Парадокс ринку нерухомості Хошиміна: на ньому «відсутність товарних запасів».

Торгівля на ринку закрита…

Зокрема, звіт про ринок нерухомості за четвертий квартал 2023 року та за весь 2023 рік, нещодавно опублікований Департаментом будівництва міста Хошимін, показує, що діяльність у сфері нерухомості все ще стикається з багатьма труднощами, але поступово відновлюється, причому кожен наступний квартал демонструє менший негативний приріст, ніж попередній. Зокрема, за перші шість місяців негативний приріст становив 11,58%, за дев'ять місяців – 8,71%, а за весь рік негативний приріст становив лише 6,38%.

Що стосується пропозиції, то лише у четвертому кварталі 2023 року в Хошиміні було 4 проекти комерційного житла з понад 3700 одиницями, придатними для виведення на ринок, причому 100% пропозиції належали до сегмента елітних квартир. Пропозиція у 2023 році зросла на 20,6% порівняно з аналогічним періодом 2022 року, і всі ці одиниці були продані, без залишків житла.

Тільки в проекті Kenton Node залишилося приблизно 1600 непроданих квартир.

За даними Міністерства будівництва , кількість непроданих об'єктів нерухомості розраховується з моменту, коли об'єкт визнано придатним для продажу, але залишається непроданим або непроданим. Це може пояснити, чому Департамент будівництва міста Хошимін представив у своєму звіті досить «сприятливий» показник, не показавши жодної непроданої нерухомості, незважаючи на повільні угоди та негативне зростання ринку. Однак пан Во Хонг Тханг, заступник директора з досліджень та розробок DKRA Group, стверджує, що це положення є нереалістичним, оскільки багато проектів отримали лише дозволи та ще не отримали повідомлення про право на продаж, але підприємства вже почали продавати їх передчасно. На момент, коли проект стає придатним для продажу, вся нерухомість вже продана.

І навпаки, багато проектів, які перебувають на ринку десятиліттями, все ще мають непродані запаси. Тому точніше розраховувати запаси на момент, коли проект підлягає продажу, і забудовник запускає продукт на ринок. Запаси, розраховані таким чином, відрізнятимуться в різні статистичні моменти часу. Отже, поточний метод розрахунку, що використовується Міністерством будівництва, може не враховувати деякі аспекти ринку. Запаси слід розраховувати, починаючи з моменту продажу, і накопичувати їх протягом багатьох років, доки проект не буде продано на 100%.

Виходячи з вищезазначеного, пан Во Хонг Тханг зазначив, що звіт Департаменту будівництва міста Хошимін є неточним, оскільки насправді кількість як старих, так і нових запасів у місті дуже велика. Найбільш чітким доказом цього є те, що з початку року дотепер було здійснено дуже мало угод, товари не продалися, а багато проектів мають непродані запаси.

Експерт з нерухомості також стверджував, що твердження про відсутність у Хошиміні запасів нерухомості є нелогічним, оскільки купівельна спроможність була низькою протягом 2023 року. Лише один чи два проекти, які задовольняли попит клієнтів та орієнтувалися на справжніх покупців, продавалися добре, тоді як інші проекти елітної нерухомості продавалися дуже повільно або взагалі не продавалися. Хоча можна стверджувати, що в певному проекті немає запасів, які б відповідали ринку, неможливо, щоб весь ринок не мав запасів. «Багато проектів, що продаються через агентства або родичів, можуть оголошувати про 100% продажі, але насправді ці агентства «накопичують» запаси для перепродажу», – пояснив експерт.

…але в бізнесу все ще є непродані товари.

Згідно зі статистикою станом на кінець вересня 2023 року, у фінансових звітах 10 компаній з нерухомості зафіксовано загальну вартість запасів понад 300 000 мільярдів донгів, що на 5% більше порівняно з аналогічним періодом. Вартість запасів Novaland Group на кінець третього кварталу 2023 року становила понад 137 755 мільярдів донгів. Khang Dien зафіксував запаси на суму 17 152 мільярди донгів. Nam Long Group мав запаси на суму 16 800 мільярдів донгів. Dat Xanh Group мав запаси на суму 14 788 мільярдів донгів. Quoc Cuong Gia Lai також мав запаси на суму 7 100 мільярдів донгів… Згідно зі статистикою DKRA Group, станом на зараз лише в Хошиміні сегмент квартир має запаси 7 890 одиниць, що на 13,2% більше порівняно з 2022 роком; тоді як сегмент таунхаусів та вілл наразі має запаси 2 904 одиниці.

Нещодавно, у попередньому аналізі фінансових звітів 1579 компаній, що котируються на біржі (у 10 секторах), Рада з дослідження приватного економічного розвитку (Рада IV) заявила, що з середини 2022 року до кінця другого кварталу 2023 року доходи у всіх секторах знизилися. Найбільш серйозні проблеми виникли в секторах нерухомості та будівництва. Ці дві групи зіткнулися з найбільшими проблемами з грошовими потоками, при цьому кількість днів інвентаризації та днів дебіторської заборгованості (середній час стягнення боргів після продажу) багаторазово збільшилася. Аналіз показав, що середня кількість днів інвентаризації нерухомості у першому кварталі 2023 року досягла 5662 днів, а деякі компанії досягли 54 334 днів. Це означає, що компанії знадобиться до 149 років, щоб продати всі свої запаси.

Ринок нерухомості в Хошиміні залишається млявим.

Щоб полегшити труднощі для бізнесу, Комітет IV рекомендує зосередити політику на підтримці грошового потоку для бізнесу шляхом доступу до капіталу та скорочення витрат. Це допоможе бізнесу генерувати короткостроковий грошовий потік принаймні до другої половини 2023 року або першої половини наступного року. Комітет IV також вважає, що для стимулювання сукупного попиту на додаток до монетарної політики необхідна контрциклічна фіскальна політика. Наприклад, збільшення державних інвестицій, зосередження на великих інфраструктурних проектах та розвиток соціального житла. Це, з одного боку, підтримає підприємства в секторах будівництва, будівельних матеріалів та нерухомості, а з іншого - задовольнить реальні потреби працівників. Крім того, необхідні зниження податків та інших витрат, а також відстрочення, оскільки зараз саме час полегшити тягар для людей.

У довгостроковій перспективі Комітет IV пропонує зосередитися на розвитку сучасного ринку капіталу, щоб уникнути надмірної залежності від кредитування для зростання. Потрібний подальший аналіз для розробки політики податку на прибуток підприємств, яка б відповідала різним групам доходів та галузям, забезпечуючи досягнення мети збільшення бюджетних надходжень для підтримки розвитку бізнесу.

Експерт з нерухомості Фан Мінь Чань зазначає, що реальність показує дуже великий запас непроданої нерухомості. Наприклад, лише один проект, Kenton Node в районі Нябе, має 1600 непроданих квартир. Аналогічно, проект у місті Тху Дик має тисячі запущених одиниць, але продажі йдуть мляко. Насправді, запаси зростають через зниження обсягу транзакцій та низьку ліквідність. Сегмент нерухомості – це переважно елітна нерухомість, орієнтована на інвесторів. Крім того, юридичні труднощі, труднощі із залученням капіталу через облігації, обмежений доступ до кредитів та проблеми з грошовими потоками також сприяли високому запасу нерухомості.

Щоб «врятувати» бізнес та підтримати швидке відновлення ринку, цей експерт рекомендує найголовнішим рішенням наразі є прискорення зусиль щодо вирішення проблем з інвентаризацією, вирішення юридичних проблем та «розпуск» незавершених проектів у сфері нерухомості. Ці рішення мають бути суттєвими, а не просто порожніми гаслами.

Запаси нерухомості по всій країні зменшилися.

Згідно з даними, наданими 53 з 63 населених пунктів, інвентаризація нерухомості в проектах у четвертому кварталі 2023 року становила приблизно 16 315 одиниць (включаючи квартири, окремі будинки та земельні ділянки). Це включає 2 826 квартир, 5 173 окремі будинки та 8 316 земельних ділянок. Більшість інвентаризації припадає на сегменти проектів, що представляють окремі будинки та земельні ділянки. Інвентаризація квартир у четвертому кварталі 2023 року становила приблизно 88,42% порівняно з третім кварталом 2023 року. Інвентаризація земельних ділянок становила приблизно 115,66% порівняно з третім кварталом, а інвентаризація окремих будинків становила приблизно 78,93% порівняно з третім кварталом.

Таким чином, можна побачити, що у 2023 році запаси нерухомості в проектах для сегментів квартир, окремих будинків та земельних ділянок мали тенденцію до зменшення.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm