Парадокс нерухомості в Хошиміні «без жодного інвентарю»

Ринок закрито…

Зокрема, нещодавно опублікований Департаментом будівництва міста Хошимін звіт про ринок нерухомості за четвертий квартал 2023 року та за весь 2023 рік показує, що діяльність у сфері нерухомості все ще стикається з багатьма труднощами, але поступово відновлюється, причому негативне зростання в наступному кварталі було нижчим, ніж у попередньому кварталі. Зокрема, за перші 6 місяців року негативне зростання склало 11,58%, за перші 9 місяців – 8,71%, а за весь рік – лише 6,38%.

Що стосується пропозиції, то лише у четвертому кварталі 2023 року в Хошиміні було 4 проекти комерційного житла з понад 3700 одиницями, придатними для виведення на ринок, 100% пропозиції припадає на сегмент елітних квартир. Пропозиція у 2023 році зросла на 20,6% порівняно з аналогічним періодом 2022 року, і всі ці будинки були продані, запасів немає.

Тільки в проекті Kenton Node є близько 1600 квартир у наявності.

Згідно з даними Міністерства будівництва , інвентаризація розраховується з моменту закінчення одного року з дати, коли нерухомість має право на введення в обіг, але не продана або не була продана. Можливо, саме тому у звіті Департамент будівництва міста Хошимін надав досить «гарну» цифру, як згадувалося вище, а саме: інвентаризації немає, хоча операції все ще дуже повільні, а ринок все ще негативно зростає. Однак пан Во Хонг Тханг, заступник директора з досліджень та розробок групи DKRA, сказав, що це положення не близьке до реальності, оскільки багато нових проектів мають ліцензії, не отримали повідомлення про право на продаж, але підприємства продали «зелений рис». На момент, коли проект має право на продаж, він вже розпроданий.

Навпаки, багато проектів, які продавалися десятиліттями, все ще мають непродані запаси. Тому, точніше, запаси необхідно розраховувати на момент, коли проект підходить для продажу, а інвестор відкриває продукт для ринку. Обсяг запасів, розрахований таким чином, змінюватиметься в кожен статистичний момент часу. Тому поточний метод розрахунку Міністерства будівництва може не відповідати реальним умовам ринку. Запаси повинні починатися з моменту продажу та накопичуватися протягом багатьох років, доки проект не буде використаний на 100%.

З огляду на вищезазначені аргументи, пан Во Хонг Тханг зазначив, що звіт Департаменту будівництва міста Хошимін не є точним, оскільки насправді кількість старих та нових запасів у місті дуже велика. Найяскравішим доказом цього є те, що з початку року дотепер було здійснено дуже мало транзакцій, непроданих товарів та багато проектів на складі.

Експерт з нерухомості також підтвердив: «Нерозумно, щоб Хошимін не мав жодної нерухомості, оскільки купівельна спроможність була низькою протягом 2023 року. Лише один-два проекти, які відповідають потребам клієнтів та орієнтовані на реальних покупців, добре продаються, тоді як решта проектів елітної нерухомості продаються дуже повільно або навіть взагалі не продаються». Якщо обґрунтовано стверджувати, що в проекті немає жодної нерухомості, яка б відповідала ринку, це обґрунтовано, але неможливо, щоб весь ринок не мав жодної нерухомості. «Багато проектів, що продаються через поверхи або родичів, можуть оголосити, що вони на 100% розпродані, але насправді поверхи «тримають товар» для повторного продажу», – цитує цей експерт.

…але у підприємств все ще є непродані товари

Згідно зі статистикою, станом на кінець вересня 2023 року, у фінансових звітах 10 підприємств нерухомості зафіксовано загальну вартість запасів понад 300 000 мільярдів донгів, що на 5% більше, ніж за той самий період. Вартість запасів акціонерного товариства No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ) на кінець третього кварталу 2023 року становила понад 137 755 мільярдів донгів. Запаси компанії Khang Dien становили 17 152 мільярди донгів. Запаси групи Nam Long становили 16 800 мільярдів донгів. Запаси групи Dat Xanh становили 14 788 мільярдів донгів. Запаси Quoc Cuong Gia Lai також становили 7 100 мільярдів донгів... Згідно зі статистикою групи DKRA, на сьогодні в Хошиміні лише в сегменті квартир налічується 7 890 одиниць, що на 13,2% більше, ніж у 2022 році; а для сегмента таунхаусів та вілл наразі налічується 2904 одиниці.

Нещодавно, у попередньому аналізі фінансової звітності 1579 підприємств (у 10 галузях), що котируються на фондовій біржі, Рада з дослідження приватного економічного розвитку (Рада IV) повідомила, що з середини 2022 року до кінця другого кварталу 2023 року доходи всіх галузей знизилися. Найбільш серйозними є групи нерухомості та будівництва. Це дві групи з найбільшими проблемами з грошовими потоками, коли кількість днів інвентаризації та кількість днів дебіторської заборгованості (середній час стягнення боргу після продажу) зросли багаторазово. Результати аналізу показали, що середня кількість днів інвентаризації нерухомості у першому кварталі 2023 року становила до 5662 днів, а деяким підприємствам – до 54 334 днів. Тобто підприємствам знадобилося до 149 років, щоб розпродати весь свій кошик продукції.

Ринок нерухомості Хошиміна все ще млявий

Для вирішення труднощів бізнесу Комітет IV рекомендує політику, спрямовану на підтримку грошового потоку для бізнесу шляхом доступу до капіталу, розширення та зниження витрат. Це допомагає бізнесу створювати короткостроковий грошовий потік принаймні у другій половині 2023 року або до першої половини наступного року. Комітет IV також вважає, що на додаток до монетарної політики, має бути додаткова контрциклічна фіскальна політика для стимулювання сукупного попиту. Наприклад, сприяння державним інвестиціям, зосередження уваги на великій інфраструктурі, розвиток соціального житла. З одного боку, підтримка бізнесу в будівельній галузі, галузі будівельних матеріалів та нерухомості; з іншого боку, задоволення реальних потреб працівників. Крім того, необхідно знизити та розширити податки та інші витрати, оскільки зараз саме час розслабити сили людей.

У довгостроковій перспективі Комітет IV рекомендує звернути увагу на розвиток сучасного ринку капіталу, щоб уникнути надмірної залежності зростання від кредитування. Продовжувати проводити аналіз для розробки політики податку на прибуток підприємств, що відповідає кожній групі за шкалою доходів та галузі, щоб забезпечити досягнення мети збільшення бюджетних надходжень для сприяння розвитку бізнесу.

Експерт з нерухомості Фан Мінь Чань зазначив, що реальність показує, що запаси нерухомості дуже великі. Наприклад, лише один проект Kenton Node в районі Нябе має 1600 непроданих квартир. Або проект у місті Тху Дик має тисячі запущених продуктів, але продажі також повільні. Фактично, запаси зростають через зниження обсягу транзакцій та низьку ліквідність. Сегмент нерухомості – це переважно елітні продукти, що обслуговують інвесторів. Крім того, юридичні труднощі, труднощі з мобілізацією облігаційного капіталу, обмежений доступ до кредитного капіталу, труднощі з грошовими потоками... також призвели до збільшення запасів нерухомості.

Щоб «врятувати» бізнес і підтримати ринок у його швидкому відновленні, цей експерт рекомендує найбільшим рішенням зараз є активізація зусиль щодо вирішення питань інвентаризації, вирішення юридичних питань та «розв’язування» незавершених проектів нерухомості. Рішення мають бути практичними, а не просто порожніми гаслами.

Запаси нерухомості по всій країні зменшилися

Згідно з опублікованими даними 53/63 населених пунктів, запаси нерухомості в проектах у четвертому кварталі 2023 року становили близько 16 315 одиниць (включаючи квартири, індивідуальні будинки та земельні ділянки). З них 2 826 квартир, 5 173 індивідуальні будинки та 8 316 земельних ділянок. Запаси переважно зосереджені в сегментах індивідуального житла та земельних ділянок у проектах. Запаси в сегменті квартир у четвертому кварталі 2023 року становлять близько 88,42% порівняно з третім кварталом 2023 року. Запаси в сегменті земельних ділянок становлять близько 115,66% порівняно з третім кварталом, а запаси в сегменті індивідуального житла становлять близько 78,93% порівняно з третім кварталом.

Таким чином, можна побачити, що у 2023 році запаси нерухомості в проектах багатоквартирного житлового будівництва, індивідуального житлового будівництва та земельних сегментах мають тенденцію до зменшення.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm