دوسرا پراپرٹی ٹیکس لگانے کی تجویز جاری

یہ پیش گوئی کرتے ہوئے کہ مکانات کی قیمتوں میں کمی کا امکان نہیں ہے، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن نے دوسری یا خالی جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کی تجویز جاری رکھی ہے۔

یہ تجویز ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کی جانب سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کے تناظر میں پیش کی گئی تھی، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں، جس میں کمی کا کوئی نشان نہیں ہے۔

VARS کے اعداد و شمار کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں دوسری سہ ماہی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے اشاریہ میں 2019 کی اسی مدت کے مقابلے میں بالترتیب 58% اور 27% کا اضافہ ہوا۔ درمیانی رینج کا طبقہ تیزی سے نایاب ہے اور اس سال نئے شروع کیے گئے اپارٹمنٹس کی سپلائی کا 80% سے زیادہ قیمت 50 ملین VND فی مربع میٹر سے زیادہ ہے۔ یہاں تک کہ کچھ نیا اپارٹمنٹ پروجیکٹ وہ دسیوں ہزار امریکی ڈالر فی مربع میٹر میں بھی فروخت کر سکتے ہیں۔

نہ صرف نئے منصوبے بلکہ پرانے اپارٹمنٹس کی قیمتیں بھی زیادہ ہیں۔ کئی اپارٹمنٹس جو کئی دہائیوں سے استعمال ہو رہے ہیں اب بھی ان کی تشہیر اس وقت سے 2-3 گنا زیادہ قیمتوں پر کی جا رہی ہے جب وہ پہلی بار فروخت ہوئے تھے۔ ولاز، ٹاؤن ہاؤسز، اور مضافاتی اراضی کے پلاٹوں کا طبقہ بھی قیمتوں میں اضافے کے آثار ظاہر کرتا ہے، کیونکہ سرمایہ کاروں کے کچھ گروپ منافع کے لیے جعلی رسد اور طلب بناتے ہیں۔

VARS کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، موجودہ قانونی نظام میں قیمتوں کو بڑھانے کے لیے قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں اور زمین کی ذخیرہ اندوزی کو کنٹرول کرنے اور روکنے کے لیے کوئی پابندیاں نہیں ہیں۔ دریں اثنا، بے قابو خرید و فروخت کی صورتحال بہت سے علاقوں میں "زمین کے بخار" کی بنیادی وجہ ہے۔ قیاس آرائی کرنے والے زمین خریدتے ہیں اور پھر اسے لاوارث چھوڑ دیتے ہیں، قیمتوں میں اضافے یا مصنوعی قلت پیدا کرنے کا انتظار کرتے ہیں، جو کہ عام بات ہے، مقصد "منافع کمانے کے لیے قیمتوں کو بڑھانا" ہے۔

"مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے نفاذ پر تحقیق فوری ہے۔ ہمیں اس پالیسی کو صرف اس لیے نظر انداز نہیں کرنا چاہیے کہ اسے نافذ کرنا مشکل ہے،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

ماہرین نے ایک رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی تجویز کی ہے جو دو گروپوں پر لاگو ہوتی ہے: دوسرے گھروں یا اس سے زیادہ کے خریدار اور پراجیکٹس چھوڑنے والے مالکان۔ لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھے گی جہاں بیچنے والے کی ملکیت کی مدت مختصر ہو گی۔

مثال کے طور پر، سنگاپور اس وقت 16% ٹیکس عائد کرتا ہے جب مالک خریداری کے بعد پہلے سال میں گھر فروخت کرتا ہے۔ اگر مالک دوسرے سال اپارٹمنٹ بیچتا ہے تو ٹیکس کی شرح 12% اور تیسرے سال 8% تک گر جاتی ہے۔ چوتھے سال کے بعد گھر بیچتے وقت وہ اس ٹیکس کے تابع نہیں ہیں۔ خریدار کی طرف، اپریل 2023 سے، ملک دوسری جائیداد کی خریداری پر ٹیکس 3% بڑھا کر 20% کر دے گا۔ تیسری جائیداد 30% ہے (پرانی شرح 25% ہے)۔

VARS نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ اگر مالک زمین حاصل کرنے کے بعد کوئی پروجیکٹ نہیں بناتا، تو اسے ریئل اسٹیٹ چھوڑنے کا ٹیکس بھی ادا کرنا ہوگا۔ یہ طریقہ کوریا کے ذریعہ لاگو کیا جاتا ہے، ٹیکس کی شرح 5% کے ساتھ اور ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھ جاتی ہے ان سالوں کی تعداد کے مطابق جتنے سال جائیداد چھوڑی جاتی ہے۔ اسی طرح، فرانس خالی مکانات پر پہلے سال کے کرائے کی قیمت کے 17% پر ٹیکس لگاتا ہے اور اگلے سالوں میں دوگنا (34%)۔

VARS کے چیئرمین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کے ذریعے مارکیٹ کو منظم کرنے سے قیاس آرائیوں میں کمی آئے گی اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو روکا جائے گا۔ یہ پالیسی ترک شدہ پراجیکٹس کے مالکان کو کرایہ یا فروخت کرنے کی ترغیب دیتی ہے، جس سے مارکیٹ میں سپلائی میں اضافہ ہوتا ہے۔

درحقیقت یہ پہلا موقع نہیں ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں کمی کے لیے دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس تجویز کیا گیا ہو۔ سات سال پہلے، حکومت نے ہو چی منہ شہر میں ایک پائلٹ سیکنڈ ریئل اسٹیٹ ٹیکس کی تجویز پیش کی، لیکن اسے منظور نہیں کیا گیا۔ کئی مخالف آراء تھیں، جن میں سے ایک نے کہا کہ ٹیکس بہت جلدی ہے۔

اگست 2023 میں، ہو چی منہ شہر کے ووٹروں نے دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے اور خالی زمینوں اور مکانات پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز جاری رکھی جن سے زمین کی قیمت نہیں بنتی۔ وزارت خزانہ نے کہا کہ اس نے رئیل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق ایک قانون کی تحقیق اور مسودہ تیار کیا ہے، جس کو 2024 میں لاء اینڈ آرڈیننس ڈویلپمنٹ پروگرام میں شامل کیا جائے گا، اور 8ویں اجلاس (اکتوبر 2024) میں تبصرے کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کیا جائے گا۔ فی الحال، یہ تجاویز مسودے کے مرحلے میں ہیں۔

تاہم، مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ٹیکس ٹولز کے استعمال کو بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے۔ ماہر اقتصادیات Dinh Trong Thinh نے کہا کہ ٹیکس ٹولز کو مؤثر طریقے سے استعمال کرنے کے لیے انتظامی اداروں کو ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں ڈیٹا بیس اور معلومات کی تعمیر اور تکمیل کو فروغ دینے کی ضرورت ہے۔ وہاں سے دوسرے اور تیسرے گھروں کا تعین... اور ان کی اقدار عوامی اور شفاف ہوں گی۔

مسٹر Nguyen Van Dinh نے یہ بھی سفارش کی کہ ٹیکس کی شرحوں کا بغور مطالعہ کیا جائے تاکہ نقل اور اوور لیپنگ ٹیکسوں سے بچا جا سکے، جو لوگوں کی قوت خرید کو "کم" کر دے گا۔ دریں اثنا، امیر جائیداد کی ملکیت رشتہ داروں کو منتقل کر کے ٹیکس سے بچ سکتے ہیں۔

VARS کے چیئرمین نے کہا، "کوئی بھی پالیسی جب پہلی بار متعارف کرائی جاتی ہے تو اس میں مسائل ہوتے ہیں، مسئلہ فوائد اور نقصانات پر غور کرنا ہوتا ہے۔ ریئل اسٹیٹ پر ٹیکس ایک جیسا ہوتا ہے، پیشہ نقصانات سے زیادہ ہوتا ہے،" VARS کے چیئرمین نے کہا۔

ماخذ