ANTD.VN - Експерти рекомендують застосовувати 20% податок на різницю між купівлею та продажем нерухомості, замість нинішніх 2% від вартості передачі.
Чи слід стягувати податок з різниці між ціною купівлі та ціною продажу?
На думку багатьох експертів, доходи від передачі нерухомості наразі є одним із важливих джерел доходів у системі податку на доходи фізичних осіб, але оподаткування все ще має багато обмежень та недоліків.
Доцент доктор Фан Хуу Нгі, заступник директора Інституту банківської справи та фінансів Національного економічного університету, зазначив, що наразі податок на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості застосовується двома способами.
Перший – це 2% податок на вартість угоди, незалежно від того, чи є прибуток чи збиток. А другий – це 20% податок на різницю між ціною купівлі та ціною продажу.
За словами експерта, хоча 2% податок на вартість угоди є простим та легким у стягненні, він створює велику лазівку в декларуванні цін продажу. Продавці часто декларують нижчу ціну передачі, ніж фактична ціна, щоб зменшити суму податку, що підлягає сплаті. Це не лише призводить до втрати доходів державного бюджету, але й робить ринок нерухомості непрозорим.
Навпаки, 20% податок на різницю між ціною купівлі та ціною продажу має перевагу, оскільки він точно відображає фактичний дохід. Однак цей метод має труднощі у визначенні правильної ціни купівлі, особливо для операцій з нерухомістю, які відбулися багато років тому, коли не було прозорого механізму управління цінами купівлі та продажу, як це є сьогодні.
 |
Експерти кажуть, що чинний податок на передачу нерухомості все ще є недостатнім. |
Доцент доктор Фан Хуу Нгі зазначив, що для забезпечення справедливості та обмеження ухилення від сплати податків слід застосовувати 20% податок на різницю між ціною покупки та ціною продажу, подібно до податку на прибуток підприємств.
«Наразі податкові органи та Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища мають повну інформацію про ціни купівлі та продажу для розрахунку податків. Тому контролювати трансфертні ціни цілком можливо шляхом порівняння з фактичними даними».
«Коли покупці погоджуються декларувати низьку ціну, щоб уникнути сплати податків, то коли настає час перепродажу, їм буде важко зафіксувати ціну покупки нижчу за ринкову, що може призвести до сплати вищого податку в операції перепродажу пізніше, коли покупець не погоджується на купівлю за двома цінами (тобто декларування низької ціни)», – проаналізував він.
На думку експерта, 20% податок на різницю між ціною купівлі та продажу також має супроводжуватися суворими санкціями за неправдиві декларації цін. Тоді операції з нерухомістю стануть прозорішими, обмежуючи ситуацію «двох цін» (фактичної та заявленої), і водночас допомагаючи державі більш справедливо збирати податки. Ринок, на якому зростають ціни через брокерів та кругові купівлі-продажі, буде максимально обмежений.
«Одним із важливих наслідків застосування 20% податку на фактичний прибуток є обмеження ситуації, що призводить до зростання цін на нерухомість. Якщо політика оподаткування доданої вартості буде суворо застосовуватися, ріелторським компаніям також доведеться ретельніше розраховувати ціни продажу, тим самим допомагаючи ринку функціонувати більш прозоро та суттєво», – висловив свою думку доцент доктор Фан Хуу Нгі.
Аналогічно, доктор Нгуєн Нгок Ту, викладач Ханойського університету бізнесу та технологій, зазначив, що розрахунок 2% податку на ціну продажу може легко призвести до завищення цін і не відповідає природі податку на доходи фізичних осіб, який стягується лише з доходу, тобто з виручки за вирахуванням витрат платника податків.
Пропозиція щодо щорічного податку на нерухомість, що залежить від її вартості
Експерт Нгуєн Трі Х'єу, директор Інституту досліджень та розвитку світових фінансових ринків та ринків нерухомості, зазначив, що у В'єтнамі наразі податок на нерухомість обмежується лише такими доходами, як податок на використання несільськогосподарських земель, податок на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості та реєстраційні збори.
Тим часом, розвинені країни, такі як США, Канада, Японія та Південна Корея, застосовують щорічний податок на нерухомість, щоб забезпечити справедливий розподіл активів та створити стабільні надходження до державного бюджету.
За словами експерта, неефективне застосування податку на нерухомість у В'єтнамі призвело до низки помітних наслідків.
По-перше, посилюється ситуація зі спекуляціями та накопиченням нерухомості. Коли вони не піддаються податковому тиску, багато фізичних осіб та організацій схильні інвестувати в нерухомість для довгострокового володіння, а не для експлуатації чи торгівлі. Це сприяє скороченню реальної пропозиції житла для задоволення реальних потреб у житлі, що призводить до зростання цін на нерухомість.
По-друге, державний бюджет втрачає важливе джерело доходів. Коли нерухомість не оподатковується звичайним податком на майно, держава втрачає стабільне довгострокове джерело доходів, водночас змушена значною мірою покладатися на податок на прибуток підприємств та податок на додану вартість (ПДВ). Це робить податкову систему неефективною в регулюванні економіки.
Д-р Нгуєн Трі Х'єу зазначив, що податок на нерухомість вважається ефективним інструментом для боротьби зі спекуляціями, створення стабільного джерела доходів до бюджету та спрямування потоку капіталу в економічну діяльність замість накопичення активів. Однак його впровадження потребує ретельного обмірковування, щоб забезпечити його відповідність ринковим реаліям та соціально-економічним умовам у кожен момент часу.
Оподаткування активів вимагає не лише справедливості в податковій системі, але й розумного плану дій, щоб уникнути небажаних наслідків, особливо в контексті потреби ринку в стабільності.
Джерело: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd
Коментар (0)