رئیل اسٹیٹ کی تجارت کرتے وقت دھوکہ دہی سے بچنے کے لیے کیا کرنا چاہیے؟

نوٹری آفس کے ذریعے لین دین

ماہرین کے مطابق گھر کے خریدار خصوصاً مستقبل کے گھر خریدنے والے اس وقت بہت سے خطرات سے دوچار ہیں اور آسانی سے دھوکہ کھا جاتے ہیں۔ سب سے پہلے، ہو سکتا ہے کہ گھر کا معیار اتنا اچھا نہ ہو جتنا کہ اشتہار دیا گیا ہے۔ ایک اور خطرہ یہ ہے کہ گھر کے خریداروں کو گلابی کتاب وقت پر نہیں ملتی۔ قانون کے مطابق گھر کے حوالے کرنے کے 3 ماہ بعد سرمایہ کار کو گلابی کتاب گاہک کو جاری کرنی ہوگی۔ حقیقت میں، اگر آپ خوش قسمت ہیں، تو گلابی کتاب 3 سال کے بعد دستیاب ہوگی، لیکن کئی منصوبوں میں کئی دہائیوں سے ایک بھی نہیں ہے۔ ایک اور خطرہ یہ ہے کہ سرمایہ کار غلط ڈیزائن بناتا ہے، یہاں تک کہ صارف کی گلابی کتاب بینک کے پاس رہن رکھ دیتا ہے۔ جب وہ قرض ادا نہیں کر پاتے، تو بینک مکان پر قبضہ کر لیتا ہے، اور خریدار کو ہی پتہ چلتا ہے۔ اس لیے مستقبل میں گھر خریدنے والے صارفین کے تحفظ کے لیے ضابطے ہونے چاہئیں۔

فی الحال ایک ضابطہ ہے کہ بینک مستقبل کی رہائش کے خریداروں کی ضمانت دیتے ہیں۔ اس کے مطابق، اگر سرمایہ کار گھر کے حوالے نہیں کرتا ہے، تو بینک صارف کو معاوضہ دے گا۔ لیکن زیادہ تر سرمایہ کار اس کو نظر انداز کرتے ہیں۔ اس لیے بینک گارنٹی پر نظر ثانی کی ضرورت ہے۔ دنیا بھر کے ممالک کو اس کی ضرورت نہیں ہے لیکن انشورنس کمپنی سے سرمایہ کاروں کے لیے گارنٹی یا ذمہ داری انشورنس کے آپشن کی اجازت دیتے ہیں۔ اس کے علاوہ، جب سرمایہ کار مکانات فروخت کرتے ہیں، تو انہیں گاہک کی پیشگی ادائیگی بلاک شدہ اکاؤنٹ میں منتقل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ گھر کے حوالے کرنے پر ہی سرمایہ کار یہ رقم نکال سکتا ہے۔ سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت کو تبدیل کرنا ضروری ہے جو کہ اس وقت بہت کم اور ناکافی ہے۔ اس کی وجہ سے کاروباری اداروں کے پاس مختلف ذرائع سے سرمایہ اکٹھا کرنے کی صلاحیت نہیں ہے۔

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 1. — لوگ نوٹری آفس نمبر 3 میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے طریقہ کار کو انجام دیتے ہیں۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر - ڈاکٹر Nguyen Ngoc Dien، یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ لاء (Ho Chi Minh City National University) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ایک قیمتی اثاثہ ہے اور ہمیشہ لوگوں کی توجہ اپنی طرف کھینچتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ سے متعلق لین دین کو ہمیشہ عدم تحفظ، جعلی دستاویزات، بہت سے تنازعات اور فریقین کے درمیان نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، اس لیے ایک سخت قانونی نظام کی ضرورت ہے۔

حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، ترقی یافتہ ممالک میں، لین دین نوٹری سروسز کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کی قانونی حیثیت کو سمجھنے، محفوظ لین دین کو یقینی بنانے، نقصان سے بچنے، نوٹری خدمات کے لیے انشورنس، قانونی نظام سے قریب سے جڑے ہوئے، نوٹریوں کے ذریعہ انجام دیے جانے والے آڈٹ سپلائی چین کے ذریعے انجام دیا جاتا ہے۔

ویتنام میں، ایسوسی ایٹ پروفیسر - ڈاکٹر Nguyen Ngoc Dien کے مطابق، موجودہ نوٹری سروس ماڈل کو نافذ کرنا سب سے بہترین اور معقول حل ہے۔ آنے والے وقت میں، اس ماڈل کو مزید قریب سے مکمل کرنے، مراحل کو جوڑنے والے قانونی راہداریوں کی تعمیر، صداقت میں اضافہ، تصدیق، تمام فریقوں کے لیے اعلیٰ ترین حفاظت کو یقینی بنانے پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے جیسے کہ ترقی یافتہ ممالک کے ماڈلز کا اطلاق کیا جا رہا ہے۔

لازمی تجارتی ضوابط کو ہٹا دیں۔

ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء کے لیکچرر ڈاکٹر لو کووک تھائی نے کہا کہ پیشگی ادائیگیوں کے استعمال پر حفاظت، شفافیت اور کنٹرول کو یقینی بنانے کے لیے مستقبل کے مکانات کی خرید و فروخت میں ادائیگیاں بینکوں کے ذریعے کی جانی چاہئیں۔ یہ اقدام بینک کی ضمانتوں کی جگہ لے سکتا ہے اگر سرمایہ کار کو تمام پیشگی ادائیگی ایسکرو اکاؤنٹ میں منتقل کرنے کی ضرورت ہو۔ رقم صرف سرمایہ کار کے پروجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق تقسیم کی جائے گی۔ یہ حل بینک گارنٹیوں کی وجہ سے اخراجات کو کم کرنے اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لین دین میں منی لانڈرنگ کے مقصد کے لیے "غیر واضح" لین دین کو کم کرنے میں بھی مدد کرے گا۔

دریں اثنا، پروفیسر - ڈاکٹر ڈانگ ہنگ وو، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر کے مطابق، فی الحال مستقبل کے مکانات (گلابی کتاب کے بغیر) کی فروخت کے لیے، سرمایہ کار بروکریج فلورز کے ذریعے فروخت کرتے ہیں۔ گلابی کتاب کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کے لیے، تمام لین دین ایک نوٹری آفس سے ہونا چاہیے۔

نوٹریوں کو ریاست کی طرف سے عوامی خدمات فراہم کرنے کا اختیار دیا گیا ہے، وہ ایک عدالتی عنوان ہیں، اور "گیٹ کیپر" کا کردار ادا کرتے ہیں، جو فریقین کو قواعد و ضوابط کے مطابق لین دین میں رہنمائی کرتے ہیں، قانونی حیثیت اور حفاظت کو یقینی بناتے ہیں۔ جہاں تک تجارتی منزلوں کا تعلق ہے، جو کہ نجی خدمات ہیں، قانونی حیثیت کو یقینی بنانے کے لیے انتظامی اور ریاستی انتظامی ٹولز کا ہونا مشکل ہے، جس سے خریداروں اور فروخت کنندگان دونوں کے لیے تنازعات اور خطرات پیدا ہوتے ہیں۔ پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ "ہمیں قانونی بنانا چاہیے کہ قانون زندگی میں کیسے آتا ہے، فرش کے ذریعے لین دین کو میکانکی طور پر لاگو نہیں کرنا۔ لہٰذا، فلور کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ضوابط کو رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون سے ہٹانے کی ضرورت ہے"، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا۔

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 2. — رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو منزل سے گزرنے کی ضرورت نہیں ہونی چاہیے۔

نوٹری آفس نمبر 7 (HCMC) کے سربراہ نوٹری ہوانگ مانہ تھانگ کے مطابق، موجودہ نوٹری سسٹم اور رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز نوعیت، پیمانے، سروس پروڈکٹس، طریقہ کار میں مختلف ہیں... نوٹریائزیشن ریاست کی طرف سے منظم ایک عوامی خدمت ہے، ریاست کا نظم و نسق اور ضابطہ کار، ایک دفاعی طریقہ کار ہے، جس میں قانونی قدر، شواہد کی قدر، اور گردشی قدر شامل ہے۔ دریں اثنا، پرائیویٹ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی خدمت کرتے ہیں، سنگل پیمانے پر ہوتے ہیں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر منحصر ہوتے ہیں، بنیادی طور پر زبانی معاہدے یا لین دین کے دستاویزات ہوتے ہیں جو آسانی سے سنگین معاشی اور قانونی نتائج، تنازعات، دھوکہ دہی...

سب سے زیادہ تشویشناک بات یہ ہے کہ ٹریڈنگ فلور پر بروکرز ناموافق قانونی معاملات سے متعلق معلومات چھپا سکتے ہیں یا غیر جانبدارانہ طریقے سے تشہیر کر سکتے ہیں۔ جب تنازعات پیدا ہوتے ہیں، مصنوعات کی خرابی یا تاخیر ہوتی ہے، کون ذمہ دار ہے؟ تجارتی منزل کے ذریعے ہونے والی لین دین میں قانونی تحفظ اور لین دین کی حفاظت کو یقینی بنانے کا کوئی طریقہ کار نہیں ہے۔ اس لیے اسے مستقبل قریب میں پیش کیے جانے والے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون میں شامل نہیں کیا جا سکتا۔

زیادہ تر لوگ اس ضابطے سے متفق نہیں ہیں جس کے تحت ریل اسٹیٹ کے لین دین کو فلور سے گزرنا پڑتا ہے کیونکہ فی الحال فرش میں لین دین کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرنے کی صلاحیت نہیں ہے۔ یہ ضابطہ غیر موثر ہے اور اسے ہٹایا جانا چاہیے۔

16 جون کو دوپہر 12 بجے فوری منظر: Panoramic نیوز بلیٹن

ماخذ لنک