تعمیراتی وزارت: "زمین کی نیلامی کے دلال" ظاہر ہوتے ہیں، مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے لیے ورچوئل قیمتیں بناتے ہیں

"زمین کی نیلامی کے دلال" ظاہر ہوتے ہیں۔

وزارت تعمیرات نے لاگت کے ڈھانچے، فروخت کی قیمت اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی وجوہات کا تجزیہ کرنے اور حل تجویز کرنے کے لیے ابھی رپورٹ نمبر 5333 سرکاری دفتر کو بھیجی ہے۔

وزارت کے مطابق حاصل ہونے والے فوائد کے علاوہ، حالیہ دنوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے حدود اور منفی پہلو سامنے آئے ہیں۔ کچھ جگہوں پر زمین کی نیلامی کے انعقاد کے عمل میں، نیلامی میں حصہ لینے والوں کو متاثر کرنے والے "نیلامی بروکرز"، ملی بھگت کے واقعات بھی ہوتے ہیں۔

"زمین کے کچھ پلاٹوں کے لئے بہت زیادہ قیمتوں کی بولی لگانے، پھر ڈپازٹ کو منسوخ کرنے، مارکیٹ میں ہیرا پھیری کرنے کے لئے مجازی قیمت کی سطح پیدا کرنے، غیر قانونی منافع کمانے کے لئے زمین کے بہت سے نیلام شدہ پلاٹوں کو خریدنا اور دوبارہ فروخت کرنے کا رجحان بہت سی جگہوں پر کافی عام ہے اور یہاں تک کہ منظم بھی ہے،" تعمیرات کی وزارت نے کہا۔

وزارت نے ہنوئی میں بہت اعلیٰ نتائج کے ساتھ کچھ نیلامیوں کی بھی نشاندہی کی، جیسے ہوائی ڈک ضلع میں زمین کی نیلامی ابتدائی قیمت سے 18 گنا زیادہ جیتنے والی بولی کے ساتھ۔

تھانہ اوئی، ہنوئی میں 68 اراضی کی نیلامی (تصویر: ڈونگ تام)۔

وزارت تعمیرات کے مطابق حالیہ دنوں میں زمین کی نیلامی کے نتائج کو متاثر کرنے کی تین اہم وجوہات ہیں۔

سب سے پہلے، کم شروع ہونے والی قیمت بہت سے شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کرتی ہے. دوسری بات یہ کہ جمع کم ہے۔ تیسرا، نیلامیوں میں، بہت سے سرمایہ کاری گروپ ہوتے ہیں جو نیلامی میں حصہ لینے اور پھر منافع کمانے کے لیے فوراً فروخت کرنے میں مہارت رکھتے ہیں۔ نیلامی کے علاقے سے باہر، بہت سے بروکرز نتائج کا انتظار کر رہے ہیں، 200-500 ملین VND/لاٹ کی قیمت کے فرق کے ساتھ نیلامی کی گئی زمین خریدنے اور بیچنے کے لیے تیار ہیں۔

مارکیٹ منفی طور پر متاثر ہوئی جب جیتنے والی قیمت ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ تھی۔

زمین کی نیلامی شروع ہونے والی قیمت سے کئی گنا زیادہ ہونے کے نتیجے میں زمین اور مکان کی قیمت کی سطح، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ (سپلائی اور ڈیمانڈ) پر منفی اثر پڑے گا۔ اس کے مطابق، اس قیمت کو زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے حوالہ معلومات کے طور پر استعمال کیا جائے گا اور پھر قیمت کی ایک نئی سطح بنائی جائے گی جو نیلامی کے مقام کے قریب کے علاقے کے لیے اس سے بھی زیادہ ہے۔

یہ ان منصوبوں کے لیے فائدہ مند ہے جن کے لیے زمین مختص کی گئی ہے اور انھوں نے زمین کے استعمال کی فیس ادا کی ہے، لیکن یہ ان منصوبوں کے لیے نقصان دہ ہے جن کی منظوری دی گئی ہے لیکن انھوں نے زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کی ہے۔

وجہ یہ ہے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا ایک طریقہ براہ راست موازنہ کا طریقہ ہے جس میں زمین کے استعمال کے مقصد، مقام، منافع، بنیادی ڈھانچے کے حالات، رقبہ، شکل، مارکیٹ میں منتقل کیے گئے زمین کے استعمال کے حقوق کی قانونی حیثیت، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیت کر موازنہ کرنے کے لیے خالی زمین کے پلاٹوں کی قیمتوں کا تجزیہ کرنا اور ایپ پلاٹ کی قیمت کا تعین کرنا ہے۔

اس کے علاوہ، وزارت نے یہ بھی اندازہ لگایا کہ ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ قیمتوں پر زمین کی نیلامی جیتنا بھی سرمایہ کاروں کی نفسیات کو متاثر کرتا ہے، جس کے نتیجے میں ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مصنوعات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے جو نیلامی کے مقام کے قریب فروخت کے لیے پیش کی جا رہی ہیں یا پیش کی جا رہی ہیں۔

ہوائی ڈیک، ہنوئی میں 19 زمینوں کی نیلامی (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

درحقیقت، زمین کی نیلامی کی جیتنے والی قیمت اکثر تنظیموں اور افراد کے لیے بنیادی قیمت ہوتی ہے جو رئیل اسٹیٹ کا لین دین کرتے وقت خرید، فروخت اور منتقلی کی قیمت کا حوالہ دیتے ہیں۔

"زمین کی قیمتوں میں اضافے سے ان پٹ لاگت میں اضافہ ہوگا اور مکانات اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا۔ کاروباروں کو سستی، کم لاگت والے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنے کا بہت کم موقع ملے گا اور وہ اعلیٰ درجے کی، سپر لگژری رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے پر مجبور ہوں گے تاکہ معاشرے میں بہت زیادہ آمدنی والے افراد کی خدمت کی جا سکے۔ ہاؤسنگ بنانے میں،" تعمیراتی وزارت نے تجزیہ کیا۔

نہ صرف لوگوں کے لیے، زمین کی اونچی قیمت کاروباری اداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے موثر سرمایہ کاری اور کاروباری منصوبے کو ناممکن بنا دے گی، جس کے نتیجے میں علاقے میں تعمیراتی سرمایہ کاری کو راغب نہیں کیا جائے گا اور مستقبل میں سپلائی کو کم اور محدود کیا جائے گا۔

جب زمین کی نیلامی کے نتائج غیرمعمولی طور پر زیادہ ہوتے ہیں تو قومی دفاع، سلامتی اور سماجی و اقتصادی ترقی کے مقاصد کے لیے زمین کا استعمال کرنے والے منصوبوں کے لیے زمین کا حصول، معاوضہ، معاونت اور دوبارہ آبادکاری بھی متاثر ہوتی ہے۔ اس سے ان لوگوں کو آسانی سے اکسایا جا سکتا ہے جن کی زمین حاصل کر لی گئی ہے اور انہیں معاوضہ نہیں ملا ہے اور وہ شکایت کرنے اور منظور شدہ منصوبے سے اعلیٰ سطح کا مطالبہ کرنے پر اکس سکتے ہیں، جس سے سماجی عدم استحکام پیدا ہوتا ہے۔

تعمیراتی وزارت زمین کی نیلامی سے متعلق ضوابط کا مطالعہ کرنے اور کامل ضوابط کا مطالعہ کرنے کی تجویز کرتی ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ وہ عملی صورتحال سے مطابقت رکھتے ہیں، ذخائر میں اضافہ کی سمت میں، زمین کی ابتدائی قیمتوں کا تعین علاقے کی اصل صورت حال سے قریب سے میل کھاتا ہے، جیتنے والی بولی کی ادائیگی کے لیے وقت کم کرنا، اور نیلامی میں حصہ لینے والوں کو قیاس آرائیوں کے لیے محدود کرنا...

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm