ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیزی سے مختلف ہوتی جا رہی ہے۔

اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو رہی ہے، لیکن فرق زیادہ سے زیادہ واضح ہوتا جا رہا ہے۔ اگرچہ قیاس آرائی پر مبنی مصنوعات جن میں استحصالی قدر کی کمی ہے، ابھی تک زیادہ بہتری نہیں دکھائی ہے، وہ مصنوعات جو فوری نقد بہاؤ پیدا کر سکتی ہیں، مثبت لین دین کو ریکارڈ کیا ہے۔

اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو رہی ہے، لیکن فرق زیادہ سے زیادہ واضح ہوتا جا رہا ہے۔ اگرچہ قیاس آرائی پر مبنی مصنوعات جن میں استحصالی قدر کی کمی ہے، ابھی تک زیادہ بہتری نہیں دکھائی ہے، وہ مصنوعات جو فوری نقد بہاؤ پیدا کر سکتی ہیں، مثبت لین دین کو ریکارڈ کیا ہے۔

کبھی ایک "کھلاڑی" جو سوئنگ ٹریڈنگ میں مہارت رکھتا تھا، لیکن جب مارکیٹ بدل گئی، تو ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار مسٹر ہوانگ من نے اپنی حکمت عملی بدل دی۔

مسٹر من نے کہا کہ جب مارکیٹ میں ہلچل ہوتی تھی، اسے فروخت کے پہلے مرحلے میں صرف ایک اپارٹمنٹ یا زمین کا ایک پلاٹ جمع کروانے کی ضرورت ہوتی تھی تاکہ وہ اسے فوراً بعد زیادہ قیمت پر فروخت کر سکیں اور زیادہ منافع کمائیں۔ لیکن جب مارکیٹ کی رفتار کم ہوئی تو چیزیں آسان نہیں رہی تھیں۔ مضافاتی علاقوں میں زمین کا پلاٹ جو اس نے پہلے خریدا تھا اسے لیکویڈیٹی سے روک دیا گیا تھا۔ خریداروں کی تعداد میں تیزی سے کمی آئی، جب کہ جن لوگوں کو بیچنے کی ضرورت تھی وہ قیمتوں میں گہرائی سے کمی کرنے پر مجبور ہوئے۔ اس سرمایہ کار نے محسوس کیا کہ اگر اس نے اپنی قیاس آرائی کی حکمت عملی جاری رکھی تو وہ دوسرے بہت سے سرمایہ کاروں کی طرح "زیادہ رسد" کی صورتحال میں پڑ سکتا ہے۔

کافی غور و فکر کے بعد اس نے اپنی حکمت عملی تبدیل کرنے کا فیصلہ کیا۔ صرف "سرفنگ" عناصر کے ساتھ مصنوعات پر توجہ مرکوز کرنے کے بجائے، اس نے ایسے اثاثوں کی تلاش شروع کی جن سے فوری طور پر فائدہ اٹھا کر ایک مستحکم کیش فلو بنایا جا سکے۔

پچھلے سال کے آخر میں، مسٹر من نے ڈسٹرکٹ 7 (HCMC) میں 2.5 بلین VND میں 1 بیڈروم کا اپارٹمنٹ خریدنے کا انتخاب کیا۔ یہ ایک مکمل پراجیکٹ ہے جس میں ایک بڑی رہائشی کمیونٹی ہے اور بہت سے غیر ملکی ماہرین کرائے پر ہیں۔ اندرونی سجاوٹ مکمل کرنے کے بعد، اس نے جلدی سے اسے 13 ملین VND/ماہ میں کرایہ پر دے دیا۔

مسٹر من کے مطابق، سرمائے کو محفوظ رکھنے کے لیے، کسی بھی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری بالکل محفوظ نہیں ہے، لیکن اس کے لیے "دفاعی" طبقات کا انتخاب کرنا ضروری ہے۔ یعنی، رئیل اسٹیٹ دونوں 3-5 سالوں میں قیمت میں اضافے کا انتظار کر سکتے ہیں اور مختصر مدت میں مستحکم نقد بہاؤ لا سکتے ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کی ایک حالیہ رپورٹ میں یہ بھی بتایا گیا ہے کہ 5 سال سے زیادہ پہلے، اپارٹمنٹس کو بہت سے لوگ "صارفین کا اثاثہ" سمجھتے تھے اور دیگر ریئل اسٹیٹ سیگمنٹس کے ساتھ موازنہ کرنا مشکل تھا۔ لیکن اب، طلب اور رسد کا توازن تیزی سے طلب کی طرف جھک رہا ہے، اپارٹمنٹ کی قیمتیں ایک طویل مدتی اضافے کے چکر میں داخل ہو رہی ہیں، جو کہ بہت سے دوسرے حصوں سے کہیں زیادہ ہے۔

اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں اور ایک نئی سطح قائم کر رہی ہیں، جس کی وجہ سے اپارٹمنٹ کے کرایے کی قیمتیں بھی 2024 میں 10 - 20% کے اوسط اضافے کے ساتھ "چڑھنے" کا رجحان رکھتی ہیں۔ شہر کے مرکز میں، تقریباً کوئی اپارٹمنٹس ایسے نہیں ہیں جن کے کرایے کی قیمتیں 10 ملین VND/ماہ سے کم ہوں، عام کرایے کی قیمت 1-بیڈ رومز VND/10 لاکھ ہے 2 بیڈروم والے اپارٹمنٹس 15 - 20 ملین VND/ماہ ہیں۔

کرائے کی زیادہ مانگ کے اثرات کے علاوہ، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ بھی براہ راست زمینداروں کی قیمتوں کے تعین کی حکمت عملی کو متاثر کرتا ہے۔ جب مکانات کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، مالک مکان منافع کو یقینی بنانے اور سرمایہ کاری کیش فلو کو متوازن کرنے کے لیے کرائے کی قیمتیں بڑھانے پر مجبور ہوتے ہیں۔

تاہم، حقیقت میں، اپارٹمنٹس کرائے پر لینے سے منافع کا مارجن کم سے کم ہوتا جا رہا ہے کیونکہ کرایہ کی قیمتیں مکانات کی قیمتوں میں اضافے کے ساتھ برقرار نہیں رہ سکتیں۔ کرایہ کی قیمت میں اضافے کی شرح 2024 میں مکانات کی قیمت کا صرف نصف ہے، اس بنیاد پر کہ ویتنام میں اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے سے منافع کا مارجن صرف 4% سے کم ہے، عام طور پر 2% سے کم، بچت سے کم۔

بہت سے بنیادی ذرائع نہ ہونے کے تناظر میں، مارکیٹ میں ثانوی اپارٹمنٹ کی منتقلی سرگرمی سے ہو رہی ہے۔ Dat Xanh سروسز ریسرچ انسٹی ٹیوٹ کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ نئی سپلائی زیادہ تر موجودہ پروجیکٹس کا اگلا مرحلہ ہے، لہذا مارکیٹ نے ثانوی پروجیکٹس کے مقابلے میں 10 - 20% کی منتقلی کی قیمتوں میں فرق ریکارڈ کیا۔ بہت سے اعلیٰ درجے کے پراجیکٹس جو ابھی حوالے کیے گئے ہیں، ان کی منتقلی کی قیمتوں میں بھی 15 - 25% اضافہ ہوا ہے۔

سی ہولڈنگز کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹران ہین فوونگ نے تسلیم کیا کہ کیش فلو مارکیٹ میں واپس آنا شروع ہو گیا ہے، لیکن اس کے کام کرنے کا طریقہ پہلے سے بہت مختلف ہو گا۔ گاہک اب چنچل ہیں، وہ اکثر مناسب قانونی طریقہ کار کے ساتھ پراجیکٹس کا انتخاب کرتے ہیں۔ یا ثانوی پراجیکٹس کے ساتھ، وہ صرف اس وقت خریدنا قبول کرتے ہیں جب اپارٹمنٹ میں گلابی کتاب ہو، مکمل ہو، مکمل طور پر کمٹڈ یوٹیلیٹیز اور خدمات ہوں، اور اس کا فوری فائدہ اٹھایا جا سکے۔

مسٹر فوونگ کے مطابق، مارکیٹ علاقے کے لحاظ سے مختلف ہے۔ کچھ جگہوں پر، اگرچہ قیمتوں میں تیزی سے کمی آئی ہے، لیکویڈیٹی اب بھی ناقص ہے، لیکن حقیقی مانگ والی جگہوں پر، قیمتیں تیزی سے بحال ہوئی ہیں۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ مارکیٹ کا آپریٹنگ میکانزم قیاس آرائیوں کی بجائے حقیقی مانگ پر مبنی ہونا شروع ہو رہا ہے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html