«Посилення» кредитування нерухомості: уникайте ототожнення покупців житла зі «спекулянтами та серферами»

TPO – Наразі більшість інвесторів співпрацюють з банками для запровадження кредитних пакетів для покупців житла. Це важлива політика, яка стимулює ринок і допомагає людям легко отримати доступ до житла, безпосередньо впливаючи на ліквідність та поглинання продуктів. Посилення кредитування потребує розрізнення спекуляцій та законного накопичення, щоб уникнути негативного впливу на ринок.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Уникайте заплутаних цілей

Нещодавно Міністерство будівництва запропонувало обмеження на кредитування комерційного житла: не більше 50% від вартості договору для кредиту на купівлю другого житла та не більше 30% для третього житла або більше. Очікується, що ця політика обмежить спекуляції та сприятиме здоровішій роботі ринку.

За даними В'єтнамського інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості (VARS IRE), ця пропозиція має уникати ототожнення групи «спекулянтів та серферів» з тими, хто купує друге чи третє житло з метою законних цілей, таких як експлуатація бізнесу або накопичення активів для дітей. За даними цього інституту, група інвесторів, які купують для здачі в оренду або довгострокового накопичення, має позитивний вплив, допомагаючи збільшити ліквідність та сприяти більш динамічному ринку.

«Якщо політика обмеження кредитування застосовується однаково, без розрізнення суб’єктів, це, ймовірно, знищить всю позитивну динаміку ринку», – прокоментував VARS IRE.

Посилення кредитної політики не повинно застосовуватися повсюдно.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), зазначив, що в'єтнамці мають звичку накопичувати нерухомість для інвестицій або купівлі для своїх дітей та онуків. «Це законна потреба, і її слід заохочувати. Людина, яка купує будинок для здачі в оренду або відкриває магазин, також сприяє задоволенню попиту на житло на ринку. Якщо реальний попит прирівнювати до спекуляцій, попит зменшиться, і бізнес зіткнеться з труднощами», – сказав пан Дінь.

За словами пана Діня, посилення кредитування або запровадження податків не повинно застосовуватися повсюдно, а має бути спрямоване на спекулянтів за допомогою технічних заходів. В іншому випадку ринок стане незбалансованим, що зменшить ліквідність і вплине на конкурентоспроможність бізнесу.

VARS IRE вважає, що довгостроковим рішенням для зниження цін на житло є розвиток доступного комерційного житла. Згідно зі звітом за другий квартал цього року, елітні квартири становлять понад 60% від загальної пропозиції, тоді як доступні квартири майже відсутні, з'являючись лише в деяких проектах соціального житла.

У великих містах, таких як Ханой та Хошимін, сегмент доступного житла «зник» на багато років, що призводить до дисбалансу між попитом і пропозицією, що призводить до зростання цін. VARS IRE зазначає, що «коли попит перевищує пропозицію, зростання цін неминуче», тому збільшення нової пропозиції є фундаментальним рішенням замість посилення кредитування по всіх напрямках.

VARS IRE рекомендує регуляторним органам розробляти гнучку та здійсненну політику, уникаючи механічного застосування правил програми соціального житла, яка досі має багато проблем. Регуляторні рішення повинні досягати двох цілей: контролювати спекуляції без зменшення легального попиту та стабілізувати ринок у довгостроковій перспективі.

Слід відігравати правильну роль на ринку

Професор Данг Хунг Во – колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища – заявив, що зараз найважливіше – відновити належну роль ринку в розподілі ресурсів та потоках капіталу.

За словами пана Во, ринкова економіка – це модель, яка найбільше поважає механізм капіталізації, тобто дозволяє капіталу гнучко функціонувати, знаходячи місце, яке приносить найвищу ефективність. «Не встановлюйте правила, які перешкоджають процесу капіталізації. Заборона капіталізації – це заборона ринку, це антиринкова діяльність», – наголосив пан Во.

Пан Во зазначив, що багато чинних нормативних актів все ще мають тенденцію до механізму субсидування, спотворюючи ринкові правила та перешкоджаючи розвитку.

«Ми використовуємо субсидійний менталітет для управління ринком, що абсолютно шкідливо для економічного зростання. В'єтнам часто просить країни визнати його ринковою економікою, але досі більшість країн G7 не визнали цього, бо бачать, що ми діємо зі старим менталітетом, приймаючи рішення, які суперечать ринковим принципам», – проаналізував пан Во.

Щодо цін на житло, за словами пана Во, корінь проблеми полягає не в посиленні чи послабленні кредитування, а в політиці пропозиції. «Історія цін на житло – це історія пропозиції. Якщо пропозиція в усіх сегментах, особливо житла для людей з низьким рівнем доходу та середнього класу, не збільшиться, то ціни на житло продовжуватимуть зростати. Це політична відповідальність держави», – сказав пан Во.

Однак, пан Во також наголосив, що в ринковій економіці саме підприємства вирішують напрямок інвестицій, а не держава. «Який би сегмент не був прибутковим, підприємства інвестуватимуть у нього, це закон природи. Держава не може і не повинна втручатися, обмежуючи кредитування або забороняючи підприємствам інвестувати в ту чи іншу сферу. Це суперечить ринковому механізму», – стверджував професор Во.

За словами пана Во, роль держави полягає не в тому, щоб приймати рішення від імені бізнесу, а у створенні прозорої та рівноправної системи, щоб усі сектори економіки могли функціонувати відповідно до притаманних йому законів ринку.

«Після того, як ми обрали ринкову економічну модель, ми повинні справді довіряти ринковому механізму та поважати його, а не адміністративне втручання з субсидійним мисленням», – додав пан Во.