رئیل اسٹیٹ کی تجارت کرتے وقت دھوکہ دہی سے بچنے کے لیے کیا کرنا چاہیے؟

نوٹری آفس کے ذریعے لین دین

ماہرین کے مطابق گھر کے خریدار خصوصاً مستقبل کے گھر خریدنے والے اس وقت بہت سے خطرات سے دوچار ہیں اور آسانی سے دھوکہ کھا جاتے ہیں۔ سب سے پہلے، ہو سکتا ہے کہ گھر کا معیار اتنا اچھا نہ ہو جتنا کہ اشتہار دیا گیا ہے۔ ایک اور خطرہ یہ ہے کہ گھر کے خریداروں کو گلابی کتاب شیڈول کے مطابق نہیں ملتی۔ قانون کے مطابق گھر کے حوالے کرنے کے 3 ماہ بعد سرمایہ کار کو گلابی کتاب گاہک کو جاری کرنی ہوگی۔ حقیقت میں، اگر آپ خوش قسمت ہیں، تو گلابی کتاب 3 سال کے بعد دستیاب ہوگی، لیکن کئی منصوبوں میں یہ کئی دہائیوں سے نہیں ہے۔ ایک اور خطرہ یہ ہے کہ سرمایہ کار غلط ڈیزائن کے ساتھ تعمیر کرتا ہے، یہاں تک کہ صارف کی گلابی کتاب بینک کے پاس رہن رکھتا ہے۔ جب وہ قرض ادا نہیں کر پاتے، تو بینک مکان پر قبضہ کر لیتا ہے، اور خریدار کو ہی پتہ چلتا ہے۔ اس لیے مستقبل میں مکان خریدنے والے صارفین کے تحفظ کے لیے ضابطے ہونے چاہئیں۔

فی الحال ایک ضابطہ ہے کہ بینک مستقبل کی رہائش کے خریداروں کی ضمانت دیتے ہیں۔ اس کے مطابق، اگر سرمایہ کار گھر کے حوالے نہیں کرتا ہے، تو بینک صارف کو معاوضہ دے گا۔ لیکن زیادہ تر سرمایہ کار اس کو نظر انداز کرتے ہیں۔ اس لیے بینک گارنٹی پر نظر ثانی کی ضرورت ہے۔ دنیا بھر کے ممالک کو اس کی ضرورت نہیں ہے لیکن انشورنس کمپنیوں سے سرمایہ کاروں کے لیے گارنٹی یا ذمہ داری انشورنس کے آپشن کی اجازت دیتے ہیں۔ اس کے علاوہ، جب سرمایہ کار مکانات فروخت کرتے ہیں، تو انہیں گاہک کی پیشگی ادائیگی بلاک شدہ اکاؤنٹ میں منتقل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ گھر کے حوالے کرنے پر ہی سرمایہ کار یہ رقم نکال سکتا ہے۔ سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت کو تبدیل کرنا ضروری ہے جو کہ اس وقت بہت کم اور ناکافی ہے۔ اس کی وجہ سے کاروباری اداروں کے پاس مختلف ذرائع سے سرمایہ اکٹھا کرنے کی صلاحیت نہیں ہے۔

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 1. — لوگ نوٹری آفس نمبر 3 میں جائیداد کے لین دین کا طریقہ کار کرتے ہیں۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر - ڈاکٹر Nguyen Ngoc Dien، یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ لاء (Ho Chi Minh City National University) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ایک قیمتی اثاثہ ہے اور ہمیشہ لوگوں کی توجہ اپنی طرف کھینچتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ سے متعلق لین دین کو ہمیشہ عدم تحفظ، جعلی دستاویزات، بہت سے تنازعات اور فریقین کے درمیان نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، اس لیے ایک سخت قانونی نظام کی ضرورت ہے۔

حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، ترقی یافتہ ممالک میں، رئیل اسٹیٹ کی قانونی حیثیت کو سمجھنے، محفوظ لین دین کو یقینی بنانے، نقصان سے بچنے، نوٹری خدمات کے لیے بیمہ، قانونی نظام سے قریب سے جڑے ہوئے، نوٹریوں کے ذریعے کیے جانے والے جائزے کے سپلائی چین کے بعد لین دین نوٹری سروسز کے ذریعے کیے جاتے ہیں۔

ویتنام میں، ایسوسی ایٹ پروفیسر - ڈاکٹر Nguyen Ngoc Dien کے مطابق، موجودہ نوٹری سروس ماڈل کو نافذ کرنا سب سے بہترین اور معقول حل ہے۔ آنے والے وقت میں، اس ماڈل کو مزید قریب سے مکمل کرنے، قانونی راہداریوں کو مربوط کرنے کے مراحل کی تعمیر، صداقت میں اضافہ، تصدیق، تمام فریقوں کے لیے اعلیٰ ترین حفاظت کو یقینی بنانے پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے جیسے کہ ترقی یافتہ ممالک کے ماڈلز کا اطلاق کیا جا رہا ہے۔

تبادلے کے لازمی قوانین کو ہٹا دیں۔

ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء کے لیکچرر ڈاکٹر لو کووک تھائی نے کہا کہ پیشگی ادائیگیوں کے استعمال پر حفاظت، شفافیت اور کنٹرول کو یقینی بنانے کے لیے مستقبل میں ہاؤسنگ لین دین میں ادائیگیاں بینکوں کے ذریعے کی جانی چاہئیں۔ یہ اقدام بینک کی ضمانتوں کی جگہ لے سکتا ہے اگر سرمایہ کار کو تمام پیشگی ادائیگی ایسکرو اکاؤنٹ میں منتقل کرنے کی ضرورت ہو۔ رقم صرف سرمایہ کار کے منصوبے کی تعمیراتی پیشرفت کے مطابق تقسیم کی جائے گی۔ یہ حل بینک گارنٹیوں کی وجہ سے اخراجات کو کم کرنے اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں منی لانڈرنگ کے مقصد کے لیے "غیر واضح" لین دین کو کم کرنے میں بھی مدد کرے گا۔

دریں اثنا، پروفیسر - ڈاکٹر ڈانگ ہنگ وو، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر کے مطابق، فی الحال مستقبل کے ہاؤسنگ لین دین کے لیے (گلابی کتابوں کے بغیر)، سرمایہ کار بروکریج فلورز کے ذریعے فروخت کرتے ہیں۔ گلابی کتابوں والی رئیل اسٹیٹ کے لیے، تمام لین دین ایک نوٹری آفس سے ہونا چاہیے۔

نوٹریوں کو ریاست کی طرف سے عوامی خدمات فراہم کرنے کا اختیار دیا گیا ہے، وہ ایک عدالتی عنوان ہیں، اور "گیٹ کیپر" کا کردار ادا کرتے ہیں، جو فریقین کو ضابطوں کے مطابق لین دین کرنے کے لیے رہنمائی کرتے ہیں، قانونی حیثیت اور حفاظت کو یقینی بناتے ہیں۔ جہاں تک تجارتی منزلوں کا تعلق ہے، جو کہ نجی خدمات ہیں، قانونی حیثیت کو یقینی بنانے کے لیے انتظامی اور ریاستی انتظامی ٹولز کا ہونا مشکل ہے، جس سے خریداروں اور فروخت کنندگان دونوں کے لیے تنازعات اور خطرات پیدا ہوتے ہیں۔ پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا، "ہمیں قانونی بنانا چاہیے کہ قانون کو عملی طور پر کیسے لاگو کیا جا سکتا ہے، نہ کہ فرش کے ذریعے لین دین کو میکانکی طور پر لاگو کرنا۔ اس لیے، فلور کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ضوابط کو رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون سے ہٹانے کی ضرورت ہے"، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا۔

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 2. — ریل اسٹیٹ کے لین دین کی فرش کے ذریعے ضرورت نہیں ہونی چاہیے۔

نوٹری آفس نمبر 7 (HCMC) کے سربراہ نوٹری ہوانگ مانہ تھانگ کے مطابق، موجودہ نوٹری سسٹم اور رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز نوعیت، پیمانے، سروس پروڈکٹس، طریقہ کار میں مختلف ہیں... نوٹریائزیشن ریاست کی طرف سے منظم ایک عوامی خدمت ہے، ریاست کا نظم و نسق اور ضابطہ کار، ایک دفاعی طریقہ کار ہے، جس میں قانونی قدر، شواہد کی قدر، اور گردشی قدر شامل ہے۔ دریں اثنا، پرائیویٹ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی خدمت کرتے ہیں، سنگل پیمانے پر ہوتے ہیں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر منحصر ہوتے ہیں، بنیادی طور پر زبانی معاہدے یا لین دین کے دستاویزات ہوتے ہیں، جو آسانی سے سنگین معاشی اور قانونی نتائج، تنازعات، دھوکہ دہی کا باعث بن سکتے ہیں۔

سب سے زیادہ تشویشناک بات یہ ہے کہ ٹریڈنگ فلور پر بروکرز ناموافق قانونی معاملات سے متعلق معلومات کو چھپا سکتے ہیں یا غیر جانبداری سے تشہیر کر سکتے ہیں۔ جب تنازعات پیدا ہوتے ہیں، مصنوعات کی خرابی یا تاخیر ہوتی ہے، کون ذمہ دار ہے؟ تجارتی منزل کے ذریعے ہونے والی لین دین میں قانونی تحفظ اور لین دین کی حفاظت کو یقینی بنانے کا کوئی طریقہ کار نہیں ہے۔ اس لیے اسے مستقبل قریب میں پیش کیے جانے والے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون میں شامل نہیں کیا جا سکتا۔

زیادہ تر لوگ اس ضابطے سے متفق نہیں ہیں جس کے تحت ریل اسٹیٹ کے لین دین کو فلور سے گزرنا پڑتا ہے کیونکہ فی الحال فرش میں لین دین کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرنے کی صلاحیت نہیں ہے۔ یہ ضابطہ غیر موثر ہے اور اسے ہٹایا جانا چاہیے۔

16 جون کو 12:00 پر فوری نظر: Panoramic نیوز بلیٹن

ماخذ لنک