаштуванню.

Джерело: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html