Який будинок мені слід купити з доходом близько 30 мільйонів донгів на місяць?

Ринок втрачає квартири вартістю до 25 мільйонів донгів/м2.

Щодо останньої інформації про ринок нерухомості, Міністерство будівництва заявило, що кількість нещодавно затверджених та завершених проектів житлового будівництва зменшилася порівняно з попередніми роками, що призводить до досить обмеженої пропозиції на ринку. Однак ціни на житло мають тенденцію до зростання, перевищуючи фінансові можливості більшості людей, які бажають придбати його для використання.

Примітно, що майже немає проектів у сегменті доступних квартир (ціною менше 25 мільйонів донгів/м2). Ринок переважно належить до середнього сегмента (ціною 25-50 мільйонів донгів), які мають право на мобілізацію капіталу та торгівлю.

Проєкт соціального житла, який використовується вже багато років у Ханої (Фото: Хафонг).

Згідно зі звітом Savills про огляд ринку нерухомості Ханоя за четвертий квартал 2023 року, пропозиція нових квартир знаходиться на найнижчому рівні за 10 років. Квартири вартістю понад 4 млрд донгів становлять 42% від кількості проданих квартир у 2023 році, порівняно з 3% у 2019 році. Квартири вартістю від 2 до 4 млрд донгів становлять 55% частки ринку. Лише 3% квартир мають ціну нижче 2 млрд донгів.

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), протягом останніх років швидке економічне зростання та урбанізація збільшили попит на житло, тоді як пропозиція постійно скорочується і не демонструє ознак відновлення з 2018 року, що призводить до дедалі серйознішого дисбалансу між пропозицією та попитом.

Структура пропозиції дедалі більше схиляється до високоякісних, високоцінних продуктів для інвестицій та спекуляцій. Ця тривала різниця у фазі призводить до постійного зростання цін на житло, встановлюючи новий рівень цін, який значно перевищує можливості більшості людей.

Це не лише ускладнює доступ до житла для тих, хто хоче купити будинок для проживання, за рахунок власного доходу, але й зменшує цю потребу. Особливо молоде покоління поступово здається, бо «як би вони не старалися, не можуть купити будинок», переходячи до способу життя, що задовольняє потреби, надаючи пріоритет оренді.

Дані дослідження цього підрозділу показують, що частка пропозиції квартир у доступному сегменті (до 25 мільйонів донгів/м2) у загальній пропозиції житла постійно знижується з 30% у 2019 році до 7% у 2022 році та 6% у 2023 році.

У період 2019-2022 років частка квартир середнього цінового сегмента (25-50 млн. донгів/м2) також зменшилася до 54%, 46%, 34% та 27% відповідно, причому пропозиція переважно надходила від продуктів вартістю 40-50 млн. донгів/м2.

Тим часом, попит на реальне житло завжди лідирує в структурі попиту на житло з часткою 80%, решта 15% – це довгостроковий інвестиційний попит, а 5% – спекулятивний попит. І лише близько 25% попиту на реальне житло має фінансову можливість перетворитися на реальний попит.

Витрати на житло не повинні перевищувати 30% від загального доходу.

У вищезазначеному контексті, поряд із соціальним житлом, доступне житло буде основною та сильною тенденцією розвитку ринку нерухомості в найближчий період. Оскільки це сегмент, що випливає з потреб та реальних можливостей більшості людей.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, голови VARS, офіційної концепції доступного житла не існує. Однак, можна вказати на деякі характеристики цього типу, порівнюючи його із соціальним житлом та спираючись на метод визначення обґрунтованості цін на житло.

Незавершений будівельний проєкт у районі Хадонг, Ханой (Фото: Хафонг).

Соціальне житло в основному орієнтоване на малозабезпечених та працівників промислових парків, звільнене від плати за користування землею та має доступ до пільгових кредитних пакетів виключно для інвесторів та покупців житла...

Доступне житло – це комерційне житло з помірними цінами, що підходить для фінансових можливостей більшості людей, орієнтоване на групу людей із середнім та близьким до середнього доходом, з певним рівнем заощаджень.

За словами голови VARS, доступне житло – це коли кожне домогосподарство може збалансувати витрати на житло та інші витрати на проживання в межах свого доходу. Згідно з досвідом оцінки доступності житла в багатьох країнах світу, доступне житло – це житло, де витрати на житло становлять не більше 30% від загального доходу домогосподарства.

«Для домогосподарства з доходом близько 30 мільйонів донгів на місяць 30% цих витрат еквівалентно накопиченню близько 100 мільйонів донгів на рік, тому доступне житло коштує близько 2-2,5 мільярда донгів за квартиру», – навів приклад пан Дінь.

За його словами, наразі дуже важко реалізувати проекти квартир з цінами у вищезазначеному діапазоні, особливо у двох особливих міських районах з високим попитом на житло. Однак, складно не означає неможливо.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm