فلور کے ذریعے ریل اسٹیٹ ٹریڈنگ کے ضوابط پر بہت سے متضاد آراء

زمین کی درست قیمتوں کا تعین کرنے میں مدد کریں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مطابق، ابھی تک، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، بشمول زمین کے استعمال کے حقوق کی مارکیٹ، مستحکم، شفاف، پائیدار، اور بہت سے ممکنہ خطرات سے دوچار نہیں ہوئی ہے۔ وجہ اس حقیقت سے سامنے آتی ہے کہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں زمین کی قیمت کا دو قیمت کا طریقہ کار ہے۔ جس میں، ریاست اور بازار کے قیمت کے فریم ورک میں واضح فرق ہے۔

اس فرق سے بھی بہت سے قانونی مسائل اور مشکلات پیش آئیں، خاص طور پر زمین کی قیمتوں اور زمین کے استعمال کی فیس کے تعین میں۔ اس کے علاوہ زمینی خلاف ورزیوں کے ایک سلسلے کے بعد قیمتوں کے تعین اور زمین کے استعمال کی فیس کے حساب کتاب کے انتظار کی وجہ سے بھی کئی منصوبے تاخیر کا شکار ہو چکے ہیں۔ بہت سے تشخیصی یونٹ بھی تشخیص کے کام میں خطرات سے خوفزدہ ہیں۔

اگرچہ بہت سے علاقے گتانک K لاگو کرتے ہیں، جو زمین کی قیمت کی فہرست کو مارکیٹ کی قیمت کے قریب لاتے ہیں۔ تاہم، گتانک K کے تعین میں اب بھی بہت سے موضوعی عوامل ہیں، جو بازار کی قیمت کی قریب سے پیروی نہیں کرسکتے ہیں، اور بعض صورتوں کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ لہذا، زمین کی قیمت کے تعین کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے، مرکزی قرارداد میں یہ شرط رکھی گئی ہے: زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کریں، مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے ایک طریقہ کار اور طریقہ اختیار کریں، اور زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے ذمہ دار ایجنسی کے کام، کام اور ذمہ داریاں طے کریں۔

ریگولیشن کے ارد گرد اب بھی بہت سے متضاد آراء ہیں کہ ریل اسٹیٹ کے لین دین کو فارم 1 سے گزرنا چاہئے۔ — ایکسچینج کے ذریعے تجارت سے زمین کی اصل قیمتوں کا اندازہ لگانے میں مدد کے لیے شفاف ڈیٹا تیار کرنے کی امید ہے۔

مزید برآں، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے جو مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ہوں اور لائی گئی قیمت کے مطابق ہوں، حقیقی منتقلی کی تاریخ کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کا ڈیٹا ہونا ضروری ہے۔ VARS کے مطابق، تجارتی منزلوں کے ذریعے جائیداد کی منتقلی کے لین دین کی ضرورت، بینکوں کے ذریعے ادائیگی کی ضرورت اور زمین کی خرید و فروخت کے معاہدوں کو سختی سے کنٹرول کرنا قیمت کا درست ترین ڈیٹا فراہم کرنے کی بنیاد ہے۔ جب اس بات کو یقینی بنانے کے لیے ایک ڈیٹا بیس بنایا جاتا ہے کہ زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ہوں تو یہ فریقین کے درمیان ہم آہنگی کو یقینی بنائے گا۔ وہاں سے، مارکیٹ ایک محفوظ، صحت مند اور زیادہ پائیدار سمت میں ترقی کرے گی۔

اس کے علاوہ، فلور کے ذریعے رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ کی ضرورت سے ریاست کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں معلومات کا انتظام کرنے کے لیے ایک ٹول حاصل کرنے میں بھی مدد ملے گی، اس طرح صحت مند اور مستحکم ترقی کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فوری طور پر ریگولیٹ کرنے کے لیے پالیسیاں جاری کی جائیں گی۔

اس کے علاوہ، فلور کے ذریعے تجارت کا فائدہ سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں کے تحفظ سے بھی متعلق ہے کیونکہ فلورز صارفین تک پہنچنے سے پہلے اس منصوبے کی صداقت اور قانونی حیثیت کو جانچنے پر مجبور ہیں۔

اس مسئلے کا جواب دیتے ہوئے، ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - VARS کے چیئرمین نے بھی اس بات کی تصدیق کی کہ تبادلے گیٹ کیپر ہوں گے، ان افعال کے نفاذ کو یقینی بناتے ہوئے جو ریاست ٹیکس چوری سے بچنے، رقم کے ذرائع کی شفافیت، اور منی لانڈرنگ اور دھوکہ دہی سے بچنے کے لیے ریگولیٹ کر رہی ہے۔

تاہم، مسٹر ڈنہ نے کہا کہ اگر زمین کے ذریعے جائیداد کے لین دین کی ضرورت ہے، تو فرش اور بروکرز کو زیادہ معیاری، زیادہ پیشہ ورانہ اور سخت ضابطوں کی تعمیل کرنی چاہیے۔ لہذا، تمام منزلیں اور بروکرز مندرجہ بالا سمت کو لاگو نہیں کرنا چاہتے ہیں، لیکن بہت سے لوگ اب بھی موجودہ قانون کے مطابق درخواست دینا چاہتے ہیں، جو کہ لازمی نہیں ہے۔

بڑھتے ہوئے اخراجات کا خوف

مندرجہ بالا فوائد کے علاوہ، بہت سے آراء اس ضابطے پر مخالف نظریات کو ظاہر کرتی ہیں۔ سب سے پہلے، یہ کاروباری سرگرمیوں میں اصولوں کی خلاف ورزی کرتا ہے، کاروبار کی آزادی کو روکتا ہے جیسا کہ دوسرے قوانین جیسے کہ انٹرپرائز لاء اور سرمایہ کاری کے قانون میں بیان کیا گیا ہے۔ اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز ریاستی انتظامی ادارے نہیں ہیں اور ریاست کی اجازت کے تحت عوامی خدمات فراہم نہیں کرتے ہیں۔ لہٰذا، جب ضوابط کے تحت دیگر اداروں کو کاروبار کی خدمات استعمال کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، تو یہ اکثر عدم مساوات پیدا کرتا ہے۔

اس کے علاوہ، سرمایہ کار اپنی مصنوعات فروخت کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ فلور قائم کر سکتے ہیں۔ اس وقت، منزل کا مقصد صرف سرمایہ کاروں کو زیادہ سے زیادہ مصنوعات فروخت کرنے کے قابل ہونا ہے۔ اس لیے خریداروں کے حقوق کی ضمانت نہیں دی جائے گی۔

دریں اثنا، زیادہ تر رئیل اسٹیٹ خریدار اور بیچنے والے آج سرمایہ کار کے ذریعے براہ راست لین دین کرنا چاہتے ہیں۔ بہت سے صارفین کے لیے، تجارتی منزل صرف معلومات فراہم کرنے، گاہکوں کے لیے سوالات کے جوابات دینے اور خرید و فروخت کے طریقہ کار کی حمایت کرنے کی جگہ ہے۔

ریگولیشن کے ارد گرد اب بھی بہت سے متضاد آراء ہیں کہ ریل اسٹیٹ کے لین دین کو فارم 2 سے گزرنا چاہئے۔ — فلور کے ذریعے جائیداد کی لین دین لاگت میں اضافے اور گھر کے خریداروں کے لیے اضافی طریقہ کار پیدا کرنے کے امکان کے بارے میں خدشات کو جنم دیتی ہے۔

جیسا کہ موجودہ مارکیٹ میں، خریدار جن مسائل کے بارے میں سب سے زیادہ فکر مند ہیں وہ اب بھی قانونی طریقہ کار ہیں، آیا یہ منصوبہ فروخت کے لیے اہل ہے یا نہیں؟ یہ ریاستی انتظامی ایجنسیوں سے متعلق معلومات ہے، خاص طور پر محکمہ تعمیرات، جو لوگوں کو جانچنے اور اعلان کرنے کا ذمہ دار ہے۔ لہذا، فرش پر معلومات تک رسائی صرف ایک ابتدائی حوالہ ٹول ہے۔

کیونکہ جیسا کہ اوپر ذکر کیا گیا ہے، سرمایہ کاروں کو زیادہ سے زیادہ پروڈکٹس فروخت کرنے کے ہدف کے ساتھ، یہ یقینی بنانا ناممکن ہے کہ کوئی پرائیویٹ انٹرپرائز جیسے کہ ایک رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور اس بات کو یقینی بنا سکتا ہے کہ وہ صارفین کو پروجیکٹ کے قانونی مسائل، خاص طور پر مستقبل میں مکانات فروخت کرنے والے پروجیکٹس کے بارے میں مکمل اور درست معلومات فراہم کرے۔

اس کے علاوہ، فرش کے ذریعے جائیداد کی خرید و فروخت بھی اخراجات، طریقہ کار، عملے اور قانونی ذمہ داریوں کے بارے میں خدشات کو جنم دیتی ہے۔ یہ سرمایہ کاروں کو ایک مشکل صورتحال میں ڈال دے گا جب مصنوعات کی لاگت میں اضافہ کرنا پڑے گا، اور جائیداد کی خرید و فروخت کی سرگرمیاں مزید پیچیدہ ہوں گی۔

بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ، فلور کے ذریعے لین دین کی ضرورت کے بجائے، قانون کو یہ شرط لگانی چاہیے کہ سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کو ریاستی انتظامی ایجنسیوں کو وقتاً فوقتاً رپورٹس کی جانی چاہیے تاکہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ڈیٹا بیس کو سمجھ سکیں۔ اس سے مارکیٹ کو شفاف بنانے میں مدد ملے گی اور ساتھ ہی زمین اور اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو اصل لین دین کے مطابق طے کرنے کی بنیاد بھی ملے گی۔

اس ضابطے پر متعدد متضاد آراء کے ساتھ، حال ہی میں قومی اسمبلی میں، وزیر تعمیرات Nguyen Thanh Nghi نے یہ بھی کہا کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی حکومت کو رپورٹ کرے گی کہ وہ اس مواد کا بغور مطالعہ اور تبصروں کو جذب کرنا جاری رکھے تاکہ مناسب، سخت، ذمہ داریوں میں واضح، لوگوں کے حقوق اور کاروباری حقوق کو یقینی بنانے کے لیے ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز پر ضوابط کی تکمیل کو یقینی بنایا جا سکے۔ ایک ہی وقت میں، یہ ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز، ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کی ذمہ داریوں، اور ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کی ذمہ داریوں کے ذریعے لین دین کی تصدیق کا جائزہ لے گا اور اسے مکمل کرے گا۔

ماخذ