Що каже Державний банк про «непозичання грошей на купівлю майбутнього житла»?

Останнім часом багато компаній з нерухомості висловили стурбованість щодо правил, пов'язаних з іпотечними кредитами.

Зокрема, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, заявив, що він та підприємства з нерухомості дуже стурбовані положеннями пункту a, пункту 11, статті 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (зміненого та доповненого циркуляром 22/2023/TT-NHNN).

Бізнес у сфері нерухомості щойно пережив рік, сповнений коливань та труднощів.

Згідно з цим положенням, для кредитів під заставу нерухомості фізичним особам на купівлю будинків, включаючи комерційні будинки, банки можуть надавати позики фізичним особам лише на купівлю будинків, які вже завершені до передачі, тобто будинків, що є в наявності.

Таким чином, Циркуляр 22/2023/TT-NHNN не дозволяє банкам надавати позики фізичним особам для купівлі недобудованого комерційного житла для передачі (тобто комерційного житла, що буде сформовано в майбутньому) під заставу (іпотеку) самого цього будинку. Тому фізичні особи, які бажають позичити кредит для купівлі комерційного житла, що буде сформовано в майбутньому, повинні будуть вжити інших заходів забезпечення або забезпечити його іншими активами.

Щодо цього контенту, 31 січня Державний банк відповів.

Згідно з даними Державного банку, Циркуляр 41/2016/TT-NHNN (зі змінами та доповненнями, внесеними Циркуляром 22/2023/TT-NHNN), що регулює коефіцієнт безпеки капіталу комерційних банків (КБ) та філій іноземних банків, не є документом, що регулює операції кредитних установ з надання кредитів.

Пункт 10 статті 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN передбачає: «Позика, забезпечена нерухомістю, – це позика фізичній або юридичній особі на придбання нерухомості, здійснення проекту нерухомості та забезпечена нерухомістю або проектом нерухомості, сформованим з позики, відповідно до положень закону про забезпечені операції».

Державний банк підтверджує, що Циркуляр 22/2023/TT-NHNN не змінює та не доповнює цей зміст. Організації та фізичні особи, яким потрібно придбати житло та забезпечити (іпотекою) це майбутнє житло, застосовуватимуть коефіцієнт ризику від 30 до 120% залежно від коефіцієнта гарантування (LTV), розрахованого як співвідношення залишку кредиту до вартості застави; у разі відсутності інформації про коефіцієнт LTV коефіцієнт ризику становить 150%.

Кредити на купівлю соціального житла не обов'язково повинні відповідати умові завершення будівництва будинку для передачі в експлуатацію.

Згідно з даними Державного банку, пункт 11 статті 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN передбачає: «Іпотечний кредит на житло – це кредит, забезпечений нерухомістю, для фізичних осіб на купівлю житла». повністю відповідають наступним умовам: джерелом коштів для погашення боргу не є джерело коштів на оренду житла, сформованих з кредиту; будинок завершено будівництвом згідно з договором купівлі-продажу житла.

Район соціального житла в 12-му окрузі (Гошмік-Сіті)

Банки та філії іноземних банків мають повні законні права розпоряджатися іпотечними будинками, коли клієнти не можуть погасити борги відповідно до положень закону про забезпечені операції.

Будинок, сформований за рахунок цієї іпотеки, має бути незалежно оцінений (оцінений третьою стороною або відділом, незалежним від відділу схвалення кредитів банку чи філії іноземного банку) з дотриманням принципу обачності (ціна не вища за ринкову ціну на момент схвалення кредиту) відповідно до правил банку або філії іноземного банку.

Тим часом, пункт 1 статті 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN передбачає: "1. Внести зміни та доповнення до пункту 11 статті 2 наступного змісту: "11. Іпотечний кредит на житло – це кредит, забезпечений нерухомістю, для фізичних осіб на купівлю житла, включаючи кредит, забезпечений нерухомістю, для фізичних осіб на купівлю житла, який відповідає таким умовам: джерело коштів для погашення боргу не є джерелом коштів для оренди житла, що утворилися з кредиту; будинок завершено до передачі відповідно до договору купівлі-продажу житла.

Банки та філії іноземних банків мають повні законні права розпоряджатися іпотечними будинками, коли клієнти не можуть погасити борги відповідно до положень закону про забезпечені угоди та закону про житло.

Будинок, сформований за рахунок цієї іпотеки, має бути незалежно оцінений (оцінений третьою стороною або відділом, незалежним від відділу схвалення кредитів банку чи філії іноземного банку) з дотриманням принципу обачності (вартість не вища за ринкову ціну на момент схвалення кредиту) відповідно до правил банку або філії іноземного банку...".

Для отримання позик на купівлю соціального житла, купівлю будинків за державними програмами та проектами підтримки, не обов'язково дотримуватися умови завершення будівництва будинку до передачі в експлуатацію та мати нижчий коефіцієнт ризику, ніж інші іпотечні кредити на житло, який становить лише 20-50%, з метою реалізації державної політики заохочення соціального житла.

Стан завершеного житла згідно з договором купівлі-продажу житла застосовується лише до іпотечних кредитів на житло (які мають нижчий коефіцієнт ризику, ніж інші кредити, забезпечені нерухомістю).

Державний банк

Щодо іпотечних кредитів на житло, це включатиме: іпотечні кредити на купівлю будинків, що відповідають встановленим умовам, включаючи умову завершення будівництва для передачі в експлуатацію, та кредити на купівлю соціального житла, купівлю будинків за державними програмами та проектами підтримки.

Коефіцієнт ризику, що застосовується до іпотечних кредитів на житло, залежатиме від кожного типу від 20 до 100% залежно від коефіцієнта LTV та коефіцієнта доходу (DSC). Для кредитів на купівлю соціального житла, купівлю будинків за державними програмами та проектами підтримки не обов'язково виконувати умову завершення будівництва будинку для передачі в експлуатацію, і коефіцієнт ризику, що становить лише 20-50%, є нижчим, ніж у інших іпотечних кредитів на житло, з метою реалізації державної політики заохочення соціального житла.

Згідно з даними Державного банку, умова завершеного будівництва будинку за договором купівлі-продажу житла застосовується лише до іпотечних кредитів на житло (які мають нижчий коефіцієнт ризику, ніж інші дебіторські заборгованості, забезпечені нерухомістю).

У випадку, якщо організація або фізична особа має потребу побудувати або придбати майбутнє житло та іпотекує майбутнє житло, це буде випадок кредиту, забезпеченого нерухомістю, як це передбачено пунктом 10 статті 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN, і відповідний коефіцієнт ризику буде застосовано, як це передбачено пунктом 10 статті 9 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN.

«Таким чином, це положення не обмежує права організацій та фізичних осіб на придбання майбутнього житла та не суперечить чинним нормам (Цивільне законодавство, Житлове законодавство, Законодавство про нерухомість, Інвестиційне законодавство 2020 року, Закон про кредитні установи 2024 року)», – заявили в Держбанку.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm