Незважаючи на бурхливе зростання ринку нерухомості, підприємства все ще мають на складі 291 трильйон донгів.

Залишається непроданою житлова нерухомість на суму майже 11,5 мільярда доларів.

Статистика фінансових звітів 10 компаній з житлової нерухомості, що котируються на біржі, за третій квартал 2024 року показує, що загальна чиста вартість запасів станом на 30 вересня досягла 291 439 млрд донгів (приблизно 11,5 млрд доларів США), що на 7,9% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Навіть порівняно з 30 вересня 2021 року зростання запасів для цієї групи досягло 45,6%.

Серед цих 10 компаній найбільші запаси має акціонерне товариство Novaland Investment Group ( Novaland - код акції: NVL), приблизно 145 006 млрд донгів, що на 5,4% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Ці запаси становлять 49,7% від загальної вартості запасів усієї групи компаній, що незначно менше порівняно з майже 51% на той самий час у 2023 році.

Згідно з примітками до фінансової звітності, найбільшим активом Novaland є нерухомість на продаж, що знаходиться в процесі будівництва (в основному, включаючи плату за користування землею, плату за консультації з проектування, витрати на будівництво та інші витрати). Ця стаття становила приблизно 136 812 млрд донгів, що становить 94,1%. Водночас у 2023 році вартість нерухомості на продаж становила 126 796 млрд донгів, що становить 92,3% від загальної вартості активів.

Novaland заявила, що станом на 30 вересня група використовувала товарно-матеріальні запаси на суму 57,972 млрд донгів як забезпечення своїх кредитів.

Друге місце за обсягом запасів посідає акціонерне товариство Vinhomes (код акції: VHM) з обсягом 57 981 млрд донгів, що на 5,2% більше, ніж на кінець третього кварталу минулого року. Порівняно з кінцем третього кварталу 2021 року, запаси компанії збільшилися на цілих 81,4%.

Подібно до Novaland, інвентар Vinhomes складається переважно з нерухомості, що знаходиться на стадії будівництва, на продаж, вартістю 50,009 млрд донгів, що в основному включає плату за користування землею, витрати на розчищення земельних ділянок, витрати на будівництво та витрати на розробку проектів Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City та кількох інших проектів.

Ще однією компанією зі значним збільшенням запасів є Van Phu - Invest Joint Stock Company (код акції: VPI). На кінець третього кварталу чисті запаси компанії становили 3,348 млрд донгів, що на 64% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Більша частина цих запасів складається з незавершених проектів нерухомості, таких як The Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen та Song Khe - Noi Hoang.

Інвестиційна корпорація Nam Long (код акцій: NLG) також зафіксувала збільшення запасів на 20,9% порівняно з кінцем третього кварталу 2023 року. Запаси зосереджені в незавершених проектах, таких як проект Izumi (9 037 млрд донгів), Waterpoint Phase 1 (3 556 млрд донгів), Waterpoint Phase 2 (1 528 млрд донгів), Akari (1 045 млрд донгів) та кілька інших проектів.

Чому запаси нерухомості все ще такі високі?

Насправді, не всі до кінця розуміють значення запасів у сфері нерухомості. За словами пана Нгуєн Хуу Тханя, заступника генерального директора та стратегічного консультанта компанії Weland, нерухомість – це унікальний бізнес-сектор, відмінний від виробництва.

Для виробничих підприємств збільшення запасів можна інтерпретувати як нездатність компанії продати свої товари. Але в секторі нерухомості більші запаси фактично свідчать про те, що компанія володіє більшим земельним банком.

Проєкт кондомініуму в Ханої (Фото: Тран Кханг).

Навіть високий рівень запасів може бути гарною ознакою, яка свідчить про те, що бізнес має продукти, легкодоступні для доставки клієнтам. І навпаки, брак запасів свідчить про брак нових земель або нових продуктів для пропозиції. Це сигналізує про потенційні порушення майбутнього грошового потоку та продажів бізнесу.

По суті, коливання запасів можуть бути як у бік збільшення, так і зменшення. Коли запаси зменшуються, бізнес враховує це як дохід. Однак, якщо бізнес все ще розробляє проект і ще не передав продукт, запаси нерухомості все одно зростатимуть.

Наприклад, нещодавно проєкт Vinhomes в районі Донг Ань продемонстрував швидкі продажі, але компанія враховувала лише клієнтів передплаченого зв'язку, а запаси продовжували зростати. Запаси зменшилися лише тоді, коли компанія передала будинки клієнтам. У цьому випадку запаси були продані, але ще не враховані як дохід.

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), ринок нерухомості В'єтнаму зокрема у третьому кварталі та за останні дев'ять місяців загалом продемонстрував позитивне відновлення після складного періоду завдяки стабільності економіки та сприятливій політиці уряду.

Таким чином, простий погляд на показники запасів у фінансовій звітності компанії з нерухомості не може повністю відображати ринкові тенденції. Щоб оцінити результати діяльності компанії з нерухомості, інвесторам необхідно оцінити багато інших показників, таких як зростання авансових платежів від клієнтів протягом періоду та визнання доходів у фінансовій звітності.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm