(مثالی تصویر)
وکیل Nguyen Van Dinh ( Hanoi Bar Association) - ایک رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر - نے موجودہ زمینی قانون (2024 کا زمینی قانون) کے مقابلے میں قرارداد کے 17 بقایا نئے نکات (1 جنوری 2026 سے مؤثر) کی فہرست مرتب کی ہے:
1. زمین کی بازیابی کے کیسز کے تین اضافی گروپ شامل کیے گئے ہیں، جن میں شامل ہیں: (1) فری ٹریڈ زونز میں پروجیکٹ کا نفاذ اور بین الاقوامی مالیاتی مراکز میں پروجیکٹ؛ (2) ایسے معاملات میں جہاں زمین کے استعمال کے حقوق پر ایک معاہدے کے ذریعے کوئی پروجیکٹ لاگو کیا جاتا ہے جس کی میعاد ختم ہو چکی ہے اور زمین کے رقبے کے 75% سے زیادہ اور 75% سے زیادہ زمین کے مالکان متفق ہو چکے ہیں، صوبائی عوامی کونسل سرمایہ کار کو مختص کیے جانے والے بقیہ زمینی رقبے کی بازیابی پر غور کرے گی اور اسے منظور کرے گی۔ (3) بی ٹی معاہدوں کی ادائیگی کے لیے زمینی فنڈ بنانا؛ مسلسل پیداوار اور کاروبار کے لیے زمین لیز پر دینا ان صورتوں میں جہاں تنظیمیں اس زمین کا استعمال کر رہی ہیں جسے ریاست وصول کرتی ہے۔ (قرارداد کے آرٹیکل 3.2 میں طے شدہ)
2. تمام مقاصد کے لیے زمین کی قیمت کے جدولوں کے اطلاق کو وسعت دیں (زمین کے تعلقات کے دونوں "ان پٹ" - جب ریاست زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے اور زمینی تعلقات کے "آؤٹ پٹس" - جب ریاست زمین مختص/لیز پر دیتی ہے) اور "مخصوص زمین کی قیمتوں" کو باطل کریں۔ زمین کی قیمت کی میزیں اور زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کو زمین کے استعمال کی فیس، زمین کی لیز کی فیس، اور ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے پر لوگوں کے لیے معاوضے کے حساب کے لیے بنیاد کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے (قرارداد کا آرٹیکل 5)۔
3. زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس کو کم کرنے کے ضوابط: ایسے معاملات میں جہاں باغ کی زمین، تالاب کی زمین، یا اسی پلاٹ کے اندر موجود زرعی اراضی کو رہائشی اراضی میں تبدیل کیا جاتا ہے (اور کچھ دیگر معاملات)، فیس ہوگی: زمین کے استعمال کی فیس کے درمیان فرق کا 30٪ حساب شدہ زمین کی قیمت کے حساب سے اور رہائشی زمین کے استعمال کی قیمت کے حساب سے۔ فیصلے کے وقت زمین مقامی رہائشی اراضی مختص کرنے کی حد کے اندر تبدیل شدہ اراضی کے رقبے کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دیتی ہے۔ حد سے زیادہ اراضی کے رقبے کے لیے فرق کا 50% لیکن رہائشی اراضی مختص کی حد سے زیادہ نہیں؛ رہائشی اراضی مختص کی حد سے دوگنا سے زیادہ اراضی کے رقبے کے لیے 100% فرق۔
ترجیحی سلوک صرف ایک بار فی گھرانہ یا فرد (زمین کے فی پلاٹ) پر لاگو ہوتا ہے۔ اگر کسی گھرانے یا فرد نے 2024 کے اراضی قانون کے نافذ ہونے کے وقت (1 اگست 2024) سے لے کر نئے ضوابط کے نافذ ہونے سے پہلے (1 جنوری 2026) تک اپنے اراضی کے استعمال کا مقصد تبدیل کر دیا ہے، تو علاج کا اطلاق سابقہ طور پر کیا جائے گا: اگر زمین کے استعمال کی فیس ابھی تک ادا نہیں کی گئی ہے، تو اس کا دوبارہ حساب کیا جائے گا (%3 یا %5) کا فرق۔ اگر زمین کے استعمال کی فیس پہلے ہی ادا کر دی گئی ہے (2024 کے زمینی قانون کے مطابق فرق کے 100% پر)، اس کی دوبارہ گنتی کی جائے گی اور ریاست کی طرف سے ادائیگی کی جائے گی… (آرٹیکل 10.2، قرارداد کا آرٹیکل 4.10)
4. معاوضہ، مدد، اور آبادکاری کے منصوبے کی منظوری سے پہلے زمین کے حصول کی اجازت دیں اور درج ذیل صورتوں میں دوبارہ آبادکاری کا بندوبست کیا جائے: (1) قومی اہمیت کے حامل منصوبے پر عمل درآمد، بحالی کے انتظامات کے بغیر فوری عوامی سرمایہ کاری کا منصوبہ (لیکن زمین کی منظوری کا منصوبہ عوامی طور پر پوسٹ کیا جانا چاہیے)؛ دوسرے منصوبے (بغیر آباد کاری کے انتظامات) جہاں 75% سے زیادہ زمین استعمال کرنے والے زمین کی منظوری کے منصوبے کی منظوری سے قبل زمین کے حصول پر رضامند ہوتے ہیں۔ (3) فوری عوامی سرمایہ کاری کے منصوبے، سائٹ پر دوبارہ آباد کاری کے منصوبے، اور مرکزی تعمیراتی راستے کے ساتھ آباد کاری کے منصوبے۔ صوبائی عوامی کمیٹی عارضی رہائش کے انتظامات، مدت اور اخراجات کو ریگولیٹ کرے گی۔ (قرارداد کے آرٹیکلز 3.3، 3.4)
5. مجاز اتھارٹی کو منصوبے کی پیشرفت یا زمین کی منظوری کی پیشرفت کے مطابق زمین کے حصول کا فیصلہ کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ (قرارداد کا آرٹیکل 3.5)
6. مجاز اتھارٹی کو منصوبے کی پیشرفت یا زمین کی منظوری کی پیشرفت کے مطابق زمین کی تقسیم اور لیز پر فیصلہ کرنے کی اجازت دیں۔ (قرارداد کا آرٹیکل 4.1)
7. زمین استعمال کرنے والوں کو یکمشت رقم ادا کرنے یا زمین کے لیز کے لیے سالانہ ادائیگی کے درمیان انتخاب کرنے کی اجازت دیں۔ (قرارداد کا آرٹیکل 4.2)
8. زمین کی تقسیم اور لیز پر دینے کی اجازت دیتا ہے، اور صوبائی عوامی کونسل کی منظوری کے بغیر چاول کی کاشت کی زمین اور جنگل کی زمین کو دوسرے مقاصد میں تبدیل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ (قرارداد کا آرٹیکل 4.3)
9. نیلامی یا بولی کے بغیر زمین کی تقسیم اور زمین کی لیز کے اضافی معاملات: (1) بی ٹی معاہدوں کے تحت ادائیگی کے لیے زمین؛ (2) ایسے معاملات میں پراجیکٹس کو نافذ کرنا جہاں ریاست زمین کی بازیابی کرتی ہے، ریاستی سرمائے کا استعمال نہیں کرتی ہے، سرمایہ کاری کی پالیسی کو منظور کرنے اور سرمایہ کار کو منتخب کرنے/منظور کرنے کا فیصلہ رکھتا ہے۔ (3) توانائی کے منصوبے، خاص طور پر مشکل سماجی -اقتصادی حالات والے علاقوں میں تجارت اور خدمات سے وابستہ سیاحتی منصوبے۔ (قرارداد کا آرٹیکل 4.4)
10. ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے تقاضوں کو کم کرنا؛ شہری اور دیہی رہائشی علاقوں کے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگانے کی ضروریات کو کم کریں: صرف ایک زوننگ پلان (یا ایسے معاملات میں جہاں زوننگ پلان کی ضرورت نہیں ہے) کی ضرورت ہے۔ (قرارداد کے آرٹیکلز 4.5، 4.6)
11. تحلیل شدہ یا دیوالیہ سرمایہ کاروں کی جگہ نئے سرمایہ کاروں کے لیے زمین کے استعمال کی اصطلاح کو ایڈجسٹ کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ اور پراجیکٹ کی منتقلی حاصل کرنے والے سرمایہ کار۔ نئے سرمایہ کاروں اور پراجیکٹ کی منتقلی حاصل کرنے والے سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کی اضافی فیس اور زمین کے لیز کی فیس ادا کرنا ہوگی۔ (قرارداد کا آرٹیکل 4.7)
12. زمین کے حصول کے نوٹیفکیشن کی مدت کو زرعی اراضی کے لیے 60 دن اور غیر زرعی اراضی کے لیے 120 دن تک کم کریں (2024 کا زمینی قانون بالترتیب 90 دن اور 180 دن مقرر کرتا ہے)؛ عوامی طور پر معاوضے، مدد، اور آبادکاری کے منصوبوں کو پوسٹ کرنے کے لیے وقت کم کرنا؛ اور جب زمین کی منظوری کے منصوبے کے بارے میں اختلاف رائے ہو تو بات چیت کے لیے وقت کم کریں۔ (قرارداد کا آرٹیکل 3.9)
13. زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے سے استثنیٰ کے معاملات کی وضاحت: زمین کی قیمت کا تعین اور زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب ضروری نہیں ہے، اور استثنیٰ کی درخواست کے کسی طریقہ کار کی ضرورت نہیں ہے، سوائے ان صورتوں کے جہاں زمین کے کرایے سے صرف چند سالوں کے لیے استثنیٰ حاصل ہو۔ 2024 کے اراضی قانون کے مقابلے میں، قرارداد واضح کرتی ہے کہ ایسے معاملات میں جہاں زمین کے کرایے میں صرف چند سالوں کے لیے چھوٹ دی گئی ہے، زمین کی قیمت کا تعین اور زمین کے کرایے کا حساب ابھی بھی ضروری ہے۔ (قرارداد کا آرٹیکل 10.1)
14. سالانہ ادائیگیوں کے ساتھ لیز پر دی گئی زمین پر اثاثے فروخت کرنے کی شرائط کو کم کرنا: وہ اثاثے جن کے پاس تعمیراتی اجازت نامہ ہے (ان صورتوں میں جہاں تعمیراتی اجازت نامہ درکار ہے)؛ وہ اثاثے جو تفصیلی منصوبے اور منصوبے کے مطابق مکمل کیے گئے ہیں، سوائے ان صورتوں کے جہاں عدالتی فیصلے یا فیصلے کے ذریعے عمل درآمد کی ضرورت ہو… 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 46 کے مقابلے میں، قرارداد اس شرط کو کم کرتی ہے کہ اثاثہ کا رجسٹر ہونا ضروری ہے، مطلب یہ ہے کہ جن اثاثوں کی ملکیت کی تصدیق کی ضرورت نہیں ہے وہ بھی ملکیت کے سرٹیفکیٹ پر فروخت کیے جا سکتے ہیں۔ (قرارداد کا آرٹیکل 11.1)
15. ایسی صورتوں میں جہاں زمین استعمال کرنے والے رہائشی پلاٹ کا ایک حصہ یا ایک پلاٹ جس میں رہائشی اور دوسری زمین دونوں شامل ہوں، گزرگاہ کے لیے مختص کرتے ہیں، زمینی پلاٹوں کو ذیلی تقسیم یا مضبوط کرتے وقت، گزرگاہ کے لیے مختص کردہ علاقے کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنا لازمی نہیں ہے۔ پلاٹ کے ایک حصے کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت دینے کے لیے ذیلی تقسیم کی ضرورت نہیں ہے۔ زمین کے استعمال کے مختلف مقاصد، زمین کے استعمال کے مختلف فارم، اور زمین کے استعمال کی مختلف مدتوں کے ساتھ زمینی پلاٹوں کو یکجا کرنے کی اجازت ہے۔ (قرارداد کا آرٹیکل 11.3)
16. زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی/منصوبہ بندی کے نظام کو آسان بنائیں: مرکز کے زیر انتظام شہروں کے لیے کوئی 5 سالہ زمین کے استعمال کا منصوبہ (2026-2030)، کوئی ضلعی سطح کا زمینی استعمال کا منصوبہ، کوئی سالانہ ضلعی سطح کا زمینی استعمال کا منصوبہ، اور کوئی کمیون سطح زمین کے استعمال کا منصوبہ نہیں۔ (قرارداد کا آرٹیکل 12.3)
17. زمین کی بحالی کی سرگرمیوں کی قومی اسمبلی اور وزیر اعظم کی طرف سے منظوری کی ضرورت، اور سرمایہ کاری کے پالیسی فیصلوں کے لیے، اگر اراضی قانون کے آرٹیکل 190.3 میں بیان کردہ علاقوں میں لاگو کیا جاتا ہے تو اسے ختم کر دیا جاتا ہے (تاریخی اور ثقافتی آثار کی حفاظت کرنے والے علاقے، قدرتی مقامات…؛ قدرتی ورثے… گھاٹوں کے سامنے کا پانی… (قرارداد کا آرٹیکل 11.6)
ماخذ: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm
تبصرہ (0)