Думка Міністерства будівництва щодо забудови міні-квартир, ринок таунхаусів все ще «спляче», прибережні вілли млявими

Думки щодо забудови міні-апартаментів, похмурого ринку таунхаусів, високих цін, млявих прибережних вілл... ось останні новини ринку нерухомості.

Останні новини на ринку нерухомості: Міністерство будівництва пропонує 2 варіанти будівництва міні-апартаментів. (Джерело: Tuoi Tre)

Отримайте думки щодо забудови міні-квартир

Міністерство будівництва щойно подало уряду звіт про прийняття, перегляд та завершення проекту переглянутого Закону про житло. У цьому звіті Міністерство будівництва представило два варіанти розвитку багатоповерхового житла з багатьма квартирами для домогосподарств та окремих осіб (також відомих як міні-квартири).

У варіанті 1 Міністерство будівництва пропонує такі питання:

По-перше , домогосподарства та фізичні особи мають право користуватися земельними ділянками під житлову забудову відповідно до встановлених норм. Під час будівництва будинку з 2 поверхами або більше, кожен поверх якого має проект та конструкцію квартир для продажу або здачі в оренду з правом викупу, кожна квартира повинна відповідати умовам інвестора в інвестиційний проект житлового будівництва. Водночас, інвестиції в будівництво повинні відповідати положенням закону про будівництво та відповідних законів про інвестиційні проекти житлового будівництва.

Продаж та оренда-купівля квартир, зазначених у цьому пункті, здійснюється відповідно до положень цього закону та закону про операції з нерухомістю. Видача сертифікатів на кожну квартиру, зазначену в цьому пункті, здійснюється відповідно до положень закону про землю.

По-друге , домогосподарства та фізичні особи мають право користуватися земельними ділянками під житлову забудову відповідно до встановлених норм. Під час будівництва будинку з 2 або більше поверхами, кожен поверх має проектування та будівництво квартир для оренди, інвестиції в будівництво цього будинку здійснюються відповідно до положень закону про будівництво індивідуальних будинків, а управління пожежною безпекою та пожежною безпекою – відповідно до положень закону про пожежну безпеку та пожежну безпеку індивідуальних будинків, поєднаного з виробництвом та підприємницькою діяльністю.

По-третє , управління та експлуатація житла, зазначені у пункті 1 та пункті 2 цієї статті, здійснюються відповідно до Положення про управління та використання багатоквартирних будинків, виданого Міністром будівництва.

По-четверте , народні комітети всіх рівнів, у межах своїх обов'язків та повноважень, відповідають за перевірку та вивчення дотримання вимог та умов щодо житла, передбачених пунктами 1 та 2 цієї статті.

По-п'яте , уряд детально пояснює цю статтю.

Варіант 2

Щодо варіанту 2, то проект Закону про житло зі змінами, переглянутий Постійним комітетом Національної асамблеї, передбачає:

По-перше , за винятком випадку, коли фізична особа має право використовувати земельну ділянку житлової забудови, як це передбачено пунктом 3 статті 54 цього Закону, для будівництва будинку з 22 поверхами або більше, кожен поверх якого спроектований та побудований з 2 або більше квартирами для оренди, повинні бути виконані вимоги, встановлені цим Законом, та умови.

Тобто, будинок повинен мати зону приватного користування квартири, зону загального користування будинку та мати обладнання для загального користування;

Квартири в житловому фонді повинні бути спроектовані та побудовані закритим способом, з нормативом площі для кожної квартири не нижче площі згідно з Національними технічними нормами щодо багатоквартирних будинків;

Житло повинно мати дозвіл на будівництво відповідно до положень закону про будівництво;

Повинні відповідати вимогам щодо проектування та оцінки пожежної безпеки та пожежогасіння, як це передбачено для багатоквартирних будинків.

По-друге , житло, зазначене у пункті 1 цієї статті, не може бути продане або здане в оренду для придбання квартири.

По-третє , у разі будівництва будинку масштабом 20 квартир або більше, необхідно мати достатні умови, щоб бути інвестором у проект житлового будівництва відповідно до положень статті 35 цього Закону, та розробити проект для реалізації інвестицій у житлове будівництво відповідно до положень закону.

По-четверте , управління та експлуатація житла, передбачені цією статтею, здійснюються відповідно до Положення про управління та експлуатацію багатоквартирних будинків, виданого Міністром будівництва.

По-п'яте , провінційний народний комітет визначає умови руху пожежних машин у житлових районах, що слугуватиме підставою для видачі дозволів на будівництво житла, як це передбачено цією статтею. Народні комітети всіх рівнів, у межах своїх обов'язків та повноважень, відповідають за перевірку та вивчення дотримання вимог та умов, передбачених пунктом 1 цієї статті, коли фізичні особи здають в оренду квартири у багатоповерхових багатоквартирних будинках.

Міністерство будівництва обирає варіант 1

Міністерство будівництва висловило свою думку щодо вибору варіанту 1. Оскільки реалізація варіанту 1 обмежить будівництво багатоповерхових будинків домогосподарствами та окремими особами, проектування багатьох квартир не відповідає будівельним дозволам, не відповідає нормам та стандартам, особливо нормам та стандартам щодо запобігання пожежам та гасіння пожеж, як це траплялося нещодавно.

Крім того, Міністерство будівництва виявило, що для індивідуальних будинків (на які не поширюється необхідність створення інвестиційного проекту житлового будівництва) закон містить конкретні положення щодо управління інвестиціями в будівництво, а також управління пожежною безпекою та пожежогасінням.

Водночас, за даними Мінбуду, у проекті Закону також пропонується не видавати Свідоцтва про право користування землею та право власності на житло на кожну квартиру під час будівництва індивідуальних будинків багатоповерхового та багатоквартирного типу. Тому немає потреби встановлювати вимоги щодо розмежування зон загального та приватного користування...

Крім того, Міністерство будівництва також запропонувало, щоб управління та експлуатація індивідуального житла у вигляді багатоповерхових будинків та квартир для оренди здійснювалися відповідно до Положення про управління та використання багатоквартирних будинків, виданого Міністром будівництва.

Пропозиція нових таунхаусів низька, ціни залишаються високими

Нещодавня інформація JLL Vietnam щодо ринку житла в Ханої показує, що в третьому кварталі ринок таунхаусів (вілл, таунхаусів та інших котеджів) у Ханої продовжував перебувати у стані «сплячки», при цьому більшість проектів тимчасово заблокували свої переліки продуктів та переробили свої прайс-листи та політики.

Інвестори дуже обережні, надаючи пріоритет юридичним процедурам або ходу будівництва, а не галасливій передпродажній діяльності, як на попередньому етапі.

Аналогічно, за даними Savills Vietnam, ринок житла в Ханої в третьому кварталі був досить спокійним з низьким обсягом транзакцій та обережністю інвесторів щодо запуску нових пропозицій.

Нова пропозиція продовжує бути обмеженою, розрив між попитом і пропозицією залишається проблемою. Однак на ринку спостерігаються позитивні фактори, які, як очікується, поступово сприятимуть відновленню в майбутньому.

Згідно з цим підрозділом, пропозиція нових квартир у Ханої в цьому кварталі продовжувала знижуватися на 47% у порівнянні з попереднім кварталом та на 65% у річному обчисленні, до 1891 квартири класу B. Примітно, що в останньому кварталі на ринку не було зафіксовано жодної нової пропозиції класів A та C.

Пропозиція квартир на первинному ринку досягла 19 808 одиниць, що на 3% менше, ніж у кварталі, та на 6% менше, ніж у попередньому році, причому клас B становив 92% від загальної пропозиції. Кількість проданих квартир продовжила зменшуватися на 16% порівняно з кварталом та на 42% порівняно з попереднім роком до 2 100 одиниць.

Що стосується пропозиції вілл та таунхаусів, то на ринку не було зафіксовано жодного нового проекту, лише 30 нових одиниць з існуючих проектів у районі Тхань Трі. Нова пропозиція малоповерхового сегмента зменшилася на 76% у порівнянні з попереднім кварталом та на 94% у річному обчисленні. Кількість проданих одиниць у третьому кварталі зменшилася на 5% у порівнянні з попереднім кварталом та на 66% у річному обчисленні до 101 одиниці.

Високі ціни на запаси призвели до зростання цін на всі типи продукції. Ціни на квартири на первинному ринку досягли 54 млн. донгів/м2, що на 2% більше, ніж у кварталі, та на 13% більше, ніж у річному обчисленні. Ціни на квартири на первинному ринку зростали протягом 19 кварталів поспіль і на 77% вищі, ніж у першому кварталі 2019 року.

Аналогічно, середня ціна первинних вілл зросла на 3% у порівнянні з попереднім кварталом до 103 млн донгів/м2 землі. Ціна таунхаусів також зросла на 9% у порівнянні з попереднім кварталом до 190 млн донгів/м2, тоді як ціна на будинки-магазини також зафіксувала зростання на 6% у порівнянні з попереднім кварталом.

Обмежена нова первинна пропозиція допомогла вторинному ринку здобути популярність. На ринку квартир вторинна ціна досягла 36 млн. донгів/м2, що на 2% більше, ніж у кварталі, та на 8% більше, ніж у попередньому році. Тим часом середня вторинна ціна малоповерхових будинків досягла 23 млрд. донгів/одиниця, що на 5% більше, ніж у кварталі, але все ще на 19% нижче, ніж первинна ціна.

Пляжні вілли, кондотелі з великими збитками

За словами експертів, завдяки рішучому втручанню уряду, ринок нерухомості переживає позитивні зміни. Багато сегментів нерухомості почали відновлювати операції.

У серпні 2023 року сегмент курортних вілл мав помірний ринковий попит, споживання зросло лише на 15% порівняно з аналогічним періодом (Джерело: cafef.vn)

Однак ринок курортної нерухомості все ще перебуває в похмурому стані. Згідно з опитуванням журналістів Dan Tri, інформація про продаж вілл та кондотелів зі збитками в деяких населених пунктах, таких як Дананг, Нячанг (Кханьхоа), Фукуок (Кьєнзянг), Куангнінь..., все ще активно з'являється на сайтах нерухомості.

Окрім вілл за «величезними» цінами, багато кондомініумів у деяких курортних проектах нерухомості рекламуються на продаж зі збитками.

Наприклад, у курортному готелі FLC Grand Hotel Ha Long (Куангнінь) багато кондотелів рекламуються зі збитком у 500-600 мільйонів донгів. Зокрема, кондотель на 19-му поверсі готелю має ціну контракту купівлі-продажу з інвестором у 1,47 мільярда донгів, але тепер власник продає його зі збитком у 950 мільйонів донгів. Аналогічно, інший кондотель має збиткову ціну в 1,1 мільярда донгів, тоді як контракт купівлі-продажу становить 1,7 мільярда донгів...

За даними DKRA, у серпні сегмент курортних вілл мав помірний ринковий попит, споживання зросло лише на 15% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Більшість угод протягом місяця були зосереджені на товарах вартістю до 10 млрд донгів за одиницю.

Примітно, що ринковий попит залишається досить низьким: у серпні було продано лише 17 нових одиниць, що еквівалентно 14% порівняно з аналогічним періодом 2022 року. Первинна ціна продажу в сегменті кондотелів не сильно коливалася порівняно з попереднім місяцем і продовжує залишатися високою через поточну високу вартість капіталу. Зокрема, на півдні ціна продажу коливається від 55,5 до 81,7 млн ​​донгів/м2, тоді як на півночі ціна знаходиться в діапазоні від 35,5 до 44,2 млн донгів/м2.

Період «земельної лихоманки» закінчився, Куанг Трі планує розділити ділянки на менші та знизити ціни продажу.

За даними Vietnamnet, після земельної лихоманки багато аукціонів не мали покупців через високі ціни на нерухомість та великі ділянки. Провінція Куангчі планує розділити ділянки на менші та знизити ціни продажу, щоб «розігріти» ринок нерухомості.

На початку 2022 року в деяких населених пунктах провінції Куангчі, таких як район Камло, місто Лао Бао (район Хыонг Хоа), район Тріу Фонг та місто Донг Ха, спостерігалася «шалена» земельна лихоманка.

Земельна лихоманка минула, і з кінця 2022 року і дотепер ринок нерухомості в Куангчі почав занепадати. За спостереженнями, не лише земельні угоди між людьми були перервані, але й аукціони, організовані урядом, застопорилися через відсутність учасників.

Через цю ситуацію Куангчі зібрав лише 194 мільярди донгів від земельних аукціонів за перші 9 місяців 2023 року, досягнувши лише 24% від цільового показника.

Одна з причин, чому місцеві земельні аукціони зараз стикаються з труднощами та немає покупців, полягає в тому, що мінімальна ціна висока, а площа землі, виставленої на аукціон, велика.

Пан Ха Си Донг, постійний заступник голови Народного комітету провінції Куангчі, сказав, що місцева влада планує та змінює плани щодо збільшення доходів від земельних аукціонів.

За словами пана Донга, вплив геополітичних факторів у світі після пандемії Covid-19 спричинив багато труднощів для економіки, що призвело до млявого ринку нерухомості.

«З огляду на те, що великі земельні ділянки з високими цінами на нерухомість не приваблюють інвесторів, Народний комітет провінції Куангчі доручив Департаменту будівництва очолити та разом з відповідними установами дослідити плани щодо зменшення площі ділянок та зниження цін на нерухомість для підвищення купівельної спроможності».

«На основі правових норм та рекомендацій департаментів і відділень, Провінційний народний комітет розробить нові плани щодо залучення інвесторів до участі в аукціонах, що збільшить місцеві доходи», – поділився пан Донг.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-quan-diem-cua-bo-xay-dung-ve-phat-trien-chung-cu-mini-thi-truong-nha-lien-tho-van-ngu-dong-biet-thu-ven-bien-e-am-245499.html