رئیل اسٹیٹ میں ڈیل کرتے وقت دھوکہ دہی سے بچنے کے لیے آپ کیا کر سکتے ہیں؟

ایک نوٹری دفتر کے ذریعے کئے گئے لین دین.

ماہرین کے مطابق گھر خریدنے والے خصوصاً زیر تعمیر جائیداد خریدنے والوں کو اس وقت بہت سے خطرات کا سامنا ہے اور وہ آسانی سے دھوکہ کھا جاتے ہیں۔ سب سے پہلے، گھر کا معیار اتنا اچھا نہیں ہو سکتا جتنا کہ اشتہار دیا گیا ہے۔ ایک اور خطرہ یہ ہے کہ خریداروں کو ان کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ وقت پر نہیں مل سکتا ہے۔ قانون کے مطابق، ڈویلپر کو خریدار کو سرٹیفکیٹ حوالے کرنے کے 3 ماہ کے اندر جاری کرنا ہوگا۔ حقیقت میں، اگر خوش قسمتی ہے، تو اس میں 3 سال لگتے ہیں، لیکن بہت سے منصوبوں کو سرٹیفکیٹ حاصل کیے بغیر دہائیاں لگ جاتی ہیں. ایک اور خطرہ یہ ہے کہ ڈویلپر ڈیزائن کی خصوصیات کے مطابق تعمیر کر سکتا ہے، یا خریدار کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ بینک کے پاس رہن رکھ سکتا ہے۔ خریداروں کو صرف اس وقت پتہ چلتا ہے جب وہ قرض کی واپسی نہیں کر سکتے اور بینک جائیداد کو پیشگی بند کر دیتا ہے۔ اس لیے زیر تعمیر جائیدادوں کے خریداروں کے تحفظ کے لیے ضوابط کی ضرورت ہے۔

فی الحال، ایسے ضابطے ہیں جن کے تحت بینکوں کو غیر منصوبہ بند مکانات کے خریداروں کے لیے ضمانتیں فراہم کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس کے مطابق، اگر ڈویلپر جائیداد کی فراہمی میں ناکام رہتا ہے، تو بینک صارف کو معاوضہ دے گا۔ تاہم، زیادہ تر ڈویلپرز اس کو نظر انداز کرتے ہیں۔ اس لیے بینک گارنٹی پر نظر ثانی کی ضرورت ہے۔ دنیا بھر کے بہت سے ممالک اس کا حکم نہیں دیتے ہیں، خریداروں کو انشورنس کمپنی سے بینک گارنٹی یا ذمہ داری انشورنس کے درمیان انتخاب کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ مزید برآں، ڈویلپرز کو اکثر صارفین کی پیشگی ادائیگیوں کو بلاک شدہ اکاؤنٹ میں جمع کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ ڈویلپر یہ رقم صرف جائیداد کے حوالے کرنے پر ہی نکال سکتا ہے۔ ڈویلپرز کی موجودہ مالی صلاحیت بہت کم اور ناکافی ہے۔ اس سے کاروباروں کے پاس دیگر مختلف ذرائع سے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے ضروری وسائل کی کمی ہوتی ہے۔

لوگ نوٹری آفس نمبر 3 میں جائیداد کے لین دین پر کارروائی کر رہے ہیں۔

یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ لاء (ویتنام نیشنل یونیورسٹی ہو چی منہ سٹی) کے ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر نگوین نگوک ڈائن کا کہنا ہے کہ ریل اسٹیٹ ایک اعلیٰ قیمت والا اثاثہ ہے جو ہمیشہ لوگوں کی توجہ اپنی طرف کھینچتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ سے متعلق لین دین کو ہمیشہ عدم تحفظ، جعلی دستاویزات، اور فریقین کے درمیان متعدد تنازعات اور نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ لہذا، ایک سخت قانونی فریم ورک کی ضرورت ہے.

حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، ترقی یافتہ ممالک میں، لین دین نوٹرائزیشن سروسز کے ذریعے کیے جاتے ہیں، جس میں جائیداد کی قانونی حیثیت کی مکمل تفہیم، محفوظ لین دین کو یقینی بنانا، نقصانات سے بچنا، اور نوٹرائزیشن خدمات کے لیے انشورنس فراہم کرنا شامل ہے۔ یہ ایک انتہائی سخت قانونی نظام سے منسلک ہے، جو کہ نوٹری پبلک کے ذریعہ کئے گئے جائزہ کی ایک سپلائی چین کے بعد ہے۔

ویتنام میں، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر Nguyen Ngoc Dien کے مطابق، موجودہ نوٹرائزیشن سروس ماڈل کو نافذ کرنا سب سے بہترین اور معقول حل ہے۔ مستقبل میں، اس ماڈل کو مزید بہتر بنانے، مختلف مراحل کو جوڑنے کے لیے قانونی فریم ورک کی تعمیر، صداقت اور تصدیق میں اضافہ، اور اس میں شامل تمام فریقوں کے لیے اعلیٰ ترین سطح کی حفاظت کو یقینی بنانے پر توجہ دی جانی چاہیے، جیسا کہ ترقی یافتہ ممالک میں اپنائے جانے والے ماڈلز کی طرح۔

تبادلے کے ذریعے جانے کے لیے لازمی ضرورت کو ہٹا دیں۔

ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء کے ایک لیکچرر ڈاکٹر لو کووک تھائی کا خیال ہے کہ پیشگی ادائیگیوں کے استعمال پر حفاظت، شفافیت اور کنٹرول کو یقینی بنانے کے لیے مستقبل میں تعمیر شدہ مکانات کی خرید و فروخت میں ادائیگیاں بینکوں کے ذریعے کی جانی چاہئیں۔ یہ اقدام بینک کی ضمانتوں کی جگہ لے سکتا ہے اگر سرمایہ کار کو تمام پیشگی ادائیگی ایسکرو اکاؤنٹ میں منتقل کرنے کی ضرورت ہو۔ فنڈز صرف سرمایہ کار کے منصوبے کی تعمیراتی پیشرفت کے مطابق تقسیم کیے جائیں گے۔ یہ حل بینک گارنٹی سے وابستہ اخراجات کو کم کرنے اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں منی لانڈرنگ کے مقصد سے "مشکوک" لین دین کو کم کرنے میں بھی مدد کرے گا۔

دریں اثنا، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، فی الحال، زیر تعمیر مکانات کی فروخت کے لیے (بغیر ملکیت کے سرٹیفکیٹ)، ڈویلپر بروکریج فرموں کے ذریعے فروخت کرتے ہیں۔ ان جائیدادوں کے لیے جن کے پاس پہلے سے ہی ملکیت کے سرٹیفکیٹ موجود ہیں، تمام لین دین کو نوٹری آفس کے ذریعے ہونا چاہیے۔

نوٹریوں کو ریاست کی طرف سے عوامی خدمات فراہم کرنے کا اختیار حاصل ہے۔ وہ ایک عدالتی پوزیشن ہیں، جو "گیٹ کیپرز" کے طور پر کام کرتے ہیں، قانونی حیثیت اور حفاظت کو یقینی بناتے ہوئے، ضابطوں کے مطابق لین دین کرنے کے لیے فریقین کی رہنمائی کرتے ہیں۔ دوسری طرف، رئیل اسٹیٹ ایکسچینج نجی خدمات ہیں، جن میں قانونی تعمیل کو یقینی بنانے کے لیے انتظامی اور ریاستی انتظامی ٹولز کا فقدان ہے، جو خریداروں اور بیچنے والوں دونوں کے لیے تنازعات اور خطرات کا باعث بنتا ہے۔ پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ "ہمیں قانون کو اس طریقے سے مرتب کرنا چاہیے جو اس بات کو یقینی بنائے کہ اس کے مؤثر طریقے سے نفاذ ہو، بجائے اس کے کہ میکانکی طور پر ایکسچینجز کے ذریعے لین دین کو لاگو کیا جائے۔ لہٰذا، ایکسچینجز کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ضوابط کو رئیل اسٹیٹ بزنس پر ترمیم شدہ قانون کے مسودے سے ہٹا دیا جانا چاہیے،" پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو ایکسچینج کے ذریعے جانے کی ضرورت نہیں ہونی چاہئے۔

نوٹری آفس نمبر 7 (ہو چی منہ سٹی) کے سربراہ نوٹری پبلک ہونگ مانہ تھانگ کے مطابق، موجودہ نوٹری سسٹم اور ریئل اسٹیٹ کے تبادلے کی نوعیت، پیمانے، مصنوعات اور خدمات اور طریقہ کار میں فرق ہے۔ نوٹرائزیشن ایک عوامی خدمت ہے جسے ریاست نے منظم کیا ہے، ریاست کے انتظام اور ضابطے کا ایک آلہ ہے، ایک دفاعی طریقہ کار ہے، اور اس کی قانونی، ثبوت اور گردشی قدر ہے۔ دوسری طرف، پرائیویٹ رئیل اسٹیٹ ایکسچینج، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی خدمت کرتے ہیں، چھوٹے پیمانے پر کام کرتے ہیں، رئیل اسٹیٹ کمپنیوں پر انحصار کرتے ہیں، اور بنیادی طور پر زبانی یا تحریری معاہدوں پر انحصار کرتے ہیں، جو آسانی سے سنگین معاشی اور قانونی نتائج، تنازعات اور دھوکہ دہی کا باعث بن سکتے ہیں۔

سب سے بڑی تشویش یہ ہے کہ ایکسچینج میں بروکرز قانونی طور پر ناموافق معلومات کو چھپا سکتے ہیں یا متعصبانہ اشتہارات فراہم کر سکتے ہیں۔ جب تنازعات پیدا ہوتے ہیں، یا اگر مصنوعات ناقص یا تاخیر کا شکار ہوں، تو کون ذمہ دار ہے؟ تبادلے کے ذریعے کی جانے والی لین دین میں قانونی تحفظ اور لین دین کی حفاظت کی ضمانت دینے کے طریقہ کار کی کمی ہے۔ اس لیے اسے رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون میں ترمیم کے آئندہ مسودے میں شامل نہیں کیا جا سکتا۔

اکثریت ریل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے تجارتی منزل سے گزرنے کی لازمی شرط سے متفق نہیں ہے کیونکہ موجودہ تجارتی منزلوں میں لین دین کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرنے کی صلاحیت نہیں ہے۔ یہ ضابطہ غیر موثر ہے اور اسے ختم کیا جانا چاہیے۔

16 جون کو رات 12 بجے فوری جائزہ: ایک جامع نیوز بلیٹن۔

ماخذ لنک: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm