Що каже Державний банк про «непозичання грошей на купівлю майбутнього житла»?

Останнім часом багато компаній з нерухомості висловили стурбованість щодо правил, пов'язаних з умовами іпотечного кредитування.

Зокрема, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, заявив, що він та інші підприємства з нерухомості дуже стурбовані положенням, викладеним у пункті a, пункті 11, статті 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN (зміненим та доповненим Циркуляром 22/2023/TT-NHNN).

Бізнес у сфері нерухомості щойно пережив бурхливий та складний рік.

Згідно з цим положенням, для кредитів під заставу нерухомості фізичним особам на придбання житла, включаючи комерційне житло, банки можуть позикувати фізичним особам лише купівлю завершеного та готового до заселення житла, тобто житла, готового до заселення.

Таким чином, Циркуляр 22/2023/TT-NHNN не дозволяє банкам кредитувати фізичних осіб на придбання незавершеного комерційного житла (тобто комерційного житла, що будується), забезпеченого (іпотечним) самим будинком. Таким чином, фізичні особи, які бажають отримати кредит на придбання комерційного житла, що будується, повинні вжити інших заходів забезпечення або надати заставу у вигляді інших активів.

Щодо цього питання Державний банк В'єтнаму опублікував відповідь 31 січня.

Згідно з Державним банком В'єтнаму, циркуляр 41/2016/TT-NHNN (зі змінами та доповненнями, внесеними циркуляром 22/2023/TT-NHNN), що регулює коефіцієнт достатності капіталу комерційних банків та філій іноземних банків, не є документом, що регулює операції з надання кредитів кредитними установами.

Пункт 10 статті 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN передбачає: «Позики, забезпечені нерухомістю, – це позики фізичним та юридичним особам на придбання нерухомості або реалізацію проектів нерухомості та забезпечені нерухомістю або проектом нерухомості, утвореним з позики, відповідно до положень закону про забезпечені операції».

Державний банк В'єтнаму підтверджує, що Циркуляр 22/2023/TT-NHNN не змінює та не доповнює цей зміст. Організації та фізичні особи, які бажають придбати будинок та забезпечити (іпотекою) цей майбутній будинок, застосовуватимуть коефіцієнт ризику 30-120% залежно від коефіцієнта позики до вартості нерухомості (LTV), розрахованого як відношення залишку позики до вартості застави; у випадках, коли коефіцієнт LTV недоступний, коефіцієнт ризику становитиме 150%.

Позика для купівлі соціального житла не вимагає виконання умови про те, що будинок був завершений та зданий в експлуатацію.

Згідно з Державним банком В'єтнаму, пункт 11 статті 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN передбачає: «Іпотечний кредит – це кредит, забезпечений нерухомістю, наданий фізичній особі з метою придбання житла». Необхідно виконати такі умови: джерелом коштів для погашення кредиту не повинен бути дохід від оренди, отриманий від кредиту; будинок має бути завершений відповідно до договору купівлі-продажу.

Комплекс соціального житла в 12-му районі (Хошимін)

Банки та філії іноземних банків мають повні законні права вилучати заставлене майно, якщо клієнти не сплачують свої борги, відповідно до закону про забезпечені угоди.

Нерухомість, придбана за цією іпотекою, має бути незалежно оцінена (або третьою стороною, або відділом, незалежним від відділу схвалення кредитів банку або філії іноземного банку) з пруденційною оцінкою (ціна не повинна перевищувати ринкову ціну на момент схвалення кредиту), як це передбачено банком або філією іноземного банку.

Тим часом, пункт 1 статті 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN передбачає: «1. Внести зміни та доповнення до пункту 11 статті 2 наступного змісту: «11. Іпотечні кредити – це кредити, забезпечені нерухомістю, фізичним особам для придбання житла, включаючи кредити, забезпечені нерухомістю, фізичним особам для придбання житла, які відповідають таким умовам: джерело погашення не походить від доходу від оренди, отриманого від кредиту; будинок завершено будівництвом та готовий до передачі відповідно до договору купівлі-продажу житла».

Банки та філії іноземних банків мають повні юридичні повноваження вилучати заставлене майно, коли клієнти не сплачують свої борги, відповідно до законів про забезпечені угоди та житлового законодавства.

Нерухомість, придбана за цією іпотекою, має бути незалежно оцінена (або третьою стороною, або відділом, незалежним від відділу схвалення кредитів банку або філії іноземного банку) з дотриманням принципу пруденційного контролю (вартість не повинна перевищувати ринкову ціну на момент схвалення кредиту), як це передбачено банком або філією іноземного банку...

Для кредитів на придбання соціального житла або житла за державними програмами та проектами підтримки немає вимоги щодо стану завершення будівництва та готовності будинку до здачі, а коефіцієнт ризику нижчий, ніж для інших іпотечних кредитів на житло, і становить лише 20-50%, з метою реалізації державної політики заохочення соціального житла.

Умова про те, що будинок завершено відповідно до договору купівлі-продажу, застосовується лише до іпотечних кредитів на житло (які мають нижчий коефіцієнт ризику порівняно з іншими дебіторськими заборгованостями, забезпеченими нерухомістю).

Державний банк В'єтнаму

Іпотечні кредити на житло включатимуть: іпотечні кредити на придбання відповідного житла, включаючи умову завершення будівництва та передачі; та кредити на придбання соціального житла або житла за державними програмами та проектами підтримки.

Коефіцієнт ризику, що застосовується до іпотечних кредитів на житло, варіюється залежно від типу кредиту та коливається від 20% до 100%, залежно від співвідношення позики до вартості нерухомості (LTV) та коефіцієнта розподілу ризику (DSC). Для кредитів на придбання соціального житла або житла в рамках державних програм та проектів підтримки, які не вимагають завершення будівництва та готовності будинку до передачі, коефіцієнт ризику нижчий, ніж для інших іпотечних кредитів на житло, і коливається від 20% до 50%, що відповідає державній політиці заохочення соціального житла.

Згідно з Державним банком В'єтнаму, умова про те, що будинок має бути завершений згідно з договором купівлі-продажу будинку, застосовується лише до іпотечних кредитів, забезпечених нерухомістю (які мають нижчий коефіцієнт ризику порівняно з іншою дебіторською заборгованістю, забезпеченою нерухомістю).

У випадках, коли організаціям або фізичним особам потрібно побудувати або придбати житло, що будується, та закласти це житло, що будується, воно підпадатиме під категорію позик, забезпечених нерухомістю, як це передбачено пунктом 10 статті 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN, і відповідний коефіцієнт ризику застосовуватиметься, як це передбачено пунктом 10 статті 9 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN.

«Таким чином, це положення не обмежує права організацій та фізичних осіб на придбання житла, що будується, та не суперечить чинним нормам (Цивільне законодавство, Житлове законодавство, Закон про нерухомість, Інвестиційне законодавство 2020 року, Закон про кредитні установи 2024 року)», – заявив Державний банк В’єтнаму.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm