Причина, чому квартири стають дедалі дорожчими; Інвестори соціального житла рідко отримують прибуток у 10%

До 2025 року ціни на доступні квартири зростуть більше, ніж на елітні; Ханой ось-ось виставить на продаж майже 14 000 будинків, більшість з яких є дорогими; Ханой просить поліцію розібратися з ситуацією з «хабарями» під час купівлі соціального житла.

Причина, чому квартири стають дедалі дорожчими; Інвестори соціального житла рідко отримують прибуток у 10%

До 2025 року ціни на доступні квартири зростуть більше, ніж на елітні; Ханой ось-ось виставить на продаж майже 14 000 будинків, більшість з яких є дорогими; Ханой просить поліцію розібратися з ситуацією з «хабарями» під час купівлі соціального житла.

Ось найцікавіші події тижня на ринку нерухомості.

Кожен квадратний метр квартири несе десятки видів витрат.

Репортери інвестиційної електронної газети Baodautu.vn провели дослідження ринку та зв'язалися з багатьма підприємствами, і всі вони заявили, що підвищення цін не було «нав'язане» інвестором, а базується на інвестиційних витратах. Зокрема, для проектів квартир, щоб скласти ціну за квадратний метр, що продається клієнтам, буде не менше 10 видів витрат.

Зростання вартості землі та будівництва, у поєднанні з тривалим очікуванням дозволів, призвело до різкого зростання цін на квартири.

Перше – це гроші на купівлю землі. Щоб мати змогу реалізувати проект у сфері нерухомості, інвестор повинен мати земельний фонд, а ціна на землю наразі досить висока. Наприклад, у Біньзионг , районі, що межує з Хошиміном, земельний фонд площею понад 5000 м2, який можна використовувати для проекту у сфері нерухомості, коштуватиме від 200 до 300 мільярдів донгів. Для купівлі цієї землі підприємство використовує лише 30% власного капіталу, решту позичає в банку, процентна ставка зазвичай становить 10% на рік.

По-друге, якщо є земельний фонд, але якщо земля не була розчищена, доведеться здійснити компенсацію за розчищення ділянки, ці витрати зазвичай становлять 30% від інвестиційних витрат.

По-третє, після отримання земельного фонду підприємство проводитиме юридичні процедури для проекту, вартість юридичних процедур для проекту становить від 10% до 15% від загального інвестиційного капіталу проекту.

Четвертий – це податок на користування землею. Цей збір застосовується відповідно до прейскуранта цін на землю, виданого провінцією або містом на основі чинного прейскуранта цін на землю.

По-п'яте, це вартість будівництва проекту. Наразі ціна на цемент, цеглу, сталь, сантехнічне обладнання та інтер'єр зростає. Для елітних проектів вона становитиме 20-30 мільйонів донгів/м2, для середньоринкових проектів – 15-20 мільйонів донгів/м2. Зазвичай, інвестор позичає кошти на будівництво проекту у банку для здійснення початкових інвестицій. Якщо проект має 20 поверхів, понад 700 виробів та 1 підвал, вартість будівництва становитиме близько 1000 мільярдів донгів, звичайна процентна ставка за кредитом – 10%, а термін будівництва – 28 місяців. Таким чином, відсотки за кредитом на будівництво становитимуть майже 300 мільярдів донгів, ці відсотки будуть включені у вартість будинку під час продажу покупцям.

Шосте – це витрати на маркетинг та збут. Ці витрати становлять близько 10% інвестиційного капіталу проекту та також додаються до ціни продажу для клієнтів.

Сьоме – це комісійні витрати для брокерів. У поточному сегменті квартир комісійні для брокерів становлять 6-7% від вартості проданого товару. Ці витрати також додаються до ціни продажу будинку.

Восьма – це собівартість реалізованої продукції, знижки, такі як надання клієнтам золота, автомобілів тощо. Ця вартість становить близько 1% від вартості продукту.

Дев'ятий – це витрати на податок на прибуток підприємств, які становлять 20%.

Десятий показник – це собівартість прибутку підприємства за кожним проектом. Прибуток буде розрахований підприємством за найнижчою ціною, близько 20%.

Нарешті, є витрати на управління проектами та зарплати корпоративного персоналу.

Не кажучи вже про те, що якщо юридичні процедури проекту будуть повільними та триватимуть 4-5 років, річна банківська процентна ставка, яку бізнес має сплачувати за кредит, буде безпосередньо застосована до ціни будинку.

У 2025 році доступні квартири зростуть у ціні більше, ніж елітні квартири

Нещодавно акціонерна компанія Vietnam Report (Vietnam Report) оголосила рейтинг 10 престижних компаній з нерухомості у 2025 році. Зокрема, виділяються коментарі щодо цін на нерухомість у найближчий час. Згідно з опитуванням, більшість компаній вважають, що ціни продовжать зростати у 2025 році.

Коливання цін на нерухомість за сегментами.

Зокрема, ціни на житло, елітні квартири, офіси в оренду, промислову нерухомість та землю незначно зростуть, менш ніж на 10%.

Тим часом, сегмент житла, квартири від низької до середньої вартості, зросте більше – на 20-30%. Особливо в сегменті курортної нерухомості бізнес вважає, що ціни не будуть сильно коливатися. Це також тип з найповільнішими темпами відновлення після складного періоду.

Примітно, що, за оцінками Vietnam Report, ринок нерухомості зазнає значних коливань через інформацію про місцеві злиття. Наразі багато інвесторів шукають земельні фонди в районах, які, як очікується, стануть адміністративними центрами. Це призвело до різкого зростання цін на землю, в деяких місцях до 20%, хоча офіційного оголошення не було.

У Ханої ось-ось виставлять на продаж майже 14 000 будинків, більшість з яких є дорогими.

Департамент будівництва Ханоя щойно оновив список майбутніх житлових проектів, що підлягають продажу в цьому районі. Відповідно, було схвалено 11 нових житлових проектів, що додасть 13 995 одиниць до пропозиції на ринку.

У районі Ха Донг відкрився продаж нового житлового комплексу. Фото: Тхань Ву

З них квартири продовжують домінувати з 8 798 одиницями у 5 проектах. Сегмент малоповерхової забудови налічує 6 проектів, що забезпечують 5 197 одиниць.

Більшість житлових комплексів розташовані у двох міських районах Ocean Park та Smart City. З них інвестор Masterise Homes має найбільшу кількість квартир на продаж – 2461 квартиру. Це висотні будинки з будівель Z34, U38 та U38A на ділянці B6-CT01 (Ocean Park 1).

Крім того, найближчим часом в Ocean Park відкриється для продажу ще один проєкт, що налічує понад 2000 квартир. Це житловий комплекс U26A, T26M, Z30 на ділянці B4-CT01, інвестований CapitaLand.

У сегменті малоповерхового житла два найбільші проекти розташовані в західній частині Ханоя. У міській зоні New Life - Sunshine Grand Capital було схвалено продаж близько 2300 одиниць. Цей проект охоплює райони комун Танлап і Тан Хой (район Дан Фуонг) та комун Дик Тхуонг і Дик Зіанг (район Хоай Дик).

Також у районі Дан Фуонг, міській зоні «Зелене місто» компанії Vingroup, було дозволено відкрити для продажу 2279 одиниць. Проект має площу 133,4 гектара та розташований у 4 комунах: Тан Хой, Тан Лап, Лієн Ха та Лієн Чунг (район Дан Фуонг). Цей проект було запущено 10 березня.

До 2025 року пропозиція житла в Ханої перестане бути дефіцитною. Однак виникла ще одна складна проблема. Це дисбаланс між попитом і пропозицією, коли сегмент високого класу майже домінує на всьому ринку. Тим часом сегмент доступного житла відчуває серйозний дефіцит.

Прибутки інвесторів соціального житла рідко сягають 10%

В інтерв'ю журналістам Інвестиційної електронної газети Baodautu.vn представник ЗМІ компанії BIC Vietnam повідомив, що Закон про житло 2023 року передбачає, що максимальний прибуток для інвесторів соціального житла становить 10%. Однак у більшості проектів підприємствам важко досягти вищевказаного показника.

Наразі інвестори можуть отримати максимальний прибуток лише у розмірі 10% під час будівництва соціального житла. Фото: Тхань Ву

Насправді, прибуток, який отримує цей підрозділ, становить лише близько 7%. Цього прибутку вистачає лише на експлуатацію обладнання. Однак компанія продовжує будівництво недорогого житла, щоб продемонструвати соціальну відповідальність, створити репутацію та продавати інші комерційні товари.

Раніше, відповідаючи на запитання Інвестиційної електронної газети , пан Тран Дик Вінь, голова ради директорів Tran Anh Group, повідомив, що в провінції Лонг Ан квартири соціального житла площею 40 м² з мезоніном продаються приблизно за 15 мільйонів донгів/м². Однак вартість будівництва досягла 10 мільйонів донгів/м², не кажучи вже про кредитний капітал, ціну землі...

«З кожного квадратного метру ми отримуємо лише 1 мільйон донгів прибутку, або близько 5%», – зізнався пан Тран Дик Вінь.

У подібній ситуації пан Ле Хуу Нгіа, директор компанії з нерухомості Le Thanh, заявив, що максимальний прибуток у 10% є занадто низьким. Тим часом загальний час реалізації проекту, від ліцензування до інвестування та будівництва, триває близько 7 років.

«За оцінками, щороку інвестори отримують лише близько 1,3–1,5% прибутку, чого недостатньо для реінвестування», – прокоментував пан Ле Хуу Нгіа.

Зіткнувшись із вищезазначеною ситуацією, Міністерство будівництва звертається до уряду з проханням надати висновки щодо проекту Постанови про пілотне впровадження низки конкретних механізмів та політик розвитку соціального житла для розгляду та подання на затвердження Національним зборам. Проект передбачає багато пільгових та більш відкритих механізмів для інвесторів у проекти соціального житла.

Зокрема, Міністерство будівництва запропонувало збільшити норму прибутку для інвесторів соціального житла з 10% до максимум 13% від загальної вартості будівництва проекту. Інвестори базуватимуть цю норму прибутку на прайс-листі на продаж, оренду та здачу соціального житла в оренду.

Новий рівень прибутку застосовуватиметься до всіх проектів соціального житла та житла для збройних сил, побудованих на державних землях та 20% земельного фонду проектів комерційного житла. Крім того, ця політика також поширюється на завершені проекти соціального житла, але державне агентство з управління ще не затвердило ціни продажу, оренди та викупу з правом розстрочки.

Ханой просить поліцію розібратися з ситуацією з "хабарями" для купівлі соціального житла

Нещодавно Департамент будівництва Ханоя звернувся до міської поліції з проханням посилити керівництво поліції комунального рівня (де є проекти соціального житла) щодо перевірки та припинення діяльності брокерів, які користуються отриманням декларацій та подають документи на купівлю/оренду/розстрочку з порушенням закону. Будь-які шахрайські дії під час декларування та підтвердження документів на соціальне житло, виявлені, зокрема під час процесу після перевірки, будуть розглядатися відповідно до чинних правил.

Департамент будівництва також звернувся до Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням доручити Управлінню реєстрації земельних ділянок сприяти людям у декларуванні документів, що підтверджують житлові умови. Водночас, Народному комітету на рівні комуни також необхідно підтримувати людей у ​​підтвердженні умов щодо житла, доходу та пільгових кредитів.

Прямо навпроти проекту соціального житла N01 Ха Дінь (район Тхань Трі) компанія з нерухомості нахабно відкрила сервіс з обробки документів. Фото: Тхань Ву

Зверніть увагу, що заявки можна подавати лише безпосередньо інвестору, а не через брокерів чи посередників на торгових майданчиках з нерухомістю. Перед продажем/орендою/здачею в оренду соціального житла з метою купівлі інвестор зобов'язаний повідомити Департамент про публічне розміщення інформації на електронній інформаційній сторінці цього приміщення щодо часу прийому заявок та ціни продажу.

Раніше, згідно з розслідуванням репортера інвестиційної електронної газети Baodautu.vn , деякі торгові майданчики та брокери постійно рекламували нові квоти на купівлю соціального житла з різницею від 200 мільйонів донгів до 1 мільярда донгів порівняно з початковою ціною.

У соціальних мережах багато самопроголошених експертів з нерухомості також продають «безпрограшні» варіанти придбання соціального житла. Ці люди відкрито стверджують, що мають зв’язки з підприємствами, тому й мають такі переваги.

Навіть консультаційні послуги з оформлення документів, які зазвичай надаються інвестором безкоштовно, використовуються організаціями та приватними особами, які стягують плату в розмірі 5-10 мільйонів донгів за комплект. Деякі квартири навіть відкрито вивішують таблички з пропозицією приймати документи прямо перед воротами проекту соціального житла.

Міністерство будівництва просить роз'яснень щодо людей, які стоять під дощем, вимагаючи передачі соціального житла

Заступник міністра будівництва Нгуєн Ван Сінь щойно надіслав документ до Народного комітету Ханоя з проханням перевірити інформацію щодо людей, які стоять під дощем, та попросив інвесторів передати соціальне житло.

На момент запуску, ціни на соціальне житло в міській місцевості Дай Мо були майже такими ж, як і на комерційні квартири в цьому районі. Фото: Дунг Мінь

Раніше, 25 лютого, десятки покупців квартир у будинку HH4 у проєкті міської функціональної зони Дай Мо (район Дай Мо, район Нам Ту Ліем, Ханой) зібралися біля будівлі FLC Landmark Tower на вулиці Ле Дик Тхо. Багато людей розвісили банери під дощем, вимагаючи від інвестора, акціонерної компанії Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, дочірньої компанії FLC Group, здати будинки якомога швидше після отримання зобов'язань.

Клієнти заявили, що підписали договір купівлі квартири у 2020 році з очікуваною датою передачі у другому кварталі 2022 року. Однак інвестор не виконав своїх зобов'язань і тричі відкладав дату передачі. Деякі клієнти навіть сплатили повну вартість квартири, включаючи 2% плату за обслуговування, як передбачено законом, але досі не отримали житло.

Відповідно до пункту 15 статті 75 Урядового декрету № 100/2024, що детально описує низку статей Закону про житло щодо розвитку та управління соціальним житлом, Міністерство будівництва просить Народний комітет Ханоя доручити компетентним органам перевірити та роз'яснити вищезазначене дослідження та повідомити про результати Міністерству до 30 березня 2025 року.

В останньому повідомленні, надісланому клієнтам 25 лютого, інвестор планує завершити підключення до мережі до 15 березня; з 15 березня по 15 квітня він проведе випробування технічної системи та перевірку пожежної безпеки; а також запросить компетентні органи для проведення перевірки до 25 квітня. Однак багато мешканців висловили занепокоєння щодо законності цього повідомлення, оскільки підпис представника не супроводжується конкретною посадою.

Будівля соціального житла HH4 має 29 поверхів, включаючи 173 соціальні квартири на продаж, 57 квартир в оренду та 58 комерційних квартир. Площа квартир коливається від 48 до 70 м².

Прийом заявок на купівлю житла розпочинається з квітня 2021 року. Інвестор зобов'язався здавати будинок у другому кварталі 2022 року. Ціна продажу, затверджена Департаментом будівництва Ханоя, становить понад 16,8 мільйона донгів (включаючи 5% ПДВ, без урахування 2% плати за обслуговування).

Куанг Нгай демонтує проект соціального житла вартістю 450 мільярдів донгів

HUD - Проект соціального житла Phu My - це висотна житлова ділянка в межах проекту міської зони Phu My, місто Куангнгай. Інвестором проекту є Корпорація житлового та міського розвитку (HUD).

Проект передбачає інвестування у будівництво двох нових 9-поверхових веж, з приблизно 384 квартирами загальною площею 15 567 м², загальною площею 36 700 м², що задовольнить потреби близько 1000 осіб. Загальний інвестиційний капітал становить близько 450 мільярдів донгів, період реалізації проекту – з 2025 по 2028 рік.

Перспективне зображення HUD - проекту соціального житла Phu My.

За словами представника інвестора, на цей момент із загальної площі майже 16 000 м2 землі (що подається під будівництво соціального житла) близько 2 955 м2 земельних ділянок, що не були повністю очищені.

На решті території (без проблем) інвестор впроваджує необхідну технічну інфраструктуру, завершення якої очікується у 2025 році.

Щодо прогресу впровадження, корпорація HUD найняла консалтингову організацію для підготовки звіту про техніко-економічне обґрунтування, базового проєкту та завершеної документації, а також організовує технічний огляд.

Очікується, що у 2025 році буде завершено затвердження інвестиційного проекту та розробку будівельних креслень; з 2026 по 2027 рік буде завершено інвестиційну реалізацію 1-ї фази проекту масштабом 192 квартири в блоці B; до 2028 року буде завершено 2-гу фазу масштабом 192 квартири в блоці A.

У березні завершено 4 проекти планування для старих багатоквартирних будинків у районі Донг Да.

20 березня Офіс Народного комітету Ханоя опублікував Повідомлення № 139/TB-VP щодо висновків заступника голови Народного комітету Ханоя Дуонг Дик Туана на робочій сесії щодо 4 проектів детального планування реконструкції та ремонту старих багатоквартирних будинків у Кім Лієн, Чунг Ту, Кхионг Тхуонг, Хаонам, районі Донг Да, Ханой.

Відповідно, після заслуховування звіту голови Народного комітету району Донг Да, групи консультантів з питань планування та думок делегатів, присутніх на засіданні, заступник голови Народного комітету Ханоя Дуонг Дик Туан одноголосно дійшов висновку та розпорядився наступним:

Щодо прогресу, Народний комітет району Донгда тісно координує свою діяльність з департаментами та відділеннями міста Ханой для одночасного впровадження процедур збору думок громади, звітування перед Радою з оцінки міського планування та будівельного планування міста Ханой та відповідними установами, завершення вищезгаданих 4 проектів детального планування у березні 2025 року, їх подання до Департаменту планування та архітектури для оцінки у квітні 2025 року та подання їх до Народного комітету міста Ханой для розгляду та затвердження у травні 2025 року.

Щодо методу розрахунку необхідного фонду житлового фонду для перепланування проектів планування: площа житлового фонду в проектах планування визначається на основі принципу відповідності Програмі розвитку житлового фонду, Рішення Народного комітету Ханоя № 34/2024/QD-UBND від 27 травня 2024 року.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html