بہت سے آفس رینٹل سسٹمز کو گاہکوں کو برقرار رکھنے کے لیے قیمتوں میں بے مثال کمی کا 'لانچ' کرنا پڑتا ہے۔

مراعات اور چھوٹ کے ساتھ کرایہ داروں کو برقرار رکھیں

حال ہی میں، ہو چی منہ شہر میں ایک دفتری نظام جس کے احاطے ڈسٹرکٹ 1، Phu Nhuan، Tan Binh میں ہیں، کرایہ داروں کے لیے ایک بے مثال ڈسکاؤنٹ پیکج شروع کرنا تھا، جس کا کرایہ 2 ہے اور 1 مفت ملے گا۔ دفتر کے کرایے کے اس نظام سے حاصل ہونے والی معلومات کے مطابق، روایتی دفتری حصے کے ساتھ، 2m2 کرایہ پر لینے والے کرایہ داروں کو اضافی 1m2 ملے گا۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی کرایہ دار 200m2 کا دفتر کرایہ پر لیتا ہے، تو وہ 300m2 کا دفتر استعمال کر سکے گا۔

مذکورہ پروگرام کے علاوہ، یہ یونٹ نئے لیز کے معاہدوں کے لیے 1 کے لیے 2 کی شکل میں ایک محرک پیکج بھی پیش کرتا ہے۔ خاص طور پر، جب گاہک 2 سالہ آفس لیز کے معاہدے پر دستخط کرتے ہیں، تو انہیں استعمال کا ایک اضافی سال ملے گا۔ ادائیگی کا طریقہ بھی اس سسٹم کے ذریعے پہلے کی نسبت زیادہ لچکدار طریقے سے لاگو ہوتا ہے، جیسے کہ 12 ماہ کا کرایہ ادا کرنا اور 1 ماہ مفت، 24 ماہ اور 3 ماہ مفت حاصل کرنا...

اوپر بیان کردہ قیمتوں میں بے مثال کمی کے ساتھ دفتری نظام کے علاوہ، ہو چی منہ سٹی میں، کچھ لیزنگ یونٹس ہیں جنہوں نے عوامی طور پر قیمتوں کو ایڈجسٹ کیا ہے یا مراعاتی پیکجز پیش کیے ہیں، 20% - 30% کی رعایت کے ساتھ پروموشنز، یہاں تک کہ قلیل مدت میں کرائے کی قیمت کا 50% تک۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ ڈسکاؤنٹ پروگراموں کی بڑھتی ہوئی تعداد کے ساتھ، کچھ گریڈ A آفس لیزنگ یونٹس 20 - 45 USD/m2/ماہ کی قیمتوں کے ساتھ نمودار ہوئے ہیں۔ جبکہ پہلے، ہو چی منہ شہر میں گریڈ A کے معیار کے دفاتر کی قیمتیں 35 - 70 USD/m2/ماہ تک تھیں۔

بہت سے آفس رینٹل سسٹمز کو گاہکوں کو برقرار رکھنے کے لیے بے مثال رعایتیں پیش کرنی پڑتی ہیں۔ تصویر 1 — بے دخلی کی "لہر" نے بہت سے مکان مالکان کو کرایہ داروں کو برقرار رکھنے کے لیے خصوصی مراعات دینے پر مجبور کر دیا ہے۔

لیزنگ یونٹس سے پروموشنل پروگراموں کو لاگو کرنے کے بعد کلاس B آفس کے کرایے کی قیمتیں بھی تیزی سے 20 - 35 USD/m2/ماہ سے کم ہو کر صرف 10 - 30 USD/m2/ماہ پر آگئی ہیں۔ یہ ایک اچھی قیمت سمجھی جاتی ہے جب دفتر کے کرایے کی قیمتیں اچھی ترقی کی مدت کے بعد "چوٹی" ہوتی ہیں۔

کرائے کی قیمتوں کو کم کرنے اور اچھی قیمت پر پروموشن کی پیشکش کرنے کے علاوہ، کچھ رینٹل یونٹس نئے کرایہ داروں کو راغب کرنے کے لیے فرنیچر سپورٹ جیسی پالیسیاں بھی پیش کرتے ہیں۔ یا کچھ اکائیوں نے کاروبار کو برقرار رکھنے کے لیے چھوٹے علاقوں کو تقسیم اور کرائے پر دے دیا ہے جس نے عملے کو کم کر دیا ہے، جس سے کاروبار کو مشکل معاشی اوقات میں کرائے کے احاطے تلاش کرنے میں لچک پیدا کرنے میں مدد ملتی ہے۔ خاص طور پر، کرائے کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کے علاوہ، کچھ رینٹل یونٹس ادائیگی کے شیڈول میں توسیع کرنے یا ان صارفین کے لیے ادائیگیوں میں تاخیر کرنے کی پالیسیاں بھی رکھتے ہیں جنہیں نقد بہاؤ کی مشکلات کا سامنا ہے۔

سپلائی میں اضافہ، قیمتیں گرتی رہیں

JLL ویتنام کے اعداد و شمار کے مطابق، 2023 کے پہلے مہینوں میں ہو چی منہ شہر میں دفتری سپلائی میں نمایاں اضافہ ہوا ہے۔ ہو چی منہ شہر میں کلاس اے کے دفتر کی جگہ اس وقت 308,325 مربع میٹر سے زیادہ تک پہنچ گئی ہے، جو گزشتہ سہ ماہی کے مقابلے میں 16,200 مربع میٹر کا اضافہ ہے۔

آنے والے وقت میں، ہو چی منہ شہر کو سپلائی کے بہت سے نئے ذرائع موصول ہوں گے جب کرائے کے لیے دفاتر کا سلسلہ مکمل ہو جائے گا اور کام شروع ہو جائے گا۔ حقیقت یہ ہے کہ سپلائی میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے اور مشکل معاشی دور کے بعد مانگ کم ہو رہی ہے اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ دفتر کے کرایے کی قیمتیں نمایاں طور پر متاثر ہوں گی۔

نائٹ فرینک ویتنام کے ماہرین کے مطابق، آنے والے وقت میں، ہو چی منہ شہر میں خالی جگہیں ایک ریکارڈ تعداد تک پہنچ جائیں گی، کلاس اے کے دفتر کے حصے میں 29% تک۔ یہ 2023 کے دوسرے نصف حصے میں سپلائی میں اضافے کا نتیجہ ہے۔ وہاں سے، دفتر کے کرایے کی قیمتیں، خاص طور پر کلاس A کے دفاتر، 20% تک تیزی سے کم ہو سکتے ہیں، جب قبضے کی شرح 75% تک پہنچ جاتی ہے۔

بہت سے آفس رینٹل سسٹمز کو گاہکوں کو برقرار رکھنے کے لیے بے مثال رعایتیں پیش کرنی پڑتی ہیں۔ تصویر 2 — بہت سے کم لاگت والے کلاس C کے دفاتر بھی مشکل معاشی اوقات میں کرایہ دار نہیں ڈھونڈ سکتے ہیں۔

نائٹ فرینک نے یہ بھی پیشن گوئی کی ہے کہ 2023 کے آخر تک گریڈ A کے دفتر کا کرایہ کم ہو کر US$53 فی مربع میٹر فی مہینہ، 2024 کے آخر تک US$48.50 فی مربع میٹر فی مہینہ، اور 2025 کے آخر تک US$44.50 فی مربع میٹر فی مہینہ ہو جائے گا۔ خالی جگہوں کی شرحیں، %324، %324 تک بڑھ جائیں گی۔ شہر کے آفس رینٹل مارکیٹ میں ایک بڑی تبدیلی کا اشارہ۔

کلاس B کے دفاتر کو اس سے بھی زیادہ خراب منظر کا سامنا کرنا پڑتا ہے، کیونکہ یہ طبقہ تیزی سے کرایہ داروں کی حمایت کے بازار کے رجحان سے سب سے زیادہ متاثر ہوگا، جس کے نتیجے میں سخت مقابلہ ہوگا۔

گریڈ B کے دفتر کے کرایوں کے 2023 کے آخر تک US$28.50/sqm/ماہ، 2024 کے آخر تک US$26.50/sqm/ماہ اور 2025 کے آخر تک US$24.50/sqm/ماہ تک گرنے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔ آسامی کی شرحیں بھی ہر سال بالترتیب %20% اور %114 تک بڑھ جائیں گی۔

بہت سے ماہرین کا کہنا ہے کہ ہو چی منہ سٹی میں دفتری کرایہ دار طبقہ 2023 کے دوسرے نصف حصے میں تیزی سے بڑھنے کے ساتھ ساتھ احاطے کی واپسی کی لہر کی وجہ سے ایک مشکل صورتحال کا سامنا کر رہا ہے۔ جب کہ سپلائی بہت زیادہ ہے، دفتری کرایہ داروں کی تعداد کم ہو رہی ہے، جس کی وجہ سے بہت سے لیز پر دینے والے یونٹوں کو پرانے دس پروگراموں کے ساتھ مقابلہ کرنا پڑتا ہے نئے کرایہ دار تلاش کریں۔

اس مشکل صورتحال کی وجہ سے ہو چی منہ شہر کے وسط میں کرایہ کی بلند قیمتوں کے ساتھ بہت سے خوبصورت احاطے بھی خالی ہونے کی حالت میں پڑ گئے ہیں، اب انہیں پہلے کی طرح ترجیح نہیں دی جا رہی ہے۔ زیادہ سے زیادہ کاروبار سستے دفاتر کرائے پر لینے کے لیے زیادہ دور دراز اضلاع یا یہاں تک کہ مضافاتی علاقوں میں جانے کے لیے مرکزی احاطے کو "چھوڑ" رہے ہیں۔ احاطے کی واپسی کی یہ "لہر" ابھی تک نہیں رکی ہے اور مستقبل قریب میں پھیلنے کی توقع ہے، جب تک کہ کرایہ کی قیمت کو اس سطح پر ایڈجسٹ نہیں کیا جاتا جسے کاروبار قبول کر سکتے ہیں، جو یقینی طور پر مختصر مدت میں نہیں ہوگا۔

ماخذ