Як Закон про житло 2023 року змінює управління та експлуатацію багатоквартирних будинків?

Під час застосування нового Закону було відзначено багато позитивних моментів.

Відповідно, Закон про житло 2023 року передбачив багато нових пунктів щодо житлового будівництва, реконструкції, будівництва старих квартир, соціального житла, а також управління та використання багатоквартирних будинків. Оцінюючи вплив на ринок, управління проектами та їх експлуатацію, пан Тран Нгок Зуй, заступник директора департаменту управління нерухомістю Savills Hanoi , зазначив, що Закон про житло 2023 року допоможе всьому стати більш систематичним, позитивно сприяючи процесу відновлення ринку.

Крім того, Закон про житло 2023 року також допомагає подолати обмеження старого закону, уточнюючи предмет та тривалість проектів, якість будівництва, права власності на житло тощо. Особливо у сфері управління та експлуатації житлових проектів він допомагає вирішувати поширені суперечки між замовниками та управлінськими одиницями, а також чіткіше визначає права та обов'язки пов'язаних сторін.

Однак, вплив цього Закону буде довгостроковим. Фактично, коли його було застосовано на 5 місяців раніше, ніж початковий план, все ще не було багато конкретних правил та інструкцій щодо впровадження. Наприклад, лише Указ 95/2024/ND-CP, що керує новим Законом про житло, був оголошений 24 липня 2024 року, а Циркуляр 05/2024/TT-BXD був виданий 31 липня 2024 року.

Закон про житло 2023 року забезпечує прозорість управління та експлуатації квартир, а також права мешканців. — Пан Тран Нгок Зуй - заступник директора департаменту управління нерухомістю Savills Hanoi

Щодо змін між Законом про житло 2023 року та Законом про житло 2014 року, експерти Savills зазначили, що новий закон зосереджений на якості будівництва та послуг під час експлуатації. Щодо якості будівництва, то замість того, щоб залишати термін використання фіксованим на рівні 50 років, як раніше, новий закон передбачає, що термін використання проекту буде коригуватися на основі фактичної якості будівництва, щоб своєчасно підтримувати та ремонтувати деградовані проекти.

Щодо якості послуг, новий Закон вносить зміни в операційне управління, такі як деталізація доходів/витрат та встановлення конкретних вимог до потужності управлінського підрозділу. Крім того, фонд пожежного страхування та винагорода Правління будуть відокремлені від плати за послуги та стануть окремими витратами. Оперативному управлінському підрозділу необхідно співпрацювати з Правліннями/Інвесторами, щоб швидко опублікувати нові таблиці розрахунку вартості послуг відповідно до положень Закону.

Закон про житло 2023 року також передбачає, що всі доходи від експлуатації місць загального користування, такі як прибуток від реклами у вестибюлях, ліфтах або на парковках для мотоциклів, у місцях загального користування..., мають бути перераховані до фонду технічного обслуговування.

«Раніше ці доходи додавались до фонду управління для компенсації операційних витрат. Ця зміна вплине на доходи фонду управління, вимагаючи від операційних підрозділів перегляду своїх бюджетів та операційних планів, щоб адаптуватися до нових правил, забезпечуючи стабільну роботу та не впливаючи на мешканців», – сказав пан Тран Нгок Зуй.

Крім того, термін дії договору про надання послуг також визначено максимум на 3 роки відповідно до терміну повноважень Ради директорів. Операційні управлінські підрозділи повинні забезпечувати та підтримувати якість і потужність протягом усього періоду діяльності. Це спонукає управлінські підрозділи більше зосереджуватися на ефективності роботи не лише для задоволення нагальних потреб, але й для забезпечення конкурентоспроможності для поновлення договору після його закінчення.

Забезпечення прозорості в операційному управлінні

Говорячи про вплив на мешканців, заступник директора департаменту управління нерухомістю Savills Hanoi також зазначив, що Закон про житло 2023 року вніс важливі корективи порівняно з нормативними актами 2014 року, зміцнивши правову базу, забезпечивши прозорість в управлінні та діяльності, а також захистивши права мешканців.

Зокрема, новий Закон додав норми щодо визначення спільної та роздільної власності у випадках, коли договір не вказує на це, що допомагає захистити права покупців житла. Закон додає способи визначення спільної власності на обладнання та компоненти, прибудовані до балконів та лоджій.

Чітке розмежування між страхуванням від пожежі та винагородою правління з урахуванням одиничної ціни плати за послуги допомагає мешканцям краще зрозуміти мету використання цих зборів. Крім того, новий Закон передбачає, що доходи від експлуатації послуг для спільного майна повинні перераховуватися до фонду технічного обслуговування, а не доповнювати фонд управління експлуатацією, що сприяє створенню сприятливого механізму для утримання об'єктів спільного користування та покращенню якості інфраструктури.

Крім того, нове положення про оголошення Плану навчання професійним знанням та навичкам з управління та експлуатації багатоквартирних будинків для Правління на Конференції з питань багатоквартирного будинку також вимагає, щоб члени Правління пройшли навчання та сертифікацію (не більше 3 місяців з дати рішення про визнання), що гарантує, що члени Правління мають міцне володіння професійними знаннями та навичками, пов'язаними з управлінням та експлуатацією багатоквартирних будинків.

Закон про житло, керований Постановою 95/2024/ND-CP, також вимагає від інвесторів публічно розкривати покупцям та орендарям юридичні документи проекту, включаючи протоколи приймання виконаних робіт, документи, що затверджують результати приймання пожежної безпеки та гасіння пожеж, повідомлення про затвердження від спеціалізованих будівельних організацій, креслення паркувальних місць тощо. Це положення може вплинути на хід експлуатації проекту інвесторами та пропозицію квартир на ринку, але забезпечить прозорість, безпеку експлуатації та мінімізує ризики для покупців житла.

Крім того, класифікація багатоквартирних будинків суворо регламентована та має більш конкретні критерії, що допомагає покупцям правильно оцінити якість проекту, запобігаючи ситуації самостійної класифікації, яка може призвести до необґрунтованого підвищення цін на квартири.

«Замість регулювання класів A, B, C, проекти будуть класифіковані як 1, 2, 3. Класифікація буде базуватися на 8 обов'язкових критеріях, включаючи: розташування, розташування багатоквартирного будинку; зручності в багатоквартирному будинку; паркомісце; коридор, вестибюль; ліфт; електропостачання; квартира; мінімальний критерій – відповідність будівельним нормам. Поряд з цим, є 5 додаткових критеріїв, включаючи: послуги з управління експлуатацією; навколишнє середовище; безпека, захист, пожежна безпека; зелені будівлі, ефективне використання енергії; цифровізація та розумні будинки», – проаналізували експерти Savills.

Джерело: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html