Внесення змін та доповнень до низки статей Резолюції 98: Розширення прав на реструктуризацію міського простору

Проект Резолюції про внесення змін та доповнень до низки статей Резолюції Національних зборів № 98/2023/QH15 про пілотне впровадження низки конкретних механізмів та політик розвитку міста Хошимін (далі – Резолюція 98) пропонує вдосконалити модель міського розвитку відповідно до орієнтації громадського транспорту (ГТТ). Цей новий зміст допоможе місту Хошимін бути гнучким у впровадженні проектів ГТТ та реструктуризації міського простору, розвитку економіки та сприянні використанню метро.

Станція метро Van Thanh на лінії метро 1 орієнтована на розвиток міської зони TOD громадським транспортом. Фото: HOANG HUNG

Ресурси розвитку метрополітену очікують на новий механізм

Уздовж лінії метро Бен Тхань - Тхам Луонг (лінія метро 2) розташовано 11 станцій, призначених для проходження через багато густонаселених районів Хошиміна. Однак відповідні плани зонування були розроблені до 2015 року, коли розташування станцій ще не було повністю визначено. Для доцільності при впровадженні моделі TOD необхідно локально скоригувати план зонування, щоб збільшити щільність забудови та організувати змішані простори навколо станцій. Тобто, встановити межі TOD вздовж усієї лінії; інтегрувати систему сполучення автобус - метро - автомобільний транспорт у межах пішої доступності.

Згідно з Департаментом будівництва міста Хошимін, повноваження щодо місцевого коригування планування належать Народному комітету району. Однак, якщо не буде консенсусу, це легко призведе до ризику того, що «кожен район матиме свій власний стиль», тому Хошимін запропонував центральному уряду надати Народному комітету міста Хошимін повноваження затверджувати коригування планування для реалізації проектів TOD.

Департамент будівництва також визначив, що вздовж лінії метро 2 є багато великих державних земель з чітким правовим статусом, таких як блок 1/82a (26,65 га), виставково- спортивний центр Bay Hien (5,1 га), зона C30 (40,9 га) та депо Tham Luong. Це головні місця з великим потенціалом для розвитку TOD; однак, для використання цього земельного фонду Хошиміну дозволено стягувати збільшену вартість землі, створену метро - цей вміст не згадувався в Резолюції 98.

Крім того, за даними Департаменту будівництва, існують 3 нові джерела доходів, які потребують уваги. Це доходи від збільшення площі при коригуванні коефіцієнта землекористування (FAR); доходи від збільшення вартості землі, створеної в результаті планування TOD та інвестицій у метро; та плата за покращення інфраструктури від комерційної діяльності, що отримує вигоду від площі станції. Багато країн застосували ці інструменти для компенсації витрат на інвестиції в розвиток інфраструктури; однак чинні правила, включаючи Резолюцію 98, не згадують про відновлення збільшеної вартості землі (Land Value Capture), тому Хошимін не має підстав для впровадження.

Тим часом, згідно з аналізом доктора Нго В'єтнам Сона, інвестиції в метро збільшують ціну на землю навколо станції на 20-50%. Якщо не буде механізму для держави повернення цієї доданої вартості, TOD не створить сталого джерела капіталу для розвитку громадського транспорту.

Розширення повноважень для реалізації проектів TOD

Однією з найважливіших вимог TOD є збільшення щільності населення та економічної активності в межах 10-15 хвилин пішої досяжності від станції метро. Однак стандарти щодо щільності забудови, висоти, індексу зелених дерев тощо в чинних нормативних актах все ще є обов'язковими, що призводить до необхідності проходження процедур на багатьох рівнях та тривалого часу.

Голова правління міської залізниці Хошиміна Фан Конг Банг заявив, що TOD ефективний лише тоді, коли вся мережа громадського транспорту працює як єдина система. Там люди можуть комфортно дійти до станції пішки, скористатися карткою або застосунком, щоб скористатися метро, ​​автобусом та громадським велосипедом.

Однак, оскільки управління є децентралізованим, і кожна лінія метро або кожен транспортний вузол може обрати іншу технологію, це ускладнює впровадження TOD. Тому Хошимін запропонував визначити власні технологічні стандарти, стандарти електронних квитків та стандарти інфраструктури сполучення для всієї мережі.

Щоб вирішити проблему заторів на дорогах, Хошимін має на меті завершити будівництво 232 км міської залізниці до 2030 року, із загальними попередніми інвестиціями близько 19,67 мільярда доларів США. Згідно з розрахунками, капітальний фонд центрального уряду та міський бюджет наразі задовольняють лише близько 66% потреб.

За словами пана Тран Куанг Лама, директора Департаменту будівництва міста Хошимін, місто терміново розробляє проект мобілізації додаткових ресурсів, зосереджуючись на використанні земельних фондів за моделлю TOD та розширенні механізмів державно-приватного партнерства (ДПП), особливо контрактів «будівництво-передача» (BT), щоб створити більше капіталу для ключових інфраструктурних проектів.

Проект Резолюції Національних зборів вносить зміни та доповнення до низки статей Резолюції 98, пропонуючи розширити повноваження міста Хошимін щодо реалізації проектів TOD. Новим проривним моментом є те, що місту Хошимін дозволено використовувати бюджет для компенсації, очищення земель та створення фондів чистих земель поблизу залізничних станцій та перехресть вздовж Кільцевої дороги 3 для продажу прав землекористування на аукціонах.

Дохід від експлуатації цього земельного фонду утримується для реалізації міського розвитку, торгівлі, проектів у сфері послуг або оплати інвесторів залізничних проектів за контрактами BT... За словами експертів, завдяки цим пропозиціям Хошимін матиме більше ресурсів для прискорення планування, інвестування та експлуатації міських територій, пов'язаних з метро, ​​швидкого формування сучасних центрів TOD, підвищення привабливості громадського транспорту та покращення якості життя людей.

КУОК ХУНГ

Джерело: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html