ماہرین 2024 میں رئیل اسٹیٹ کی تصویر کے بارے میں "سیدھے نظر آتے ہیں، ایمانداری سے بولتے ہیں"

سوشل ہاؤسنگ کو ریاست کے ہاتھ کی ضرورت ہے۔

PV: 2023 عام طور پر ویتنامی معیشت اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے بہت سی مشکلات اور چیلنجوں کا سال ہے۔ حکومت نے مارکیٹ کی مدد کے لیے بہت سی پالیسیاں جاری کی ہیں۔ آپ حالیہ دنوں میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی پالیسیوں سے "سپورٹ" کا کیسے جائزہ لیتے ہیں؟

مسٹر Nguyen Van Duc: حالیہ دنوں میں، حکومت کی طرف سے جاری کردہ تمام پالیسیوں کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر مثبت اثر پڑا ہے۔ تاہم، حکومت کی طرف سے جاری کردہ پالیسیاں صرف روح کو یقین دلانے کے لیے ہیں، نہ کہ واقعی گہرائی سے، براہ راست اور مکمل مداخلت کرنے کے لیے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والے لوگوں کی صحت خراب ہوتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ - ماہرین 2024 میں رئیل اسٹیٹ کی تصویر کے بارے میں — ریل اسٹیٹ کے ماہر Nguyen Van Duc.

تاہم، میری رائے میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی "بیماری" پالیسیوں میں نہیں بلکہ خود انٹرپرائزز (غلط سیگمنٹ انویسٹمنٹ، غلط ہدف کی سرمایہ کاری، انٹرپرائزز "مرغیوں کا چرواہا" - PV) میں مضمر ہے۔ جب سرمایہ کاری غلط ہوتی ہے، کاروباری ادارے بینکوں سے بہت زیادہ قرض لیتے ہیں، مسئلہ حل کرنے کی صلاحیت نہیں رکھتے… پھر کوئی پالیسی انہیں "بچا" نہیں سکتی۔ اس کے علاوہ، پالیسیوں یا قوانین میں ایک خاص تاخیر ہوتی ہے اس لیے انہیں راتوں رات جذب نہیں کیا جا سکتا۔

PV: بہت سی آراء کا کہنا ہے کہ ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) نے سماجی رہائش کی رکاوٹ کو دور کر دیا ہے۔ اس بارے میں آپ کا کیا خیال ہے؟

مسٹر Nguyen Van Duc: سماجی رہائش کا مقصد غریبوں کی رہائش میں مدد کرنا ہے۔ یہ ایک اچھی پالیسی ہے لیکن اہم بات یہ ہے کہ اسے کیسے بنایا جاتا ہے۔

ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) میں نئے ضابطے زیادہ کھلے ہیں، جو غریبوں کو سماجی رہائش تک رسائی کے لیے حالات فراہم کرنے میں مدد کرتے ہیں۔ تاہم، میری ذاتی رائے میں، سوشل ہاؤسنگ کو کاروبار پر انحصار کرنے کی بجائے ریاست کے ہاتھ کی ضرورت ہے۔

درحقیقت، ہم سمیت بہت سے کاروباروں نے سوشل ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری کی ہے، لیکن کچھ عرصے بعد، وہ زندہ نہیں رہ سکے. اس وقت سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے وقت انتظامی طریقہ کار، بڑھتی ہوئی قیمتیں، بینک سود کی شرح اور طویل تعمیراتی اوقات تھے، جس کی وجہ سے کاروبار کو دوہرا نقصان اٹھانا پڑا۔ لہذا، آج بہت کم کاروبار سوشل ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری کرتے ہیں۔

ہم نے 2030 تک 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس بنانے کا ہدف مقرر کیا ہے، لیکن ہمارے پاس ایسا کرنے کے لیے سرمایہ یا طریقہ کار نہیں ہے۔ میری رائے میں، ہمارے لیے منصوبہ بندی کے مطابق "فائنش لائن تک پہنچنا" مشکل ہوگا۔

میری رائے میں، ہمیں رینٹل ہاؤسنگ تیار کرنی چاہیے اور اس طبقہ کو ترقی دینے کے لیے فرمان اور معیارات رکھنے چاہئیں۔ رینٹل ہاؤسنگ کے لیے کمرشل ہاؤسنگ جیسے اعلیٰ معیار کی ضرورت نہیں ہے، تاکہ غریبوں کو سستی رہائش تک آسانی سے رسائی حاصل ہو۔

کیا رئیل اسٹیٹ بحران سے بچ جائے گا؟

PV: بہت سی آراء کا کہنا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سے مثبت عوامل مل رہے ہیں اور فی الحال ایک نیا سائیکل شروع کرنے کے لیے کافی اچھی معلومات ہیں۔ 2024 میں رئیل اسٹیٹ کی تصویر کے بارے میں آپ کی کیا رائے ہے؟

مسٹر Nguyen Van Duc: رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2022 سے بدتر ہو رہی ہے، جو 2023 تک جاری رہی، اور بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ یہ 2023 کے آخر تک دوبارہ عروج حاصل کر لے گی۔ تاہم، یہ مارکیٹ کے لیے ایک اداس سال رہا ہے، جیسا کہ اس بات کا ثبوت ہے کہ بہت سے لوگ دیوالیہ ہو چکے ہیں، کمپنیاں دیوالیہ ہو گئی ہیں، اور ان کے اکاؤنٹ بند ہو گئے ہیں۔

میری رائے میں، 2023 رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک "تاریک" سال ہے۔ اس مشکل صورتحال کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار مارکیٹ کے منجمد ہونے اور گرنے سے بچنے کے لیے حکام سے "ریسکیو" کے لیے مسلسل درخواستیں کرتے رہتے ہیں۔

حالیہ برسوں میں، CoVID-19 کے اثرات کی وجہ سے، بہت سے لوگ "پریشان" ہوئے ہیں، یہاں تک کہ انہیں اپنی زندگیوں کی خدمت کے لیے اپنی بچت خرچ کرنی پڑی۔ ان کے پاس کوئی بچت نہیں ہے، مکان خریدنے کے لیے پیسے نہیں ہیں۔

ہمیں اس حقیقت کا بھی سامنا کرنے کی ضرورت ہے کہ جب لوگ اب بھی اپنی روزمرہ کی زندگیوں سے نبردآزما ہیں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بدستور اداس رہے گی اور روشن رنگ کی طرف جانا مشکل ہوگا۔ اس کے مطابق، میرے نقطہ نظر سے، 2024 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ توقع کے مطابق نہیں پھلے گی، میں صاف کہوں گا کہ مارکیٹ بدستور اداس رہے گی۔

PV: آپ اپنا نقطہ نظر کیوں پیش کرتے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اس اداس صورتحال سے نہیں بچ پائی؟

مسٹر Nguyen Van Duc: کئی سالوں سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے اعلیٰ درجے کی مصنوعات میں سرمایہ کاری پر توجہ مرکوز کی ہے۔ وہ مہنگے داموں ولاز، شاپ ہاؤسز، ریزورٹس وغیرہ بناتے ہیں، جس سے تھوڑے ہی عرصے میں اربوں کا ڈونگ بڑھ جاتا ہے۔ وہ امیروں کے لیے پراڈکٹس بناتے ہیں، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے پراڈکٹس بنانے پر کوئی توجہ دیے بغیر، صرف ٹائیکون ہی انھیں برداشت کر سکتے ہیں۔

یہ حقیقت صرف ہو چی منہ شہر اور ہنوئی میں ہی نہیں بلکہ بہت سے دوسرے علاقوں میں بھی ہو رہی ہے۔ بڑے پیمانے پر کھولے گئے پراجیکٹس کمیونٹی یا معاشرے کے لیے فائدہ مند نہیں ہوتے بلکہ وہ خود کو بچانے کے لیے کھولے جاتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار منافع کمانے کی امید کے ساتھ ولا، ریزورٹس، شاپ ہاؤسز وغیرہ کو مضبوطی سے تیار کرتے ہیں۔ تاہم، یہ منصوبے بڑے پیمانے پر ہیں، جن کے لیے بینک قرضوں اور بڑے پیمانے پر بانڈ جاری کرنے کی ضرورت ہے۔

تاہم، مشکل معاشی تناظر میں، کاروبار خطرے میں ہیں کیونکہ اس طبقہ کو استعمال کرنے کی کارکردگی زیادہ نہیں ہے، یہاں تک کہ بہت سی جگہیں بنائی گئی ہیں اور خالی چھوڑ دی گئی ہیں، 1-2 سال کے اندر 0 VND کے لیے کرائے پر دی گئی ہیں۔ ناقص لیکویڈیٹی، بلند شرح سود، زیادہ پختگی کا دباؤ کاروبار کو جدوجہد کرنے پر مجبور کرتا ہے۔ علامتی طور پر، اعلی درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "اسٹیٹ سٹینڈ" کی حالت میں ہے، بہت سے منصوبے ناکام ہو چکے ہیں، سرمایہ کار اپنا پیسہ واپس نہیں لے سکتے۔ اصل سیاق و سباق پر نظر ڈالیں تو پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایک مشکل دور سے گزری ہے لیکن ابھی بھی بہت سے ’’سیاہ بادل‘‘ موجود ہیں۔

مزید برآں، ریاست جلد ہی گھروں کی نشاندہی کرے گی اور دوسرے گھروں کے مالکان پر ٹیکس لگائے گی - یہ رئیل اسٹیٹ کے ذریعے سٹہ بازوں اور منی لانڈررز کے لیے ایک مہلک دھچکا ہے۔ اس کے مطابق، وہ لوگ جو رئیل اسٹیٹ کو "ہولڈ" کرتے ہیں وہ بیچنے اور بھاگنے پر مجبور ہو جائیں گے۔

اس کے علاوہ، ریاست نے حال ہی میں کریڈٹ کو سخت کیا ہے، جس کی وجہ سے کاروبار کو مشکلات کا سامنا ہے۔ تاہم میری رائے میں یہ پالیسی بہت درست ہے۔ میں مثال کے طور پر وان تھنہ فاٹ کا معاملہ لوں گا، سینکڑوں کاروباروں نے سرمایہ ادھار لیا، جس کے بہت سے نتائج برآمد ہوئے۔ بانڈز اور بینک کریڈٹ کے اجراء کو اس طرح سخت کرنا ضروری ہے۔

2024 میں، بینک میچورٹی بھی کاروبار کے لیے ایک بوجھ ہے۔ بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروباروں کو بینکوں اور بانڈز کو پختہ کرنا پڑے گا جب کہ بہت سے کیش فلو دستیاب نہیں ہیں، اور فی الحال، جہاں تک میں جانتا ہوں، ایسے کاروبار ہیں جو ایک بھی ڈونگ جمع نہیں کر سکتے۔ کیونکہ وہ اعلیٰ درجے کے طبقے میں بہت زیادہ سرمایہ کاری کرتے ہیں، لیکن پھر بھی سامان خریدنے کے لیے کون پیسہ خرچ کرتا ہے؟ بہت سے کاروبار لوگوں کو 1-2 سال مزید بڑھانے یا غیر فروخت شدہ مصنوعات میں تبدیل کرنے کا مشورہ دے کر "اپنی سانسیں بڑھاتے ہیں"۔ ان تمام حقیقتوں نے جزوی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تصویر دکھائی ہے۔

PV: اس نے کہا، 2024 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سے چیلنجز کا سامنا کرنا پڑے گا۔ کیا رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو "ریسکیو" کرنے کی ضرورت ہے، جناب؟

مسٹر Nguyen Van Duc: درحقیقت، حال ہی میں، بہت سے کاروبار ایسے ہیں جو قیاس آرائی اور موقع پرستانہ انداز میں کام کر رہے ہیں، جو مارکیٹ میں خلل ڈال رہے ہیں۔ وہ قیاس آرائی پر مبنی اور غیر موثر مصنوعات فروخت کرتے ہیں، اور اگر ہم انہیں "بچاؤ" کرتے ہیں، تو یہ دوسری صنعتوں کے ساتھ ناانصافی ہوگی۔

ہمیں رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو "بچاؤ" کرنے کی ضرورت کیوں ہے جب وہ کمیونٹی کو فائدہ پہنچائے بغیر قیاس آرائی کے مقاصد کے لیے کاروبار کرتی ہیں؟ میری رائے میں، وہ کاروبار جو مؤثر طریقے سے کاروبار کر رہے ہیں، ان کے اچھے پراجیکٹ ہیں، اور ان کا مقصد کم آمدنی والے لوگوں کے لیے مکانات تیار کرنا ہے۔ جو کاروبار صحیح طریقے سے کاروبار نہیں کر رہے ہیں ان کا فیصلہ مارکیٹ پر چھوڑ دیا جانا چاہیے۔

PV: انٹرویو کے لیے آپ کا شکریہ!

نگن گیانگ

ماخذ