ماہر: زمین کی تشخیص میں "سرپلس" کا طریقہ نہیں چھوڑنا چاہیے۔

ANTD.VN - 27 جولائی کی سہ پہر کو انویسٹمنٹ اخبار کے زیر اہتمام سائنسی ورکشاپ "مناسب زمین کی تشخیص" میں زیادہ تر آراء میں کہا گیا کہ زمین کی تشخیص میں "سرپلس" طریقہ کو ترک نہیں کیا جانا چاہیے، بلکہ اس کے بجائے ان پٹ اور آؤٹ پٹ ڈیٹا کو معیاری بنایا جانا چاہیے۔

کیوں "اضافی" طریقہ کو ختم کرنے کی سفارش کی جاتی ہے؟

فی الحال، فرمان 44 اور سرکلر 36 میں ترامیم کے مسودے پر قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت متعلقہ وزارتوں، شاخوں اور ایجنسیوں سے مشاورت کر رہی ہے۔ زمین کی تشخیص کے موجودہ طریقوں کے گرد بہت سی مختلف آراء گھوم رہی ہیں جن میں مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی ترمیم کرنے کی تجویز پیش کرتی ہے، خاص طور پر "اضافی" طریقہ کو ختم کرنا۔

"سرپلس" کے طریقہ کار کو ختم کرنے کی تجویز کی وجہ کے بارے میں، مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چن، محکمہ برائے منصوبہ بندی اور زمینی وسائل کی ترقی کے ڈائریکٹر، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت ، نظرثانی شدہ زمین کے قانون کی ادارتی ٹیم کے سربراہ، نے کہا کہ تشخیص کے طریقے، بشمول سرپلس، موازنہ، کٹوتی، آمدنی کے تمام طریقے دنیا میں استعمال کیے جانے والے تمام مارکیٹ کے طریقے ہیں۔

تاہم، ڈرافٹنگ کمیٹی نے اضافی طریقہ کار کو عارضی طور پر معطل کرنے اور لاگو نہ کرنے کی تجویز پیش کی، کیونکہ فاضل طریقہ موازنہ، کٹوتی، آمدنی وغیرہ کے طریقوں کا احاطہ کرتا ہے۔

"مقامی افراد اور سرمایہ کاروں کو تشویش ہے کہ اضافی طریقہ کار کو ترک کرنے سے زمین کی تشخیص میں تاخیر ہو گی۔ ہم اس کے برعکس سوال پوچھتے ہیں: ہمارے پاس سرپلس کا طریقہ کار اب بھی سست کیوں ہے؟ وجہ کہیں اور ہے،" قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے نمائندے نے پوچھا۔

ورکشاپ کا جائزہ

اس کا خیال ہے کہ موجودہ زائد کا طریقہ کچھ نکات میں ویتنام کے لیے موزوں نہیں ہے جیسے: اس طریقہ میں، تخمینہ شدہ آمدنی کو مائنس تخمینہ لاگت لیں۔ اخراجات میں، ہم 3، 5، 10 سال بعد کا حساب لگاتے ہیں، لیکن کچھ نکات ایسے ہیں جو سخت نہیں ہیں۔ اگر اخراجات کا تعین کیا جائے تو سود، اشتہارات، پراجیکٹ مینجمنٹ کے اخراجات ہوتے ہیں۔ آمدنی کے ساتھ، اسے بنانے میں کتنا وقت لگتا ہے، فروخت کرنے میں کتنا وقت لگتا ہے، فروخت کا تناسب کیا ہے، وغیرہ۔

"میری رائے میں، یہ عوامل بہت ڈھیلے ہیں۔ مثال کے طور پر، 3 یا 4 سال کے لیے تعمیر کا تخمینہ لگاتے وقت، لاگت بہت مختلف ہوتی ہے۔ 4 یا 5 سال کے لیے فروخت کرنے کا انتخاب کرتے ہوئے، لاگت بھی بہت مختلف ہوتی ہے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، ہر سال فروخت کا تخمینہ فیصد بھی بہت مختلف جوابات دیتا ہے۔ اگر ہم سخت نہیں ہیں، تو تشخیص کرنے والے کی ساپیکش مرضی، مقامی طور پر نتائج کو متاثر کرے گا،" مسٹر نے کہا۔ ڈاؤ ٹرنگ چن۔

اس کے علاوہ، ان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح پر انحصار کا ذکر نہ کرنا، ہمارے پاس کوئی مانیٹرنگ ایجنسی نہیں ہے اور مکمل معلومات نہیں ہیں۔

مسٹر چن نے کہا، "اس جذبے کے تحت، ہم اسے فی الحال لاگو نہ کرنے کی تجویز پیش کرتے ہیں، کیونکہ یہاں کوئی ڈیٹا بیس سسٹم نہیں ہے اور نہ ہی کوئی اپ ڈیٹ ہے،" مسٹر چن نے کہا۔

کلید معیاری ڈیٹا ہے۔

تاہم، کاروباری انجمنوں جیسے VCCI، ویتنام ویلیوایشن ایسوسی ایشن، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے نقطہ نظر کے مطابق بہت سے ماہرین اور کاروباری اداروں کے ساتھ، اس طریقہ کو ختم کرنا تھیوری اور پریکٹس دونوں میں مناسب نہیں ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمت 2007 سے پہلے کی مدت میں واپس آ جاتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ اس وقت ہو چی منہ سٹی کے 320 منصوبے ہیں، جن میں سے 280 پراجیکٹ سرپلس طریقہ کار کا اطلاق کرتے ہیں، جو بنیادی طور پر گزشتہ 8 سالوں میں لاگو کیا گیا ہے۔ وجہ اس حقیقت سے آتی ہے کہ دوسرے طریقوں کو لاگو کرنا بہت مشکل ہے۔

تاہم، اس طریقہ کار میں بڑے ممکنہ خطرات ہیں۔ ایک صوبے میں ایک پروجیکٹ کا حوالہ دیتے ہوئے، مسٹر چاؤ نے کہا کہ صوبائی ایجنسی نے زمین کے استعمال کی قیمت تقریباً 900 بلین VND کا حساب لگانے کے لیے سرپلس طریقہ استعمال کیا، لیکن ایک اور ایجنسی نے 1,800 بلین VND کا حساب لگایا، اور دوسری ایجنسی نے اسے 1,300 بلین VND کا حساب لگایا۔

"تو ایک بڑی خرابی کیوں ہے؟ مسٹر چاؤ نے کہا کہ تمام طریقے ان پٹ ڈیٹا پر مبنی ہونے چاہئیں، لیکن اگر ڈیٹا کو درست طریقے سے جمع نہیں کیا جاتا ہے، تو اوسط قیمت کا اشاریہ نہیں مل سکتا۔"

Hung Thinh کارپوریشن کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Tran Quoc Dung نے کہا کہ اضافی طریقہ کار کے بغیر بہت سے منصوبے دوسرے طریقے استعمال نہیں کر سکتے کیونکہ موازنہ کرنے کے لیے ایک جیسے اثاثے نہیں ہیں، موازنہ کے لیے کم از کم 3 اثاثوں کی ضرورت ہے۔

اس کاروباری نمائندے نے یہ بھی کہا کہ حقیقت میں، اضافی طریقہ اتنا پیچیدہ نہیں ہے جتنا کہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کا خیال ہے، کیونکہ یہ مارکیٹ کے اعداد و شمار پر مبنی ہے، ترقی کی صلاحیت کا تعین کرنے کی صلاحیت رکھتا ہے، جو کاروبار اور مینیجرز دونوں کے لیے اچھا ہے۔

اس کے علاوہ، اضافی طریقہ معلومات کو ظاہر کرتا ہے جیسے کہ اپارٹمنٹ کی خریداری کی قیمت جسے مارکیٹ قبول کر سکتی ہے، فروخت کے مفروضے، اخراجات وغیرہ۔ جب کہ دیگر طریقوں میں یہ عوامل نہیں ہوتے، اگر استعمال کیا جائے تو اس بات کا امکان ہے کہ سرمایہ کار غیر حقیقی اور غیر موثر قیمت دے گا، اور ریاست مناسب رقم جمع نہیں کر سکتی، وغیرہ۔

"ہم سرپلس کے طریقہ کار کو برقرار رکھنے کی سفارش کرتے ہیں کیونکہ یہ سائنسی اور بین الاقوامی طریقوں کے مطابق ہے۔ فاضل طریقہ کار کو کئی سالوں سے لاگو کیا گیا ہے، اگرچہ بہت سے مسائل ہیں، لیکن مقامی علاقوں میں حقیقت نے اس کے قابل اطلاق ہونے کو ثابت کیا ہے۔ بہت سے معاملات ایسے ہیں جہاں فاضل طریقہ کا تعین نہیں کیا جا سکتا اگر فاضل طریقہ کو لاگو نہ کیا جائے" - Hung Thinh گروپ کے رہنما نے تبصرہ کیا۔

اسی طرح ڈی وی ایل وینچرز کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین وکیل نگوین ہونگ چنگ - ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے وائس چیئرمین نے بھی اپنی رائے کا اظہار کیا کہ حقیقت یہ ہے کہ ڈرافٹنگ ایجنسی کا ماننا ہے کہ لوگوں سے متعلق موضوعی عوامل کا تعین کرنے کے لیے ڈیٹا بیس کی کمی کا مطلب یہ نہیں ہے کہ یہ طریقہ مناسب نہیں ہے۔ کیونکہ یہ دونوں عوامل دوسرے طریقوں کے ساتھ ہوتے ہیں۔

انہوں نے مخلوط استعمال کے منصوبے کی مثال دی جہاں سرمایہ کار کو لازمی طور پر بجلی، سڑکیں، اسکول، اسٹیشن وغیرہ جیسے اجزاء کو نافذ کرنا ہوگا اور انہیں ریاست کے حوالے کرنا ہوگا، باقی تین طریقے لاگو نہیں ہوں گے کیونکہ وہ سماجی انفراسٹرکچر کو مدنظر نہیں رکھتے ہیں جو ریاست کو استحصال کے لیے واپس کیا جاتا ہے۔

بقایا طریقہ کے مطابق، یہ اخراجات منصوبے کو مکمل کرنے کی لاگت میں شامل ہیں۔ اگر بقایا طریقہ کو چھوڑ دیا جائے تو مستقبل میں بننے والے پروجیکٹ کی قدر کا تعین کرنا مشکل ہے۔

وکیل ٹران ڈک فوونگ، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن نے بھی کہا کہ اضافی طریقہ کار کو ترک کرنے کی بنیاد قائل نہیں ہے۔

"ہم ابھی پیسہ خرچ نہیں کر سکتے اور پھر اسے 2-3 سال بعد واپس نہیں کر سکتے، وقت ضائع کرنا اور مسئلہ حل نہیں کرنا۔ فاضل طریقہ بہت سے قانونی ضوابط سے وابستہ ہے، جس میں ضوابط ریاست کو اس قدر کو منظم کرنے کی اجازت دیتے ہیں جو رئیل اسٹیٹ پیدا کر سکتی ہے۔ یہ واحد طریقہ ہے جو اس قدر کا حساب لگا سکتا ہے..."

قومی اسمبلی کی فنانس اور بجٹ کمیٹی کے رکن پروفیسر ڈاکٹر ہوانگ وان کوونگ نے بھی کہا کہ فاضل طریقہ، اگر حساب کے عوامل معیاری نہیں ہیں، یعنی ان پٹ معیاری نہیں ہے، تو غلط آؤٹ پٹ نتائج کا باعث بنے گا۔ سرمایہ کار ہمیشہ سب سے کم پیداواری قیمت حاصل کرنا چاہتے ہیں، جبکہ ان پٹ لاگت سب سے زیادہ ہے، جس سے بجٹ میں نقصان ہوتا ہے۔

تاہم، انہوں نے کہا کہ یہ طریقہ اب بھی دنیا میں بڑے پیمانے پر استعمال کیا جاتا ہے، بغیر کسی نقصان کے کیونکہ قیمتوں میں کوئی فرق نہیں ہے اور نہ ہی کوئی ٹیکس چوری ہے۔ "ان کا کاروبار اور قانونی ماحول شفاف اور نظم و ضبط پر مبنی ہے۔

ایسے ماحول میں، یہاں تک کہ اگر ان پٹ کی قیمت اصل قیمت سے کم ہو، جب فروخت کی قیمت میں فرق ہو، تو اسے ٹیکس کے ذریعے منظم کیا جائے گا۔ طریقہ خود خرچ کرنے میں کوئی مسئلہ نہیں ہے، لیکن یہ انتظامی طریقہ کار کی وجہ سے ہے" - پروفیسر ڈاکٹر ہوانگ وان کوونگ نے کہا۔

ماخذ لنک