Запропонування додаткових механізмів визначення цін на землю та управління додатковими доходами у проекті

В'єтнамська асоціація нерухомості (VNREA) щойно опублікувала документ, у якому містяться коментарі щодо низки положень проекту Резолюції Національних зборів, що регулює низку механізмів та політик для усунення труднощів та перешкод в організації виконання Закону про землю.

Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

Відповідно, VNREA прокоментувала 5 пунктів, у яких запропонувала внести зміни до 3 пунктів, які вже передбачені в проекті, та додати 2 пункти, які ще не передбачені в проекті Резолюції.

З двома додатковими запропонованими пунктами, VNREA посилалася на те, що стаття 5 проекту постанови передбачає застосування прейскуранта цін на землю для визначення плати за користування землею та орендної плати за землю для всіх проектів, коли земля виділяється, передається в оренду або змінюється цільове призначення землі у всіх випадках.

Однак, згідно з аналізом VNREA, насправді існують інвестиційні проекти в новостворених районах або проекти з великим масштабом землекористування, але без прейскуранта на землю, або якщо прейскурант на землю існує, застосування прейскуранта на землю буде недоцільним. У цьому випадку необхідно визначити конкретні ціни на землю відповідно до методів визначення ціни на землю, передбачених чинним Земельним законом, для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю.

VNREA пропонує доповнити положення щодо випадків застосування специфічних цін на землю для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів, коли держава виділяє землю, здає землю в оренду або змінює цільове призначення землі, включаючи: проекти з великим масштабом землекористування 100 гектарів і більше та інвестиційні проекти на новостворених територіях без прейскурантів на землю.

Крім того, VNREA запропонувала додати положення щодо розрахунку додаткових зборів за період невизначеної ціни на землю. Оскільки, на основі пункту d, пункту 2, статті 257 Закону про землю 2024 року, Постанова 103/2024/ND-CP передбачає стягнення додаткових зборів у випадках, коли люди мають рішення про виділення/оренду землі до 1 серпня 2024 року, але ціна на землю не визначена, вони повинні будуть сплатити додатковий збір, розрахований у розмірі 5,4%/рік (очікується, що буде скориговано до 3,6%/рік) від плати за користування землею/оренди за землю, що підлягає сплаті за період невизначеної ціни на землю.

Причина полягає в тому, що коли плата за користування землею/оренда за землю не сплачується, інвестор отримує вигоду від несплаченої суми. Така точка зору є неправильною та недоречною, – наголосила VNREA. Наразі обов’язок визначення цін на землю є відповідальністю державного органу, який не залежить від землекористувача.

Вимога про відповідальність землекористувачів у цьому випадку є безпідставною. За даними VNREA, коли землекористувачі не сплатили плату за користування землею та орендну плату за землю, вони не змогли реалізувати свої права як землекористувачі: право купівлі, продажу/передачі/іпотеки…, оскільки згідно з нормативними актами, ці права можуть бути реалізовані лише після виконання фінансових зобов’язань щодо землі.

Таким чином, VNREA рекомендує додати положення щодо обробки додаткових зборів на основі визначення низки конкретних випадків. У випадках, коли до дати набрання чинності цим Законом було прийнято рішення про виділення земельної ділянки, оренду землі, дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки, дозвіл на зміну річної оренди землі на одноразову оренду землі на весь термін оренди, продовження терміну користування землею, коригування терміну користування землею, коригування детального планування відповідно до положень закону про землю та інших відповідних положень закону, але ціну на землю не було визначено, визначення орендної плати за землю та зборів за користування землею здійснюється відповідно до положень пунктів a, b, c пункту 2 статті 257 Закону про землю 2024 року.

Водночас, землекористувачі повинні сплачувати додаткові збори за період, ще не розрахований для плати за користування землею та орендної плати за землю, як це передбачено пунктами a, b, c пункту 2 статті 257 Закону про землю, якщо землекористувачі ввели земельну ділянку, на яку надано право землекористування, в експлуатацію, господарську діяльність та використання.

Землекористувачі не зобов'язані сплачувати додаткові збори за період часу, за який ще не розраховано плату за користування землею та орендну плату за землю, як це передбачено пунктами a, b, c пункту 2 статті 257 Закону про землю, якщо землекористувачі ще не ввели земельну ділянку, надану на право користування землею, в експлуатацію, господарську діяльність або використання. У разі, якщо землекористувачі сплатили додаткові збори за період часу, за який ще не розраховано плату за користування землею та орендну плату за землю, їм буде повернуто сплачені додаткові збори або вони будуть утримані з інших фінансових зобов'язань перед державою...

Щодо 3 запропонованих змін, VNREA посилалася на таке: пункт 7 статті 3 про повернення земель, компенсацію, підтримку та переселення передбачає: «Відрахування коштів на компенсацію, підтримку та переселення, які інвестор авансував із плати за користування землею та орендної плати за землю, здійснюється відповідно до положень пункту 2 статті 94 Закону про землю та розраховується для всього проекту».

Однак, за даними VNREA, Закон про землю наразі передбачає, що у випадку, якщо інвестор авансом вносить компенсацію, підтримку та кошти на переселення, вони будуть вирахувані з плати за користування землею та орендної плати за землю проекту. Якщо після вирахування плати за користування землею та орендної плати за землю проектів все ще залишаться кошти, вони будуть враховані до загального інвестиційного капіталу проекту.

Таким чином, цей регламент насправді не гарантував прав і не зацікавив інвесторів до участі у передоплаті компенсації, підтримки та переселенні; особливо у випадку проектів, які звільнені від плати за користування землею та орендної плати за землю або мають знижку на них – проаналізувала VNREA.

Таким чином, VNREA пропонує дозволити інвесторам продовжувати відраховувати авансові платежі на компенсацію, підтримку та переселення з інших фінансових зобов'язань, які інвестори повинні сплатити.

Водночас, у пункті d частини 1 статті 5, основою для розрахунку плати за користування землею є: витрати на будівництво інфраструктури на земельній ділянці, яку інвестор передає державі; витрати на будівництво інфраструктури, зазначені в цьому пункті, визначаються відповідно до положень закону про будівництво.

Згідно з VNREA, Проект передбачає розрахунок вартості будівництва інфраструктури лише для земельної ділянки, яку інвестор передає державі, що є недоречним. Оскільки прейскурант землі є загальним нормативним актом, а ціна на землю в прейскуранті часто будується на основі існуючих земельних ділянок. Інвестиційні проекти розвитку інфраструктури, але без площі, переданої державі (наприклад, інвестиційні проекти розвитку інфраструктури промислових парків), не будуть відраховуватися для витрат на інфраструктуру.

Або інвестиційні проекти залежно від геологічних умов та масштабу матимуть різні витрати на інвестування в інфраструктуру, особливо інвестиційні проекти на нових територіях, рекультивованих територіях... мають дуже великі інвестиційні витрати на вирівнювання та будівництво інфраструктури. Тому, якщо розраховувати витрати на інфраструктуру лише для земельної ділянки, яку інвестори передають державі, це не забезпечить справедливості.

Виходячи з цього, VNREA пропонує, що під час визначення цін на землю необхідно розраховувати витрати на інфраструктуру всього проекту, а не лише земельну ділянку, яку інвестор передає державі. Водночас необхідно доповнити положення щодо ведення витрат на рекультивацію земель для проектів рекультивації земель під час визначення цін на землю (згідно з чинними положеннями, витрати на рекультивацію земель включаються до витрат на розробку проекту під час визначення цін на землю за методом надлишку).

Ще один пункт, щодо якого прокоментувало VNREA, полягає в тому, що в пункті b, пункті 13, статті 3, перехідні положення щодо повернення земель, компенсації, підтримки та переселення чітко зазначають: «У разі, якщо до дати набрання чинності цією Постановою не буде прийнято рішення про затвердження плану компенсації, підтримки та переселення, повернення земель, компенсація, підтримка та переселення здійснюються відповідно до положень Закону про землю та положень цієї статті».

Згідно з VNREA, використання фрази «у випадку, якщо до дати набрання чинності цією Постановою не буде прийнято рішення» неточно визначає час події. Будуть випадки, коли до дати набрання чинності Постанови не буде прийнято рішення про затвердження плану компенсації, але на момент набрання чинності Постанови рішення про затвердження плану компенсації вже буде прийнято. Тому VNREA пропонує змінити її на «У випадку, якщо до дати набрання чинності цією Постановою не буде прийнято рішення...».

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm