Бізнес стикається з труднощами, коли йому доводиться платити сотні мільярдів донгів за зміну цільового призначення землі.

Доводиться переносити фабрику в передмістя для будівництва на власній землі, а потім здавати її в оренду з щорічними платежами. Після закінчення терміну оренди бізнес стикається з труднощами, оскільки йому доводиться платити «величезну» суму грошей за зміну цільового призначення.

Щоб мати землю для будівництва заводів, багатьом підприємствам довелося передати свою землю державі, а потім здавати її в оренду з щорічними платежами - Фото: NH

У 2000-х роках, на прохання держави, виробничі потужності Хошиміна перемістилися до передмість, щоб уникнути забруднення навколишнього середовища та поступитися землею в центрі для міського розвитку та розвитку сфери послуг. Багато людей перенесли свої фабрики на власні землі в передмістях.

Але оскільки немає плану зонування 1/2000, і він не підходить для будівництва заводів, людям доводиться передавати свою землю державі, а потім орендувати цю землю, сплачуючи щорічні внески за короткостроковими контрактами на 5-10 років.

Однак, коли термін дії договору оренди закінчується або підприємство захоче розірвати договір оренди землі та переоформити стару рожеву книжку, воно зіткнеться з труднощами.

У типовому випадку пан Куонг придбав 2 сільськогосподарські ділянки площею 5 930 м² у районі Бінь Чань (старий) для перенесення фабрики. У 2006 році він передав вищезгадану землю компанії, якою він володів, з проханням змінити цільове призначення на землю для виробництва та бізнесу.

Однак, оскільки земля належить до існуючого плану реконструкції житлових будинків, детального плану будівництва в масштабі 1/2000 немає, тому влада вирішила передати землю в оренду цьому підприємству на короткий термін у 10 років (2010-2020). Орендована площа становить 5150 м² для будівництва фабрики, решта 780 м² належать до захисного коридору каналу, тому вона залишається сільськогосподарськими угіддями.

У 2017 році, через близьке закінчення терміну оренди, компанія хотіла продовжити його, але земля на той час перебувала в зоні міського житлового планування і не могла бути продовжена, тому компанія виконала процедури повернення землі особисто пану Куонгу.

Протягом цього часу він також подав багато заявок на продовження оренди землі, зміну цільового призначення землі або перевидання рожевих книжок відповідно до поточного або початкового статусу для подальшого використання після закінчення терміну оренди.

Однак, до 2024 року йому дозволили перетворити лише 4800 м² на житлову землю, але він мав сплатити 100% плати за користування землею та не міг відраховувати ціну сільськогосподарських угідь. Решту 350 м² виробничих та комерційних земель не дозволили перетворити на житлову землю, але йому не видали рожеву книжку, і він був змушений поновлювати оренду землі та сплачувати річну орендну плату.

Аналогічно, пані Фуонг також успадкувала землю та передала її Хошиміну для подальшої оренди у вигляді щорічних платежів з метою будівництва заводу.

У 2018 році компанія передала пані Фуонг активи на землі та передала їй землю для подальшого користування, але згідно з правилами, пані Фуонг може продовжувати орендувати землю лише протягом решти терміну, до 2020 року.

Протягом багатьох років пані Фуонг просила перевидання старої червоної книги, але досі немає правового регулювання для її перевидання, що ставить її у скрутне становище.

«Я не можу змінити цільове призначення землі, бо не можу дозволити собі сплачувати високий збір за перетворення, але коли бізнес має труднощі, я хочу розірвати договір оренди, щоб зменшити витрати на оренду землі та знову отримати ті самі права користування землею, але не можу. Якщо мене змусять підтримувати продовження оренди землі, я не знаю, як довго це триватиме», – сказала пані Фуонг.

Необхідність подолання недоліків правового регулювання

За словами експертів, Указ 103 не чітко розмежовує приватні землі з щорічною орендною платою та державні землі, що передаються в оренду державою. Через відсутність цього розмежування, під час перетворення на землі житлової забудови за обидва типи земель необхідно сплачувати 100% плати за користування землею житлової забудови відповідно до ціни землі на момент перетворення (вартість землі дорівнює 0).

В результаті, землекористувачі змушені сплачувати набагато вищі збори за користування землею, ніж інші сільськогосподарські ділянки, оскільки фактична вартість землі, яку землекористувачі витратили на її купівлю, не розраховується.

Наразі закон не має механізму, який би дозволив людям отримати повторну видачу рожевих книжок у поточному стані або як до оренди землі після розірвання договорів оренди землі. Закон також не містить положень щодо повернення землі в цьому випадку, що спричиняє багато проблем із видачею рожевих книжок після закінчення договору оренди землі для людей та підприємств.

Адвокат Тран Мінь Куонг (Асоціація адвокатів міста Хошимін) заявив про необхідність внесення змін та доповнень до Указу 103 про плату за переведення земель у користування для земель, орендованих з річними орендними платежами, що надходять від домогосподарств та фізичних осіб, успадкованих або створених самостійно, а не державних земель, орендованих державою. При переведенні в житлову землю плата за користування землею розраховується так само, як і для несільськогосподарських виробничих та бізнес-земель або сільськогосподарських угідь на момент переведення, без застосування ставки 100% від ціни житлової землі.

Крім того, у цих випадках є право достроково розірвати договір оренди, якщо в ньому більше немає потреби, та отримати повторну рожеву книгу відповідно до поточного стану або типу землі до передачі в оренду.

НГОК ХІЕН

Джерело: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm