رئیل اسٹیٹ کا کاروبار قرض ادا کرنے کے لیے رقم بدلتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے بہت سے کاروبار اثاثے فروخت کرتے ہیں، بینک قرضوں کا استعمال کرتے ہیں یا قرضوں کی ادائیگی اور پروجیکٹس بنانے کے لیے رقم رکھنے کے لیے حصص کی پیشکش کرتے ہیں۔

سرمائے کی پیاس بجھانے کے لیے اثاثے فروخت کریں۔

ابھی تک، نووالینڈ گروپ نے بنیادی طور پر اپنے قرضوں اور بانڈز کے قرضوں کی تنظیم نو مکمل کر لی ہے، لیکن 2023 کی آڈٹ رپورٹ میں، PwC ویتنام نے پھر بھی نووالینڈ کے جاری تشویش کے مفروضے کو نوٹ کیا۔

آزاد آڈیٹر کے مطابق، کیش فلو کی کمی، قلیل مدتی قرض کی ذمہ داریوں کی پختگی اور مالیاتی منڈی میں سرمایہ اکٹھا کرنے کی صلاحیت پر رکاوٹوں کے مشترکہ اثرات نے نووالینڈ پر قلیل مدتی لیکویڈیٹی دباؤ میں اضافہ کیا ہے۔ اس کے علاوہ، مجموعی بیلنس شیٹ کی تاریخ کے مطابق، نووالینڈ نے قرض اور بانڈ کے معاہدوں کے لیے بعض وعدوں کی خلاف ورزی کی۔

اس مسئلے کے بارے میں، نووالینڈ نے کہا کہ کمپنی کو کمرشل بینکوں سے وعدے موصول ہوئے ہیں کہ وہ پراجیکٹس کی تعمیر کو لاگو کرنے کے لیے مالی مدد فراہم کرتے رہیں تاکہ گھر کے خریداروں کو ہر مرحلے میں مکانات کی فراہمی کو یقینی بنایا جا سکے۔ خاص طور پر، بینک آنے والے وقت میں VND 15,816 بلین کی رقم کے ساتھ اضافی قرض کی حدیں جاری رکھیں گے۔

خاص طور پر، Novaland تقریباً VND2,870 بلین کے اثاثے فروخت کرنے کا ارادہ رکھتا ہے تاکہ معاہدے میں بیان کردہ وقت کے اندر واجب الادا قرضوں کی ادائیگی کی جا سکے۔ اسی وقت، کمپنی کو VND8,917 بلین کی متوقع مالیت کے اثاثوں کی فروخت کے حوالے سے سرمایہ کاروں سے دلچسپی کے خطوط بھی موصول ہوئے۔ کمپنی نے کہا کہ وہ ان اثاثوں کی فروخت اگلے 12 ماہ کے اندر مکمل کر لے گی۔

بہت سے کاروباروں نے بینک کریڈٹ تک رسائی کے اہل ہونے سے پہلے اپنی بیلنس شیٹ کو صاف کرنے کے لیے اپنے بانڈ قرض کو بتدریج یا مکمل طور پر ختم کرنے کی کوششیں کی ہیں۔

اسی طرح، LDG انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی بھی ترقیاتی تعاون، پروجیکٹ کی منتقلی، اور بانڈ، بینک اور دیگر قرضوں کی ادائیگی کے لیے حصص کی فروخت کے منصوبوں پر عمل درآمد کر رہی ہے۔

خاص طور پر، LDG Bai But - Son Tra Tourist Area Project کو Hai Duy Joint Stock Company (LDG کا ایک ذیلی ادارہ) کے ذریعے سرمایہ کاری کرے گا۔ اس منصوبے کا تجارتی نام LDG گرینڈ سینٹرل ہے، جس کا پیمانہ 29 ہیکٹر ہے اور اس کی کل سرمایہ کاری 4,600 بلین VND سے زیادہ ہے۔

اس کے ساتھ ہی، LDG بنہ این وارڈ، دی این سٹی، بن دوونگ صوبے اور دیگر اثاثوں اور منصوبوں میں اپارٹمنٹ کمپلیکس پروجیکٹ لاٹ C1 کو بھی منتقل کرنا چاہتا ہے۔

ایک اور عام معاملہ Phat Dat Company ہے۔ Phat Dat کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dat نے اندازہ لگایا کہ پچھلے 2 سالوں میں مارکیٹ کے غیر متوقع جھٹکوں نے Phat Dat کی شرح نمو کو نمایاں طور پر سست کر دیا ہے۔ طویل المدتی منصوبے جو احتیاط سے تیار کیے گئے تھے انہیں بھی بدلنا پڑا۔ ترقی کے بہت سے اشارے کو ایڈجسٹ کرنا پڑا...

اس تناظر میں، Phat Dat نے اپنی سرمایہ کاری اور مالیاتی پورٹ فولیو کی تشکیل نو کے لیے پختہ حکمت عملی پر عمل کیا ہے۔ خاص طور پر، اس نے قلیل مدتی مفادات جیسے کہ کچھ اثاثوں کی فروخت، کچھ ذیلی اداروں میں حصص کی منتقلی... کو مزید فوری مسائل پر توجہ دینے کے لیے قبول کیا ہے۔

خاص طور پر، 2022 - 2023 میں، Phat Dat کمپنی دو ذیلی کمپنیاں فروخت کرے گی، Saigon - KL Real Estate Company (Astral City Binh Duong پروجیکٹ کا سرمایہ کار) اور Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI)۔

نتیجے کے طور پر، Phat Dat نے مالی دباؤ کو کم کیا ہے، خاص طور پر کامیابی سے تمام بانڈز کی بروقت ادائیگی اور 2023 کے اختتام سے پہلے، پوری صنعت کے انتہائی اداس آپریشنز کے تناظر میں بغیر کسی بانڈ کے قرض کے ایک نایاب رئیل اسٹیٹ انٹرپرائز بن گیا ہے۔

سرمائے کا دباؤ بتدریج کم ہو جائے گا۔

رہائشی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے بارے میں ایک حالیہ اپ ڈیٹ رپورٹ میں، ویتنام انویسٹمنٹ کریڈٹ ریٹنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (VIS Rating) نے اندازہ لگایا کہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی قرض کی ادائیگی کی صلاحیت کمزور رہتی ہے، یہاں تک کہ جب 2024 میں زیادہ لیوریج اور بڑے پختہ ہونے والے قرض کی وجہ سے کیش فلو میں بہتری آتی ہے۔ 2023 میں 8.7 گنا ہے، جو کہ 2022 میں 7 گنا کے مقابلے میں قرض میں اضافے کی وجہ سے منافع میں اضافے سے زیادہ ہے۔ 2023 میں قلیل مدتی قرض/کل قرض کا تناسب 45% تک ہے، جو پچھلے 5 سالوں میں سب سے زیادہ ہے۔

اس کے علاوہ، تقریباً VND130 ٹریلین رئیل اسٹیٹ بانڈز 2024 میں پختہ ہو جائیں گے - گزشتہ 5 سالوں میں بلند ترین سطح، سرمایہ کاروں کے لیے دوبارہ سرمایہ کاری کے خطرات لاحق ہیں۔ ایسے سرمایہ کار جن میں قانونی مسائل کا سامنا ہے یا قیاس آرائی پر مبنی پراجیکٹس کو لاگو کر رہے ہیں انہیں بانڈ پرنسپل کی دیر سے ادائیگی اور سود اور کمزور نقد بہاؤ کے خطرات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ لہذا، یہ وہ کمپنیاں ہیں جن کو ری کیپیٹلائزیشن کی سب سے زیادہ ضرورت ہے۔

درحقیقت، مشکلات کا سامنا کرنے کے باوجود، خاص طور پر سرمائے کے لحاظ سے، بہت سے کاروباروں نے بینک کریڈٹ تک رسائی حاصل کرنے اور اسٹاک ایکسچینج میں سرمایہ جمع کرنے کے اہل ہونے سے پہلے اپنی بیلنس شیٹ کو صاف کرنے کی خواہش کے ساتھ بقایا بانڈ قرض کو بتدریج یا مکمل طور پر ختم کرنے کی کوششیں کی ہیں۔

مثال کے طور پر، مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کے مطابق ڈھالنے کے لیے تنظیم نو کے بعد، Phat Dat اب صرف رہائشی رئیل اسٹیٹ سیکٹر پر توجہ مرکوز کر رہا ہے، جس میں مارکیٹ میں 6 بڑے منصوبے شروع کیے جائیں گے، ان منصوبوں سے تقریباً 40,000 بلین VND کے تخمینے کی کل آمدنی ہوگی۔

آپریٹنگ کیپیٹل حاصل کرنے کے لیے، کمپنی موجودہ حصص یافتگان کو VND10,000/حصص کی قیمت پر 134.3 ملین سے زیادہ حصص کی پیشکش کرنے کا ارادہ رکھتی ہے، جس کا اجراء تناسب 5.5:1 ہے اور حقوق کے استعمال کی صورت میں۔ اگر کامیاب ہوتا ہے تو، Phat Dat VND1,340 بلین سے زیادہ جمع کر سکتا ہے۔ جمع کی گئی پوری رقم کمپنی اور اس کے ذیلی اداروں کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو نافذ کرنے کے لیے استعمال کی جائے گی۔

اسی طرح ڈی آئی سی کارپوریشن تقریباً VND6,500 بلین اکٹھا کرنے کے لیے 410 ملین شیئرز جاری کرنے کا منصوبہ بنا رہی ہے۔ کمپنی جمع شدہ رقم کا استعمال کیپ سینٹ جیکس کمپلیکس پروجیکٹ فیز II اور III کے لیے 169 - تھوئے وان، (با ریا - ونگ تاؤ صوبہ) میں سرمایہ کاری کے سرمائے کی تکمیل کے لیے کرے گی۔ Vi Thanh کمرشل رہائشی علاقہ پروجیکٹ (Hau Giangصوبہ)؛ Nam Vinh Yen New Urban Area Project (Vinh Phuc صوبہ)؛ لام ہا وارڈ میں لام ہا سینٹر پوائنٹ رہائشی ایریا پروجیکٹ (فو لائ سٹی، ہا نام صوبہ)۔

VIS ریٹنگ کے مطابق، آنے والے وقت میں ری فنانسنگ کے خطرات کو کم کیا جائے گا، جس کی بدولت بینک کریڈٹ اور کیپٹل مارکیٹ تک رسائی بہتر ہو گی۔ اس کے مطابق، 2022 کی چوتھی سہ ماہی کے بعد سے سرمایہ کاروں کو درپیش لیکویڈیٹی تناؤ کو کم کر دیا گیا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے بینک کریڈٹ میں 2023 میں 28% کی شرح سے نمایاں اضافہ ہوا ہے، اور سرمایہ کاروں کے لیے سرمائے اور لیکویڈیٹی کی ضروریات کو سہارا دینے کے لیے 2024 میں یہ اضافہ جاری رہے گا۔

ماخذ