قانون میں ترمیم نہ کی گئی تو اگلے 10 سالوں میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبے اٹکے رہیں گے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے مطابق، اگر پوائنٹ بی، شق 1، پوائنٹ اے، شق 4 اور شق 6، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے آرٹیکل 128 میں ترمیم نہیں کی جاتی ہے، تو اس کا نتیجہ یہ ہو سکتا ہے کہ اگلے 10 سالوں میں زمین کا انتظام، استحصال اور استعمال "مسدود اور اعلیٰ ترین کارکردگی" کے طور پر مؤثر ثابت ہو جائے گا۔ 18۔

31 اکتوبر تک، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) پوائنٹ بی، شق 1 اور شق 6، آرٹیکل 128 میں بیان کرتا ہے: کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی صورت میں، اسے رہائشی زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر اتفاق کرنے کی اجازت ہے۔ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس پر عمل درآمد کی صورت میں رہائشی زمین یا رہائشی زمین اور دیگر اراضی استعمال کرنے کا حق ہونا ضروری ہے۔ HoREA کے مطابق، ان ضوابط نے قرارداد 18 کی پالیسی کو مکمل طور پر ادارہ جاتی نہیں بنایا ہے، جس کا مقصد شہری اور تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان خود ساختہ معاہدے کے طریقہ کار کو جاری رکھنا ہے۔

پوائنٹ بی، شق 1 اور شق 6، مسودہ اراضی قانون کا آرٹیکل 128 صرف رہائشی زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے کے معاہدوں کی اجازت دیتا ہے یا رہائشی اراضی یا رہائشی زمین اور دیگر اراضی کو استعمال کرنے کا حق ہونا ضروری ہے، اس لیے مواد آرٹیکل 73، پوائنٹ b، شق 19، شق 19، شق 19 میں موجودہ ضوابط سے "تنگ" ہے۔ 191 اور شق 1 اور 2، 2013 کے اراضی قانون کی شق 193۔ 2013 کا زمینی قانون اقتصادی تنظیموں کو زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے مطابق زمین کی اقسام کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنے کی صورت میں، سرمایہ کاری کے منصوبوں بشمول کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو نافذ کرنے کے لیے ایک مجاز ریاستی ایجنسی سے تحریری منظوری لینی چاہیے۔ پوائنٹ بی، شق 1، آرٹیکل 128 بھی 9 قوانین 2022 کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرنے والے قانون کے آرٹیکل 4 کے مقابلے میں "تنگ" ہے، جس میں رہائشی اراضی کے استعمال کا حق رکھنے یا رہائشی اراضی کے استعمال کا حق رکھنے کے 2 معاملات طے کیے گئے ہیں اور دیگر ایسی زمینیں جو رہائشی زمین کو کمرشل پروجیکٹ کرنے کے لیے نہیں ہیں۔

نقطہ بی، شق 1 بھی مسودہ اراضی قانون کی شق 6، آرٹیکل 128 سے مطابقت نہیں رکھتی۔ کیونکہ شق 6 میں 2 معاملات طے کیے گئے ہیں جہاں سرمایہ کاروں کو رہائشی زمین یا رہائشی اراضی اور دیگر زمین کو کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے استعمال کرنے کا حق ہونا چاہیے۔ لیکن پوائنٹ بی، شق 1، آرٹیکل 128 صرف 1 کیس کا تعین کرتا ہے جہاں سرمایہ کار رہائشی زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر راضی ہو سکتے ہیں لیکن سرمایہ کاروں کو رہائشی اراضی اور تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے دیگر اراضی استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے پر متفق ہونے کی اجازت نہیں دیتا۔

لہذا، نقطہ بی شق 1 مسودہ اراضی قانون کی شق 6 آرٹیکل 128 کے ساتھ "متضاد" ہے۔ اگر پوائنٹ بی شق 1 کا مواد منظور ہو جاتا ہے، تو اگلے 10 سالوں میں، سرمایہ کاروں کو رہائشی اراضی اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے دیگر اراضی استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے پر بات چیت کرنے کی اجازت نہیں ہوگی۔ لہٰذا، ایسی کوئی صورت نہیں ہوگی جہاں کوئی سرمایہ کار رہائشی زمین اور دیگر زمین کے استعمال کے حق کی شرط پر پورا اترتا ہو جیسا کہ مسودہ اراضی قانون کی شق 6 آرٹیکل 128 میں بیان کیا گیا ہے۔

Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới - Ảnh 1. — مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) اگر منظور ہو جاتا ہے تو توقع ہے کہ کاروبار کے لیے مزید مشکلات پیدا ہوں گی۔

صرف یہی نہیں، پوائنٹ بی، شق 1، آرٹیکل 128 کا مواد یہ بتاتا ہے کہ سرمایہ کاروں کو صرف رہائشی اراضی کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر بات چیت کرنے کی اجازت ہے، جس کا نتیجہ یہ ہوگا کہ یہ تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس، بڑے پیمانے پر شہری علاقوں (دسیوں، سیکڑوں، ہزاروں) کی تعمیر کے لیے مکمل تعمیرات کے لیے حالات پیدا نہیں کرے گا۔ یوٹیلیٹیز اور سروسز، سبز، سمارٹ شہری علاقوں کو تیار کرنا، پولیٹ بیورو کی قرارداد نمبر 06 کی واقفیت کے مطابق موسمیاتی تبدیلیوں کا جواب دینا، عام طور پر Phu My Hung کا نیا ماڈل شہری علاقہ (فیز 1) جس کا رقبہ 400 ہیکٹر سے زیادہ ہے۔

اس ضابطے کے ساتھ کہ سرمایہ کار صرف رہائشی زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر بات چیت کر سکتے ہیں، تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس، مخلوط ہاؤسنگ پروجیکٹس اور بڑے پیمانے پر کمرشل اور سروس پروجیکٹس کو نافذ کرنا ناممکن ہے۔ کیونکہ حقیقت میں مکانات سے منسلک رہائشی پلاٹ رقبے کے لحاظ سے چھوٹے ہیں۔ سب سے بڑا رہائشی پلاٹ چند ہزار مربع میٹر سے زیادہ نہیں ہے۔ عام طور پر، ہو چی منہ شہر میں، ایک مضافاتی ضلع میں سب سے بڑے رہائشی پلاٹ پر ایک ولا بنایا گیا ہے جس کا رقبہ صرف 5,000 مربع ^میٹر ہے۔ اندرون شہر کے اضلاع میں رہائشی پلاٹوں کا رقبہ اس سے بھی چھوٹا ہے۔ عام طور پر، قدیم ولا نمبر 110 - 112 وو وان ٹین (ضلع 3) جس میں 3 گلیوں کے محاذ ہیں صرف کیمپس کا رقبہ تقریباً 2,800 ^{مربع میٹر} ہے۔

مسودہ اراضی قانون کی شق 6، آرٹیکل 128 کی دفعات کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو "پسند" کرنے کے اشارے دکھاتی ہیں جن کے پاس پہلے سے ہی رہائشی اراضی اور دیگر زمین استعمال کرنے کا حق ہے۔ خاص طور پر وہ کاروباری ادارے جن کے پاس پہلے ہی رہائشی اراضی اور دیگر اراضی کا بڑا علاقہ ہے۔ اگر ان کاروباری اداروں کے پاس سینکڑوں ہیکٹر ہیں، تو انہیں اگلے 5-10 سالوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر "حاوی" ہونے کا موقع ملے گا۔ کیونکہ پریکٹس کے مطابق زمین کے قانون میں ہر 10 سال میں صرف ایک بار ترمیم کی جاتی ہے جیسا کہ 1993، 2003، 2013 کے لینڈ لاز جاری ہوئے اور 2023 میں لینڈ لا میں ترمیم کے لیے غور کیا جا رہا ہے۔

مسودہ اراضی قانون کی شق 128 کی شق 128 اگر منظور ہو جاتی ہے تو اگلے 10 سالوں میں سرمایہ کاروں کو رہائشی اراضی اور رہائشی اراضی کے علاوہ دیگر اراضی یا کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی اجازت نہیں ہو گی، اس لیے مزید کوئی کاروباری ادارے نہیں ہوں گے جو زمین کے استعمال کے دیگر حقوق کی شرط کو پورا کر سکیں۔ مسودہ اراضی قانون کا آرٹیکل 128۔

"عملی طور پر، 100% رہائشی اراضی والے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا صرف 1% بنتے ہیں۔ رہائشی اراضی اور دیگر اراضی والے پروجیکٹس کی تعداد، کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا تقریباً 95% ہے۔ رہائشی اراضی کے علاوہ ایسے پروجیکٹس کی تعداد جن میں صرف غیر اراضی یا غیر اراضی کے کیسز شامل ہیں۔ رہائشی اراضی، کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی کل تعداد کا تقریباً 5 فیصد بنتی ہے اور عام طور پر بڑے یا بہت بڑے پیمانے کے پراجیکٹ ہوتے ہیں،" HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا، اور ایسے ضوابط شامل کرنے کی تجویز پیش کی جو سرمایہ کاروں کو رہائشی زمین کے علاوہ دیگر زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر بات چیت کرنے کی اجازت دیتا ہے، بشمول زرعی زمین، غیر زرعی زمین یا غیر زرعی زمین کو دوبارہ استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے پر بات چیت کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ 2013 کے زمینی قانون میں حالات پیدا کرنے اور تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس اور بڑے پیمانے پر شہری علاقوں کی ترقی کی حوصلہ افزائی کرنے کے لیے جو دسیوں، سیکڑوں، ہزاروں ہیکٹر تک ہو سکتے ہیں مکمل فعال علاقوں اور افادیت، خدمات کے لیے۔ مکمل شہری خدمات۔

ماخذ لنک